При оформлении права собственности на жилое помещение (дом, квартиру, комнату) на вторичном рынке возможна ситуация, когда собственник узнает, что в приобретенном им жилье зарегистрированы по месту жительства посторонние лица.
Основания для возникновения права собственности на такое жилье могут быть разные:
- Покупка жилья на вторичном рынке;
- Получение жилого помещения по договору дарения;
- Получение жилья в наследство.
Существенного значения сам способ приобретения (получения) жилья в собственность не имеет. Важно другое – в оформленном на нового собственника жилье могут быть зарегистрированы (прописаны) некие граждане, которые к новому собственнику квартиры не имеют вообще никакого отношения. Причем эти граждане могут даже не проживать в указанном жилом помещении фактически, а иметь в нем лишь формальную регистрацию по месту жительства.
Уже сам факт того, что в жилом помещении зарегистрированы посторонние люди, не может не волновать нового собственника, поскольку эти люди имеют такое же право проживания в данном жилом помещении, каким располагает и новый собственник, что уже несколько стесняет собственника в возможности пользоваться жильем по своему усмотрению.
Причины возникновения такой ситуации могут быть очень разные, и иногда просто не зависеть от воли нового собственника жилья.
Возможен вариант покупки жилья у недобросовестного продавца, который до заключения договора купли-продажи мог предоставить покупателю выписку из домовой книги, из содержания которой следовало, что в квартире никто не зарегистрирован по месту жительства.
Нередки случаи, когда в квартире зарегистрирован некий гражданин, который не является собственником квартиры и в ней фактически не проживает (например, из-за многочисленных долгов этот гражданин скрывается от кредиторов и судебных приставов-исполнителей, в связи с чем разыскать его и договориться о его добровольной выписке из квартиры практически невозможно), а собственнику квартиры срочно понадобились деньги. В этом случае квартиру продают вместе с формально зарегистрированными, но фактически не проживающими в ней жильцами, предоставляя потенциальному покупателю существенную скидку за покупку такой “проблемной” квартиры.
Бывают случаи, когда квартиру дарят (или продают) вместе с зарегистрированными в этой квартире жильцами, из-за возникшего внутрисемейного конфликта (например, даритель поссорился с жильцами квартиры и назло им подарил квартиру своему знакомому вместе с теми, кто в этой квартире зарегистрирован). В случае покупки такой квартиры многие соблазняются большой скидкой к цене, которая иногда может достигать 10-20 процентов от рыночной стоимости приобретаемого жилья.
Иногда граждане приобретают квартиру, обремененную проживанием в ней посторонних лиц, в качестве наследства (например, в квартире был зарегистрирован наследодатель, его бывшая жена и двое детей, но после смерти наследодателя выяснилось, что он завещал эту квартиру человеку, который в этой квартире не зарегистрирован и никогда не проживал).
Все эти случае объединяет одно – необходимость как-то решить проблему проживания (или формальной регистрации по месту жительства без фактического проживания) в полученном на праве собственности жилье посторонних лиц.
Для решения этой проблемы в российском законодательстве предусмотрен пункт 2 статьи 292 Гражданского кодекса РФ, согласно которому переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
Чтобы понять, как действует данная норма права, для начала, нужно разобраться, кто такие “члены семьи собственника жилого помещения”.
В семейном и наследственном праве под членами семьи понимаются лица, объединенные признаками родства или свойства (супруг, дети, родители, бабушки и дедушки, дяди, тёти, племянники и т.д.).
В жилищном праве под членами семьи собственника жилого помещения понимаются лица, вселенные собственником в принадлежащее ему жилое помещение (то есть, лица, зарегистрированные в этом жилом помещении по месту жительства).
Соответственно, если у жилого помещения меняется собственник, то зарегистрированные в этом жилом помещении граждане (кроме самого бывшего собственника) автоматически приобретают статус членов семьи бывшего собственника жилого помещения.
Понятие “члены семьи бывшего собственники жилого помещения” не стоит путать с понятием “бывшие члены семьи собственника жилого помещения”, которым посвящена эта статья:
Для выселения членов семьи бывшего собственника жилого помещения и снятия их с регистрационного учета по месту жительства, новому собственнику жилого помещения достаточно подать в суд иск о признании указанных граждан утратившими право пользования жилым помещением и их выселении, сославшись в иске на пункт 2 статьи 292 Гражданского кодекса РФ.
Будьте всегда в курсе новых статей и видео на моем канале. Делитесь статьями в социальных сетях и ПОДПИСЫВАЙТЕСЬ НА КАНАЛ.
К исковому заявлению новому собственнику жилого помещения нужно будет приложить копию правоустанавливающего документа на жилое помещение (договора купли-продажи/дарения, либо свидетельства о праве на наследство), выписку из Единого государственного реестра недвижимости (как доказательство факта регистрации права собственности на квартиру на имя истца), а также выписку из домовой книги (в качестве подтверждения факта регистрации ответчиков по месту жительства в спорном жилом помещении).
В большинстве случаев суды такие иски удовлетворяют. После принятия по делу судебного решения об удовлетворении иска истцу нужно будет получить в суде заверенную копию судебного решения с отметкой о вступлении в законную силу, а также исполнительный лист, который нужно будет предъявить к принудительному исполнению.
Если речь идет о выселении ответчиков из спорного жилья, то такое выселение осуществляется судебными приставами-исполнителями на основании выданного судом исполнительного листа.
В случае, если ответчики фактически в спорном жилье не проживают, то истцу достаточно будет предъявить в МФЦ заверенную судом копию судебного решения с отметкой о вступлении в законную силу для снятия ответчиков с регистрационного учета по месту жительства.
Однако бывают и исключения из этого правила, когда ответчиков не удастся выселить и снять с регистрационного учета по месту жительства (выписать) из спорного жилого помещения. Вот наиболее часто встречающиеся в практике случае, когда такой иск будет судом отклонен:
1) Если спорное жилье было оформлено в собственность продавца путем приватизации, а ответчики от участия в приватизации отказались
2) Если жилое помещение досталось продавцу/дарителю/наследодателю путем заключения договора пожизненной ренты или договора пожизненного содержания с иждивением, а проживающие (зарегистрированные по месту жительства) в жилом помещении граждане являются получателями ренты по одному из этих договоров;
3) Если в тексте договора купли-продажи/дарения спорного жилья отдельным пунктом будет указано, что жилое помещение обременено проживанием в нем граждан, не являющихся сторонами договора, и перечислены ФИО этих граждан.
Каждых из вышеуказанных случаев будет являться серьезным препятствием для выселения (снятия с учета по месту жительства) членов семьи бывшего собственника квартиры.
Однако большинство из этих неприятностей можно избежать, если придерживаться следующих правил:
- При приобретении жилья подробно изучить всю предысторию приобретаемого жилого помещения: была ли оформлена приватизация этого жилья, отказывался ли кто-либо от участия в его приватизации, заключались ли ранее другие договоры купли-продажи или дарения приобретаемого жилья с условием о его обременении правом пользования посторонних граждан. Для этого у продавца/дарителя жилого помещения необходимо истребовать все правоустанавливающие документы на приобретаемое жилье с момента самого первого оформления этого жилья в собственность;
- Получить у продавца/дарителя свежую выписку из Единого государственного реестра недвижимости обо всех ранее заключенных сделках и когда-либо зарегистрированных обременениях приобретаемого жилья. Например, если в выписке на квартиру будет указано, что приобретаемая квартира обременена Рентой, то это уже должен быть сигнал к тому, что в этой квартире будет проживать, без возможности его выписать и выселить, получатель ренты;
- Грамотно подходить к составлению текста договора купли-продажи/дарения жилого помещения, чтобы в нем не было даже малейшего упоминания о наличии посторонних жильцов;
- Присутствовать при выдаче продавцу/дарителю сотрудниками МФЦ выписки из домовой книги на приобретаемое жилье, чтобы избежать возможного сговора с целью предъявления вам выписки с недостоверной информацией о том, что в жилом помещении никто не зарегистрирован (когда, по факту, в этом жилье может быть зарегистрировано множество посторонних лиц, если продавец “торговал пропиской”).
В случае получения жилья по наследству как-либо повлиять на ситуацию не получится, поскольку наследник получает по наследству ровно то жилье (и с теми обременениями), которое принадлежало наследодателю.
Таким образом, переход права собственности на жилое помещение, в большинстве случаев, является основанием для прекращения права пользования этим жилым помещением членами семьи бывшего собственника. Если при оформлении документов о приобретении жилья новый собственник будет действовать достаточно грамотно и осмотрительно, то его шансы на успех в суде будут весьма высоки.
Записаться на консультацию можно по телефону: 8 (495) 740-55-17
Ещё больше статьей, новостей и он-лайн консультации ждут вас на моём сайте: https://kmcon.ru
Моя страница ВКонтакте
Электронная почта: veter2016rus@yandex.ru