В России при продаже квартиры возникает обязанность уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Однако существуют исключения, которые освобождают от этой обязанности, если недвижимость находилась в собственности определённое время. Но далеко не все знают сколько нужно владеть квартирой, чтобы избежать налогов, а также какие существуют особенности и исключения.
Основные принципы налогообложения при продаже недвижимости
Согласно Налоговому кодексу РФ (ст. 217.1), при продаже недвижимости продавец должен уплатить НДФЛ по ставке 13%. Однако от уплаты налога можно освободиться, если квартира находилась в собственности налогоплательщика достаточно долго. Минимальный срок владения зависит от основания приобретения квартиры и других факторов.
Минимальные сроки владения недвижимостью
Налогоплательщик освобождается от уплаты налога на доходы от продажи квартиры, если она была в собственности дольше минимального предельного срока владения. Этот срок зависит от основания приобретения недвижимости и может составлять 3 года или 5 лет.
1. Срок владения 3 года:
Срок в 3 года применяется в следующих случаях:
- Продаётся единственное жильё налогоплательщика (ст. 217.1 НК РФ).
- Недвижимость получена в собственность по наследству или дарению от близкого родственника (абз. 2 п. 3 ст. 217.1 НК РФ).
- Квартира приобретена в результате приватизации или по договору пожизненного содержания с иждивением (п. 3 ст. 217.1 НК РФ).
2. Срок владения 5 лет:
Для большинства других сделок с недвижимостью минимальный срок владения составляет 5 лет. Например:
- Квартира куплена по договору купли-продажи.
- Недвижимость приобретена в результате мены или по договорам долевого участия (п. 2 ст. 217.1 НК РФ).
Исключения для продажи единственного жилья
С 2020 года действует упрощённое правило для продажи единственного жилья. Если на момент продажи квартира является единственным жильём продавца, срок владения сокращается до 3 лет, даже если она была приобретена по договору купли-продажи (п. 3 ст. 217.1 НК РФ).
Под единственным жильём подразумевается:
- Квартира, комната или доля в квартире.
- Дом или доля в доме.
Важно! Исключение — наличие второго жилого помещения, приобретённого за 90 дней до продажи. В таком случае сделка будет облагаться налогом.
Основания для освобождения от НДФЛ
НДФЛ не взимается при получении дохода от продажи недвижимости в следующих случаях:
- Истечение минимального срока владения: Если квартира находилась в собственности дольше 3 или 5 лет, в зависимости от оснований приобретения (п. 17.1 ст. 217 НК РФ).
- Продажа наследованной или подаренной квартиры: Если квартира была получена по наследству или в дар от близкого родственника, срок владения отсчитывается с момента получения прав (п. 1 ст. 209 ГК РФ).
- Продажа по цене выше покупной: Если квартира продаётся по цене не ниже 70% от её кадастровой стоимости (п. 5 ст. 217.1 НК РФ).
Особые случаи освобождения от налогообложения
Продажа квартиры для улучшения жилищных условий
В конце 2021 года был принят закон, освобождающий семьи с двумя и более детьми от уплаты НДФЛ при продаже квартиры, если целью является улучшение жилищных условий (ФЗ от 29.12.2021 № 425-ФЗ). Условия для освобождения:
- В семье есть не менее двух детей младше 18 лет (или до 24 лет при очном обучении).
- Продаваемая квартира не превышает по кадастровой стоимости 50 млн рублей.
- Взамен приобретается жильё большей площади или кадастровой стоимости в том же календарном году или до 30 апреля следующего года.
- На дату продажи родители не владеют более 50% в другой квартире.
Особенности по регионам
Регионы имеют право сокращать минимальный срок владения недвижимостью для освобождения от налогообложения (п. 6 ст. 217.1 НК РФ). Например, в некоторых субъектах Российской Федерации срок владения может быть сокращён до 3 лет:
- Республика Алтай.
- Амурская и Астраханская области.
- Севастополь (для недвижимости, приобретённой после 2018 года).
- Иркутская область.
- ХМАО (с 2023 года — только для жилья).
Если вы продаёте недвижимость в регионе с сокращённым сроком владения, вам нужно ориентироваться на место прописки собственника.
Случаи с наследством
При продаже квартиры, полученной по наследству, срок владения отсчитывается с даты смерти наследодателя (п. 1 ст. 209 ГК РФ). Это означает, что налоговые обязательства могут возникнуть раньше, чем получено свидетельство о праве на наследство и зарегистрировано право в Росреестре.
Как определить срок владения квартирой?
Срок владения квартирой начинается с даты регистрации права собственности в Росреестре. Исключения:
- Наследство: Срок владения начинается с даты смерти наследодателя.
- ЖСК: Владение начинается с момента полной выплаты паевого взноса.
- Решение суда: Срок отсчитывается с даты вступления решения суда в силу.
Пример расчёта сроков
Допустим, квартира была приватизирована на двух собственников в 2018 году. В 2022 году один из собственников умер, и его доля перешла по наследству. При продаже в 2024 году сроки владения будут исчисляться с 2018 года, так как это наиболее ранняя дата приобретения прав на долю.
Что еще можно почитать?
Чтобы избежать уплаты НДФЛ при продаже квартиры, важно учитывать минимальный срок владения, который зависит от обстоятельств приобретения недвижимости. В 2024 году для большинства сделок срок составляет 3 или 5 лет, однако существуют исключения для единственного жилья, наследства и дарения.
Если у вас возникли вопросы или нужна помощь в оформлении документов, нужна профессиональная консультация или помощь – пишите! Всегда готова подставить плечо каждому!
Чтобы не потерять важную информацию и не упустить обновления – подписывайтесь на канал и нажимайте колокольчик.
