Менеджер из офиса продаж характеризует этот ЖК как «уникальный для застройщика». Но печально, что главная особенность комплекса — в полном отсутствии собственной инфраструктуры. Что предлагает застройщик? Пользоваться инфраструктурой панельного фонда через дорогу. Агент офиса Vysotsky Estate в Южном Бутово Алексей Орлов изучил локацию и выяснил, как к такой «изюминке» относятся сами жильцы и каких проблем стоит ждать в обозримом будущем.
Локация
Жилой комплекс возводится на территории старой Москвы, в районе Южное Бутово.
«Южные сады» окружены частным сектором с севера, районной тепловой станцией с юго-востока и панельным жилым фондом с юго-запада.
О застройщике
Застройщик — компания А101. Проекты этого крупного девелопера в пределах Южного Бутово и Коммунарки конкурируют с ПИК. Два девелопера в Коммунарке строят буквально друг на друге и совместно облагораживают территорию. Так что у покупателя в этом районе всегда будет выбор: монолит-панель от ПИК или монолит от А101.
До ЖК «Южные Сады» у А101 не было концепта 30-этажных высоток, но маленькая площадь территории под застройку внесла свои коррективы. Раньше такие небоскрёбы здесь возводили только ПИК и «Эталон». Так, ПИК построил в Южном Бутово ЖК «Столичные Поляны» (подробно об этом комплексе можно почитать здесь), а группа «Эталон» — ЖК «Эталон-сити» по соседству (подробно почитать об этом комплексе можно здесь).
Транспортная доступность
Расстояние от ЖК до автобусной остановки и станции метро более чем комфортное.
От первых корпусов до станции метро вы дойдёте за 15 минут. Путь можно проложить через ландшафтный парк «Южное Бутово». Не могу сказать, что вечером здесь всё хорошо освещено, но в целом такую «зелёную дорогу» считаю плюсом.
Автобусов много, и ходят они часто. Но учтите, что к ближайшей станции метро «Бунинская аллея» едут жители ЖК «Эко Бунино» (подробно об этом комплексе можно почитать здесь) и все жильцы домов в радиусе километра от станции. Исключение составляет только сторона ближе к центру района, поскольку этим жителям проще дойти до станции «Улица Горчакова».
С ЖК «Эко Бунино» всё понятно: сейчас многим жителям будет удобнее доехать до открывшейся недавно станции «Потапово». Но вот жители старого фонда никуда не денутся. В интервал с 07:20 до 08:00 утра очереди в метро «Бунинская аллея» сейчас отнимают минут пять времени. Но что будет, когда жители «Южных садов» заселятся? В первых пяти корпусах — около 865 квартир. Во вторых — около 937. Даже при расчёте два человека на квартиру получается более 3,5 тыс. А дальше ещё интереснее, потому что мы посчитали только половину всего количества квартир в ЖК. Строить будут ещё много и долго.
О проекте
Особенность проекта заключается в том, что у «Южных садов» нет собственной инфраструктуры. Застройщик предлагает покупателям пользоваться тем, что уже построено в Южном Бутово. Здесь есть хорошие рейтинговые школы, но хватит ли в них мест новым жителям ЖК «Южные сады»? Только время покажет. Справедливости ради отмечу, что к 2027 году застройщик обещает сдать детский сад на 350 малышей, школу на 750 учеников и торговый центр.
Отличия между корпусами комплекса минимальные: этажность, цветовые решения фасадов, количество квартир на этаже (от 6 до 9), наличие или отсутствие отделки.
Территория комплекса
Застройщик много чего пообещал: озеленение дворов, велодорожки, площадки с горными рельефами, скалодромы, тренажёры. Но пока ничего нет, как и год назад. Для сравнения: вокруг ЖК «Бунинские кварталы» уже сажают деревья, хотя сдача первых корпусов запланирована только на I квартал 2025 года. А первые корпуса «Южных садов» уже сданы.
Безопасность
Покупателям, для которых в первую очередь важна безопасность, этот ЖК вряд ли подойдёт.
📌 Дворы вроде как закрытые, но то, что их закрывает, можно буквально перешагнуть.
📌 Камеры вроде как есть, но какую часть территории они покрывают? На детской площадке между первыми корпусами я нашёл две камеры, «смотрящие» подозрительно низко.
📌 Будут ли консьержи и охрана? Места для них по проекту и со слов менеджера должны быть, но я их не нашёл — стойку просто некуда поставить.
Со слов менеджера в офисе продаж, жители решат самостоятельно, кто именно будет отвечать за их безопасность: консьерж или охрана. Оплата за выбранный персонал будет взиматься с жителей. Кстати, в чате жилого комплекса уже активно обсуждается вопрос высоких платежей.
Добавлю про лифты. История классическая: корпус сдавался без отделки, и они уже убиты, потому что жильцы делали ремонты и возили стройматериалы. На подъёме лифты едут медленно и сильно шатаются. Скорее всего, их отремонтируют, но как скоро?
И напомню: если вы рассматриваете корпус без отделки — готовьтесь к постоянному шуму в ближайшей перспективе.
Паркинг
Про наземный паркинг и его удобство говорить рано. А вот про подземный сказать уже можно. Жители сообщают, что его заливает. Строители, которые делают ремонты, попросту смывают в канализацию все стройматериалы, которые только можно смыть. Результат — трубы прорывает. Эта классическая история для домов с квартирами без отделки. Лично видел прорыв трубы на паркинге, где вместе с водой несло куски цемента.
Количество машиномест рассчитано так, чтобы на две квартиры было одно место под авто.
Там же, на паркинге, расположены кладовые.
Цены на машиноместа от застройщика стартуют от 2 млн рублей за 13,3 м². Верхняя планка — 3,6 млн за семейное место площадью 37,8 м².
Образовательная инфраструктура
Поскольку в ЖК только проектируется детсад и школа, есть смысл рассказать об образовательных учреждениях в локации.
В районе расположены две школы №2009 примерно на 800 мест каждая.
Там же — два детских сада №2009 примерно на 220 мест каждый.
Это те школы и сады, которые функционируют во дворах старого жилого фонда через дорогу.
Если посмотреть на карту района, то школ и садов много, но и число жителей высокое. Количество образовательной инфраструктуры было рассчитано на те дома, что уже построены. Поэтому возвращаемся к вопросу:
а мест-то на всех хватит?
Видовые характеристики
Отдельным пунктом отмечу видовые характеристики квартир.
С высоких этажей открываются виды на парк, панельный фонд Южного Бутово и частный сектор СНТ Гавриково-1.
В сданных корпусах лучший вид будет открываться из окон 4-комнатной квартиры на 23 этаже. Общая площадь — 166 м², сдаётся без отделки, окна выходят на четыре стороны. Стоимость метра — 241 тыс. руб., стоимость квартиры — 40 054 682 руб.
Цены
Цены от застройщика на квартиры с отделкой варьируются от 222 200 рублей за м² в 3-/4-комнатных квартирах до 366 013 рублей за м² в студии.
Цены от застройщика на квартиры без отделки варьируются от 253 728 рублей за м² в 2-комнатных квартирах до 372 295 рублей за м² в студии.
Цены на «вторичке» на квартиры с отделкой варьируются от 161 462 рублей за м² в 3-/4-комнатных квартирах до 443 723 рублей за м² в студии.
Цены на «вторичке» на квартиры без отделки варьируются от 224 713 рублей за м² в 3-/4-комнатных квартирах до 345 154 рублей за м² в студии.
А теперь посмотрим на цены реальных сделок.
Отзывы жильцов
Анастасия
«Есть огромные плюсы: месторасположение, развитая инфраструктура — особенно важно для семей с детками. Минусов достаточно много: качество отделки ужасает, даже white box — у нас как раз такой вариант. Топит кладовки и паркинг, но в основном -2 этаж. Завышенные тарифы — тоже неприятный сюрприз».
Максим
«Думаю, со временем всё сделают, как обещали. В целом А101 — нормальный, судя по другим проектам. Если берёте квартиру с отделкой, то может повезти, а может и нет. “Южные Сады” — неплохой ЖК, если нет детей. Если бы я был с детьми, то выбрал бы ЖК “Скандинавия” (подробнее об этом комплексе можно почитать здесь. — Прим. авт.)».
Паул
«Зафиксировали на приёмке замечания. Прошло больше 70 дней, а УК даже не пришли замеры сделать. И нас много таких».
Таня
«Нигде сразу хорошо не бывает. Текущие паркинги, год не работающий лифт, обманы по поводу провайдера и прочее. Понятно, что кому-то везёт больше, кому-то меньше. Но когда отдаёшь кровью и потом заработанные деньги, ты всё равно хочешь по-человечески. И я не согласна с большинством людей, что надо спокойно принимать и верить, что всё доделают. На бумаге — комфорт, по факту — эконом. Друзья купили в “бизнесе” на ЗИЛе и счастливы. Всё работает, хотя дом без ремонта. Провайдеры любые, консьерж есть. Мы купили, потому что нам важен район. Если не нужен этот район, то лучше посмотреть что-то ещё. Тут консьержа обещали, кажется, его не будет. Дворы без машин — хорошо, но вход во двор не продуман. Сквозных подъездов нет. Мы особо ничего тут не ждём, но инфраструктура района позволит жить».
Плюсы
✅ Транспортная доступность.
✅ Хорошие видовые характеристики на высоких этажах.
✅ ЖК в развитом районе.
✅ До выезда на МКАД — 6 км.
✅ Конкурентоспособные цены на квартиры от застройщика.
✅ Отдельное помещение для колясок. Не большое, но есть.
✅ Возможность дойти до метро пешком через парк.
Минусы
❌ Квартиры с конкурентоспособными ценами нужно ждать от трёх кварталов до трёх лет.
❌ Строительство дороги Солнцево — Бутово — Варшавское под окнами.
❌ Лифты требуют ремонта в корпусах, где не было отделки.
❌ За год сильного продвижения по озеленению не видно.
❌ Минусовые этажи заливает.
❌ Четырёхполосная дорога под окнами — Бартеневская улица.
❌ Очереди в метро станут длиннее.
❌ Цены на паркинг высокие.
❌ Качество отделки низкое.
❌ Нет собственной инфраструктуры.
Читайте обзоры на другие ЖК в этой локации:
ЖК «Бунинские Луга»
Смотрите все обзоры на карте новостроек.
Смотрите объекты в ЖК «Южные сады»
Подписывайтесь на наш канал, чтобы не пропустить новые обзоры!
