Часто клиенты обращаются в юридическую компанию https://myjus.ru с вопросом о различиях в процессе покупки квартиры в 2024 году на первичном и вторичном рынках. В этой статье мы расскажем о возможных рисках при покупке квартиры на вторичном рынке и о том, как их можно избежать.
1. Основные риски.
Покупка квартиры на вторичном рынке сопряжена с определёнными рисками, которые необходимо учитывать перед заключением сделки купли-продажи.
Дело в том, что история объекта может быть не совсем прозрачной, поскольку недвижимость могла неоднократно переходить из рук в руки. Проблемы могут возникнуть и при покупке квартиры в новостройке, но на вторичном рынке их, безусловно, больше. Поэтому, приобретая жильё на вторичном рынке, стоит обратить особое внимание на важные моменты.
2. Поддельные документы.
К сожалению, на вторичном рынке недвижимости часто встречаются недостоверные, а иногда и откровенно поддельные документы на квартиру. Поэтому при покупке жилья важно быть предельно внимательным и тщательно проверять все документы.
Необходимо изучить:
- документы, подтверждающие право собственности на квартиру;
- информацию о собственнике и его личные данные;
- доверенности, если они есть.
Также стоит обратить внимание на возможные проблемы в будущем. Например, на квартиру может быть наложен арест, в ней могут быть постоянно зарегистрированы несовершеннолетние или недееспособные граждане, может существовать договор дарения или наследственное дело, а также может отсутствовать согласие на продажу от супруга собственника.
Чтобы избежать неприятных сюрпризов, ответственный покупатель должен запросить несколько справок из различных инстанций, включая БТИ и Росреестр. Очень желательно получить выписку из домовой книги и, при необходимости, справки из наркологического или психоневрологического диспансеров. Только так можно быть уверенным, что при покупке квартиры не возникнут непредвиденные проблемы.
Также рекомендуется проверить выписки по лицевому и финансовому счёту на жилое помещение, чтобы узнать о наличии задолженности по квартплате.
Оптимальный вариант — если выписку по финансовому или лицевому счёту предоставит сам владелец квартиры в день проведения сделки или незадолго до этого.
3. Наследственные споры.
Если гражданин покупает недвижимость, которая была получена предыдущим собственником в наследство недавно, то после заключения сделки могут объявиться новые наследники. Они могут заявить о нарушении своих прав, и тогда сделку могут признать недействительной в суде. В результате покупатель будет обязан вернуть жильё, а продавец – полученные за него деньги.
Ситуация с появлением новых наследников неприятна. Особенно сложно, если продавец уже потратил деньги, полученные от продажи недвижимости. В этом случае покупатель жилья на вторичном рынке остаётся без квартиры и без денег. Это тоже стоит учитывать при покупке квартиры на вторичном рынке.
Однако есть способ предотвратить такие проблемы — это проверка документов на недвижимость, которую вы планируете купить. Нужно пообщаться с наследником, узнать информацию о составе его семьи, включая тех лиц, которые даже теоретически могут претендовать на наследство.
4. Пример.
Гражданин В. купил квартиру у гражданина А., который получил её в наследство после смерти своего отца. Однако у А. есть брат, который много лет назад пропал без вести.
Юрист посоветовал гражданину В. включить в договор купли-продажи специальный пункт. Согласно этому пункту, продавец квартиры берёт на себя обязательство по урегулированию возможных споров, в том числе связанных с наследниками.
*Очень важно проверить, живы ли родители наследника. К сожалению, практика показывает, что информацию о наследстве можно проверить только на 90%. Это связано с тем, что часто не хватает документов или невозможно их получить из-за испорченных отношений между наследниками.
5. Продажа по доверенности.
Если покупатель приобретает недвижимость по доверенности, ему следует быть особенно внимательным. Доверенность – это законный инструмент, но при её использовании нужно соблюдать определённые правила.
Прежде всего, необходимо проверить доверенность на сайте Федеральной нотариальной палаты. Это поможет убедиться в её законности и действительности.
Один из наиболее серьёзных рисков в этой ситуации – это незаконно оформленная доверенность. В таком случае может возникнуть повод для судебного оспаривания сделки купли-продажи и её признания недействительной.
Если речь идёт о доверенности, то нужно проверить следующее:
- срок её действия;
- полномочия лица, на имя которого она была оформлена.
В практике юристов встречаются случаи, когда доверенности оформляются с правом сдачи помещения в аренду, а гражданин, на которого документ оформлен, пытается продать недвижимость.
Чтобы минимизировать риск, рекомендуется заранее пообщаться с доверителем и узнать, знает ли он о планах по продаже жилья. Также желательно проводить сделку купли-продажи квартиры или другого вторичного жилья при участии нотариуса – это наиболее безопасный вариант.
6. Договор ренты.
Приобретение жилья, полученного в собственность по договору ренты, может вызвать некоторые вопросы и риски.
Договор ренты — это особая сделка, при которой недвижимость передаётся в обмен на обеспечение владельца до его смерти. Важно отметить, что такой договор должен быть составлен в соответствии с требованиями, установленными статьёй 583 ГК РФ.
Одним из возможных рисков при покупке такой квартиры является появление родственников владельца, получавшего ренту, которые могут оспорить правомерность подписания договора. Они могут утверждать, что пожилой человек, подписавший договор, не понимал последствий своих действий или был обманут и подписал соглашение под давлением.
Такие иски чаще всего подаются родственниками получателя ренты спустя некоторое время после его смерти — через год, полтора или два. Поэтому не рекомендуется покупать квартиру, полученную в собственность на основании относительно «свежего» договора ренты.
Если договор ренты считается правоустанавливающим документом, то рекомендуется участие в сделке юриста, специализирующегося на таких вопросах. Профессионал поможет оценить риски и взвесить все «за» и «против».
Иногда недобросовестные продавцы пытаются повысить привлекательность недвижимости для покупателей, устанавливая низкую цену. Однако если жильё стоит подозрительно дёшево, не стоит спешить с покупкой. В таких случаях велик риск столкнуться с проблемами в будущем.
Одним из обязательных действий при покупке квартиры, полученной по договору ренты, является проверка и уточнение всех случаев перехода права собственности за последние несколько лет. Если таких случаев было много, то это может быть поводом задуматься и отказаться от покупки.
7. Долги по квартплате.
Новый владелец квартиры может столкнуться с ещё одной проблемой — долгами по коммунальным платежам. Сумма этих долгов может быть значительной, и их оплата может серьёзно ударить по бюджету нового собственника.
Чтобы избежать такой ситуации, рекомендуется попросить продавца показать оплаченные квитанции за последние один-два месяца. Важно проверить квитанции как по коммунальным услугам, так и по капитальному ремонту.
Долги по взносам на капитальный ремонт передаются вместе с квартирой новому собственнику. Поэтому перед покупкой квартиры необходимо убедиться, что они были оплачены предыдущим владельцем. Наши эксперты https://myjus.ru готовы предоставить консультацию по проверке документов собственника квартиры перед совершением сделки.
Лучше оплатить услуги юриста и быть уверенным в том, что квартира «чиста», чем потом оплачивать немалые долги.
8. Физические недостатки.
При покупке квартиры можно столкнуться с неприятным сюрпризом — например, обнаружить разросшуюся по стене плесень, которую продавец пытался скрыть шкафом.
Такие дефекты, как правило, обнаруживаются внезапно уже после покупки. Поэтому очень важно тщательно осмотреть квартиру перед покупкой.
Лучше всего планировать просмотр жилья на дневное время. При дневном освещении все недостатки будут хорошо видны. Вечером многие дефекты могут остаться незамеченными.
В некоторых случаях может потребоваться повторный осмотр квартиры, который также стоит включить в процедуру перед покупкой.
9.Несогласованная перепланировка.
Технический паспорт — это важный документ, который необходимо проверять перед покупкой квартиры. Особенно это касается случаев, когда в квартире была сделана перепланировка, но она не была должным образом оформлена.
Если новый владелец не знает о перепланировке или она была сделана без разрешения, то он может столкнуться с большими проблемами. Ему могут выписать штраф в размере от 2 до 2,5 тысяч рублей, а также обязать демонтировать стены и перегородки, а также провести реконструкцию. Всё это может привести к значительным расходам — до нескольких сотен тысяч рублей.
Квартиру с неузаконенной перепланировкой будет сложно продать в будущем, даже если последствия дизайнерских экспериментов были устранены. Например, банки редко выдают ипотеку на такие объекты. И в целом, покупка понравившейся квартиры может быть рискованной, так как всегда есть вероятность столкнуться с подводными камнями.
Поэтому при просмотре технического паспорта квартиры необходимо проверить расположение комнат. Если будут выявлены несовпадения, это может указывать на незаконную перепланировку.
10. Документы для проверки.
Прежде чем приступить к покупке понравившейся квартиры, необходимо тщательно проверить основные документы на неё. Эти документы предоставляют полную информацию об объекте недвижимости, его правовом статусе и истории сделок.
К основным документам относятся:
- Договор, заключённый между настоящим владельцем квартиры и предыдущим владельцем (например, договор купли-продажи, дарения или приватизации);
- Документы, удостоверяющие личность продавца (паспорт или другой документ);
- Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). После заключения сделки купли-продажи свидетельства о собственности не выдаются с 15 июля 2016 года. Поэтому если жилой объект был приобретён настоящим владельцем после этой даты, необходимо запросить выписку из ЕГРН;
- Техническая документация на объект (технический план и экспликация);
- Разрешение органов опеки, если собственниками жилья являются несовершеннолетние граждане или если недвижимое имущество было приобретено за счёт средств материнского капитала;
- Выписка из домовой книги или адресно-справочная информация. В справке с места жительства отображается актуальная информация о зарегистрированных в квартире лицах, об уплате коммунальных платежей и так далее;
- Справка об отсутствии долгов по квартплате;
- Нотариальное согласие супруга, если квартира является общей собственностью.
Также рекомендуется запросить справки из диспансеров, чтобы убедиться, что продавец не состоит на учёте. Получение таких справок специалисты рекомендуют включить в алгоритм выбора и покупки вторичной недвижимости.
11. Порядок покупки квартиры на вторичном рынке.
Приобрести жильё на вторичном рынке можно двумя способами: за наличные или в ипотеку. Банки обычно одобряют заявки граждан, но предлагают более высокие процентные ставки по кредитам.
Процесс покупки квартиры в кредит и за собственные средства не сильно отличается. Поэтому предлагаем вам универсальную пошаговую инструкцию.
1. Определитесь со способом покупки жилья. Если вам нужен кредит, то обязательно изучите существующие ипотечные программы. Подайте заявку в банк и дождитесь предварительного одобрения кредита.
2. Подберите объект. Вы можете самостоятельно изучить рынок недвижимости или доверить эту работу риелторам или юристам, специализирующимся на жилищном праве.
3. Проверьте сведения о недвижимости. Первое, что нужно сделать на этом этапе, — запросить выписку из ЕГРН. В этом документе будет информация о том, кто является владельцем жилья, есть ли обременения на объект, дееспособен ли собственник и так далее. Это поможет оценить возможные риски.
4. Сделайте независимую оценку. Специалист оценит стоимость жилья, степень износа и другие нюансы, которые следует знать перед покупкой.
5. Заключите предварительный договор. В нём будет прописано, в какой срок квартира должна быть куплена и освобождена прежними хозяевами, какие предметы мебели остаются и так далее.
6. Оформите договор купли-продажи. Если вы покупаете жильё в ипотеку, то договор заключается в банке в присутствии ипотечного менеджера. В этот же день заключается и кредитный договор.
7. Передача документов в Росреестр. Обычно это делается через МФЦ, но также можно обратиться к нотариусу или на сайт Росреестра.
8. Регистрация права собственности. Срок регистрации права собственности в Росреестре составляет до 9 рабочих дней. Он зависит от типа сделки и способа подачи документов. Если для завершения процедуры не хватает каких-либо документов, срок регистрации может быть увеличен.
9. Получите выписку из ЕГРН. Документ будет выдан в том месте, где вы подавали документы на регистрацию: в МФЦ, у нотариуса или в Росреестре.
Процедура регистрации покупки квартиры на вторичном рынке может меняться и дополняться другими этапами. Чтобы ничего не упустить и обезопасить себя при заключении сделки, лучше обратиться за помощью к юристам, которые помогут соблюсти все необходимые этапы.
12. Обзор судебной практики.
Гражданка П. решила продать свою квартиру, в которой были зарегистрированы её несовершеннолетние дети. Каждому из детей принадлежала ⅓ доля в этой недвижимости.
Для совершения сделки купли-продажи она обратилась в органы опеки и попечительства, где получила согласие. Однако было поставлено условие: после продажи жилья должна быть приобретена новая недвижимость, в которой дети также получат по ⅓ доли. Гражданка П. обязалась в течение месяца после продажи уведомить органы опеки о покупке нового жилья и выделении в нём долей своим детям.
Сделка по продаже квартиры состоялась, покупателем стала гражданка Т. Однако после продажи гражданка П. не приобрела новую квартиру, как того требовали органы опеки. Это стало основанием для иска в суд со стороны опеки.
Городской суд, рассмотрев заявление опеки и изучив материалы дела, удовлетворил иск. По решению суда покупательница должна вернуть квартиру гражданке П., а последняя, в свою очередь, должна компенсировать гражданке Т. стоимость недвижимости.
Покупательница не согласилась с решением суда и подала апелляцию в областной суд. Решение нижестоящей инстанции было отменено, требования опеки остались без удовлетворения. Суд указал, что, хотя гражданка П. и нарушила условие, поставленное перед ней органами опеки, признать сделку купли-продажи недействительной невозможно. Порядок покупки жилья на вторичном рынке был полностью соблюдён, поэтому сделка является законной.
13. Частые вопросы.
Какие справки нужно получить перед покупкой вторичного жилья?
Перед покупкой квартиры на вторичном рынке рекомендуется получить справки из БТИ и ЕГРН. Также стоит запросить выписку из домовой книги, чтобы узнать, кто был и остаётся прописан в квартире.
Безопасно ли покупать квартиру по доверенности?
Доверенность — это законный инструмент, однако важно проверить законность документа, условия его действия и личность доверителя.
Кто должен оплачивать оставшиеся долги за ЖКУ — предыдущий или новый собственник?
Долг за ЖКУ фиксируется на конкретном гражданине. Однако долг за капитальный ремонт будет «висеть» на конкретной квартире независимо от того, кто является её собственником.
14. Заключение юриста.
В 2024 году покупка квартиры на вторичном рынке может занять больше времени, чем обычно. Это связано с необходимостью тщательной проверки документов и выявления возможных рисков.
Покупка квартиры на вторичном рынке может быть связана с определёнными рисками, поэтому рекомендуется обратиться за помощью к экспертам, особенно к юристам, которые помогут проверить правовую чистоту объекта.
В статье представлена пошаговая инструкция, которая поможет вам оценить возможные риски и принять взвешенное решение о покупке квартиры на вторичном рынке.
Если у вас остались вопросы, пишите на https://myjus.ru и наши специалисты ответят на все ваши вопросы. Консультация бесплатная!
