30 августа 2023 года ГК А101 открыл продажи в своем новом на тот момент проекте - жилом комплексе "Деснаречье". Прошел год со старта продаж, в течении которого мы ежедневно наблюдали за всем происходящим в этом проекте. Сегодня, когда проект отпраздновал год с момента старта мы хотим поделится с вами своим наблюдениями.
Вот уже год как работает наш телеграмм канал "ЖК Деснаречье ❇️ Метрономика", в котором мы ежедневно отслеживаем продажи, скидки и выгодные квартиры в этом жилом комплексе.
А с апреля 2024 года мы запустили акцию "Метрономика дарит подарки". Наши подписчики бесплатно получают от нас самую крутую Яндекс Станцию Макс после покупки квартиры в этом проекте при выполнении простых условий.
"Деснаречье", немного ретроспективы продаж.
Сам проект "Деснаречье" обещает быть одним из самых масштабных от ГК А101. Не "Скандинавия", конечно, но точно больше чем модные "Дзен-кварталы" или популярные "Бунинские кварталы". На старте застройщик выставил в продажу Дом 4, состоящий из 9-ти корпусов 4.1 - 4.9. Да, именно так устроено в А101, есть "Дом", а есть корпуса, которые образуют этот "Дом".
На старте застройщик вывел в продажу сразу все строящиеся в этих девяти корпусах квартиры, и будет их 2151. Подтверждено проектными декларациями, мы все проверили. 😉
"Деснаречье", хроника со старта продаж до конца 2023 года.
С момента старта ЖК "Деснаречье" достаточно быстро стал набирать обороты: уже в сентябре 2023 продажи не заставили себя ждать, за первый месяц было продано около 200 квартир. 10% от количества строящихся квартир в 9-ти корпусах за первый месяц! Круто? "Родным кварталам" от ГК А101, которые стартовали позже такое и не снилось!
К концу 2023 году за 4 месяца в "Деснаречье" было реализовано 920 квартир, это около 43% от общего количества квартир. Почти половина квартир продана на старте продаж за 4 месяца. И это в комплексе, ключи от которого будут только в 2026 году. В среднем около 230 квартир в месяц. Хорошо?
"Хорошо, хорошо, да не очень-то...". Для застройщика такая история продаж выглядит нехорошо. Это значит, что можно было продавать помедленнее, но подороже. В чем причины такой неповоротливости ГК А101 мы не знаем, возможно, такой "слив" был осознанным. Мы достаточно подробно описали эту ситуацию в одной из наших статей "ЖК "Деснаречье", что произошло за 7 месяцев со старта продаж?"
Январь 2024 - конец июня 2024, продажи в "Деснаречье" за первое полугодие 2024.
Сразу после празднования Нового Года застройщик сменил стратегию продаж: регулярно стали расти цены на квартиры, но одновременно увеличилось количество квартир со скидками. Застройщик выбирал пул квартир, на которые предлагал скидки 5%-7% дисконта, а взамен проданных акционных квартир быстро переназначал скидки другим квартирам. Нужно признать, что скидки делались не неликвидным вариантам, а вполне себе ходовым квартирам. Без СКИДОК оставались только СТУДИИ.
В это же время, в апреле мы запустили нашу акцию "Метрономика дарит подарки!", в рамках которой мы дарим Яндекс Станцию Макс - самую крутую Алису нашим подписчикам, купившим квартиру и принявшим участие в этой акции. Многие будущие жильцы "Деснаречья" привезут с собой в новую квартиру эту умную колонку, которая станет еще и хабом их Умного Дома. Присоединяйтесь и вы!
Каждые полмесяца, в самом начале и в середине месяца ГК А101 стал с завидной упорностью поднимать цены на квартиры. Не на все сразу, но цены росли регулярно. В самом начале весны скидки долгожданные скидки появились и у СТУДИЙ. К этому моменту этот формат квартир стал сильно тормозить в продажах.
Итого к 01 июля, к той дате, когда ипотека стала значительно дороже для большой части покупателей застройщик успел продать еще около 670-ти квартир. В среднем около 110 квартир в месяц. А до нового 2024 года продажи были на уровне 230 квартир в месяц. Итого падение динамики продаж в два раза, с 230 до 110. И как оценить этот результат? Для покупателей - плохо. Еще недавно это было дешевле. Для застройщика - норм. Адекватная выручка, все фин. планы исполнены, динамика продаж теперь под контролем.
И вроде все встало на свои места. Но тут пришел июль.
Июль - август 2024, "Деснаречье" затаилось.
И тут пришел июль.
А с ним и плохие новости:
- резко упала доступность ипотеки,
- выросла ставка ЦБ.
Продажи квартир во всех проектах ГК А101 в Новой Москве сильно снизились.
Все плохо. А так ли это?
Оба эти фактора в новейшей истории случаются уже не в первый раз, мы прекрасно помним, как это было раньше и чем это заканчивалось.
- Ипотека стала неподъемной. Но не для всех. Сегодня в "Деснаречье", впрочем, как и во всем рынке новостроек относительно хорошо продаются квартиры семейного формата. Самые просторные жилых комплексах комфорт и бизнес класса, здесь семьи с детишками остаются на относительно доступных программах ипотеки и продажи продолжаются. Именно ТРЕШКИ (включая самые просторные евро-четырех комнатные квартиры) продаются очень даже хорошо.
- Выросла ставка ЦБ, банки предлагают депозиты под 18%. Совсем недавно такое было, помните? Февраль-апрель 2022, и многие очень вовремя вошли в такие депозиты и получили достойный подъем.
- Позиция застройщика - "подождем". За лето ГК А101 не вывел в продажу ни одного нового корпуса в своих московских проектах. Для понимания: раньше новые корпуса во всех проектах Новой Москвы от ГК А101 выводились в продажу по несколько единиц в квартал. Кроме того, количество скидок на квартиры резко упало, "слить" квартиры ГК А101 успеет всегда. Но долго так продолжаться не может, в первой половине осени мы ждем "прорыв" стартов продаж в новых корпусах во всех проектах ГК А101, в первую очередь - в ЖК "Деснаречье".
И как с этим жить? И жить так, что бы потом жить в "Деснаречье"?
1. Если вы уже живете в большой семье и нуждаетесь в просторной квартире, то не откладывайте, уже сейчас покупайте квартиру из того, что осталось в Доме 4 ЖК "Деснаречье".
Объективно эти 9 корпусов - одни из самых близких к метро, они расположатся в центре "цивилизации" района "Парк".
1. Средняя образовательная школа на 1200 мест, 2029 год, 2. Средняя образовательная школа на 1450 мест, 2027 год, 3. Дошкольное образовательное учреждение - детский сад на 300 мест, 2027 год, 4. Общественный центр с кинотеатром и паркингом на 500 машиномест, 5. Спортивный комплекс с ледовой ареной и бассейном, 6. ФудХолл и гастрономическая площадь, 7. Этнографический музей, 8. Ивент-центр.
Квартиры в этих корпусах предлагаются по цене "комфорт-класса", при этом обладая всеми признаками домов "бизнес-класса" (закрытые дворы с контролем доступа, подземный паркинг, высокие потолки). Очень удачные корпуса в Доме 4 ЖК "Деснаречье".
2. Если для вас сейчас недоступны адекватные ипотечные программы, то уходите в депозиты в банках, 18% годовых - супер решение для вас. В "Сбере" есть программа, по которой первые 3 месяца вы получаете 18% годовых с возможностью ежедневно пополнять и снимать средства со счета. Проценты считаются ежедневно. Сейчас уже идут разговоры о том, что государство уже готовит 4 новые льготные программ ипотеки, подождите их, а денежки на первый взнос пока полежат под 18% годовых.
Застройщик тоже уже давно должен выставить в продажу новые корпуса в "Деснаречье", но неопределенность рынка новостроек не позволяет ему открыть их по "правильной" цене. Мы предполагаем, что в сентябре это все же случится, и вот в этот момент нужно будет очень быстро принять решение - идти в сделку на новом объеме и на объявленных ценах или ждать новые программы ипотеки и сидеть на депозите.
В чем тут риск: как и в 2022, многие сейчас отдали свои деньги в банки под хорошие проценты. И это очень правильно. Но мы же понимаем, что такая ставка простоит не больше нескольких месяцев, рано или поздно "мы сидим, а денежки идут" закончится. И тогда рубли из банков пойдут в квадратные метры. Застройщики тоже прекрасно понимают, что выгодный депозит фактически формирует для них отложенный спрос. А значит, что к моменту выходов из депозитов и перетеканию денег в квадратные метры они подготовятся заранее. Будет вам и новый объем квартир, и новые цены. Но оглядываясь назад, в 2022, новые цены будут никак не ниже тех, что есть сейчас.
3. Если у вас уже есть достаточный запас, покрывающий 30-40% стоимости квартиры и (важно!) есть хороший и надежный доход, то несите ваши денежки в банк, причем все, включая регулярные доходы.
Скорее всего, на ваших сбережениях и процентах с них вы сможете:
- "обогнать" рост стоимости квадратных метров,
- дождаться нового объема квартир в новых корпусах, где выбор будет гораздо шире, чем остается сейчас в Доме 4 ЖК "Деснаречье",
- возможно, что и дождаться новых программ ипотеки, которые станут более выгодными и реальными. А если не терпится, то рассчитывать в дальнейшем на "рефинансирование" ставки.
В этой битве - "покупатель" - "застройщик" - "банки" кто-то дрогнет первым. И есть ощущение, что находящееся над этой "троицей" государство сегодня точно отдаст предпочтение в выигрыше покупателю. Для тех, сейчас начнет строчить комменты на темы "гражданин - государство" сразу отвечаем: и застройщик, и банки в этой ситуации получают деньги от покупателя, а "кто девушку ужинает, тот ее и танцует". Впрочем, все равно пишите свои комментарии, гневные и не очень, легкие и глубокие.
И приходите в ниши ТГ каналы, там от нашего сообщества "Метрономика" мы дарим ценные подарки покупателям квартир в жилых комплексах ГК А101.
"Метрономика дарит подарки! - эксклюзивная акция только для подписчиков наших телеграмм - каналов:
Мы готовим целую серию статей к году со старта продаж в ЖК "Деснаречье", в следующей статье мы поговорим о планировках и отделке квартир в этом популярном проекте от ГК А101. Подписывайтесь!
Подборки наших статей:
ЖК "Деснаречье" от ГК А101 - 12 статей,
ЖК "Бунинские кварталы" от ГК А101,
