Друзья, добрый день. Если позволите, поделюсь своими мыслями о текущем состоянии рынка.
Прошло уже почти 2 месяца с отмены льготной ипотеки, тенденции, думаю, очевидны. Новостройки - вниз. За Июль 2024 спрос в Москве снизился на 33% и что-то мне подсказывает, что августовская статистика будет даже хуже. С одной стороны, застройщики всё это предвидели уже пару лет назад и объемы закладываемого жилья радикально снизили
Падение отмечается лишь в двух регионах с большими объемами ввода жилья. Наиболее сильно темпы сдачи упали в Москве — на 36,3% по сравнению с первыми семью месяцами 2023 года (до 2,2 млн кв. м). Одновременно в столице сократилась и сдача частного жилья. Она упала на 29,4% (до 0,4 млн кв. м). Второй крупный регион со снижением ввода — это Краснодарский край. Здесь темпы снизились на 8,1% (до 3,7 млн кв. м). При этом сегмент ИЖС, напротив, вырос. Его прирост составил 4,6% (до 2,6 млн кв. м). Отсюда
С другой,
В IV квартале 2023 года доля ипотечных ДДУ в массовом сегменте составила 86%. За декабрь 2023 — 89% (+4 п.п. за месяц), что является рекордным показателем за год. Отсюда
Ну, и с третьей, что, на мой взгляд, самое важное: до большинства "мамкиных инвесторов", совершивших покупку в 2022-2023, судя по всему, серьёзность ситуации дошла. У значительной части этих людей на руках долг перед банком и падающий в цене актив. И падающий он не из-за того, что с рынком в моменте происходит что-то ужасное. Падающий он потому что квартира усилиями банков была жутко переоценена ещё тогда - начиная с осени 2021 - ещё на стадии котлована. И теперь, в момент получения ключей, собственникам нужно решать, что они с этим активом собираются делать.
В общем, по здравому размышлению, пункты 2 и 3 с лихвой перекрывают пункт 1. 89% ипотечных сделок означает, что в новостройках лишь у 1 клиента из 10 были живые деньги. У одного из 10. А снижение ввода на 36%. Плюс огромный и всё возрастающий навес свежайших квартир от "мамкиных инвесторов" с "чудесными" низкими ставками по ипотеки и ценами квартир на котловане в ДДУ, выше на 25-30% от цен вторички с аналогичными потребительскими свойствами в этой же локации.
Если не включат сценарий гиперинфляции, дальнейшее очевидно. Без вариантов.
Со вторичкой всё иначе. Процент ипотечных сделок и в прошлые годы не превышал 30-35%, а с заградительной ставкой 22% снизился практически до нуля, т.е. спрос сравнительно небольшой, но устойчивый и, главное, платежеспособный.
Есть ещё пара аргументов "за".
Цена. В 2023 разница на квартиры с аналогичными потребительскими свойствами в новостройках и вторичке достигала 30%. Это совершенно ненормально и полностью игнорирует принципы рыночного ценообразования. Вторичка, любая вторичка в любом состоянии, актив. И может быть оценена с высокой точностью доходным способом. Даже убитую квартиру в ветхом жилфонде можно сдавать. И покупатель может оценить реальное состояние квартиры, а не пение менеджера застройщика и качество печати буклета.
Депозиты в банках. Сладкие депозиты под 20% чрезвычайно привлекательная вещь, но почти все чувствуют какой-то подвох, согласитесь? Если банк платит Вам 20% за пользование Вашими деньгами, то сам он их перекладывают куда-то под гораздо более высокий процент. Наверное, банки зарабатывают 30% годовых. Или, может быть, даже 50. Но на чем, друзья? Раскройте секрет? Куда же банки выгодно перекладывают наши деньги? В Газпром? В развитие фарминдустрии? В, прости Господи, строительство новостроек? Или это стерилизация денежной массы при скрытой инфляции?
И таких денег сейчас больше 50 трлн рублей!!!
Давайте попробуем посчитать. Не нашел цифр, какой процент Москва занимает в общем объёме сделок по России (нашел такое - 60%. В 2022 году больше половины валовой выручки российских застройщиков пришлось на Москву и Подмосковье. В столичном регионе строят больше всего в стране и больше всего продают. Половина покупателей — совсем не москвичи или жители области. отсюда.) Но цифра мне кажется завышенной, а вот в 25-30% поверить вполне готов. Теперь оценим средний чек покупки вторички в Москве. Данные сильно разнятся, нашел такую цифру - 13,2 млн за 2022 год. Отсюда. Если воспользуемся графиком от irn.ru, они рисуют увеличение средневзвешенной цены кв.м вторички в Москве с 260 т.р в июле 2022 до 272 000 сейчас. Мне по ощущениям, средний чек тоже видится в районе 15 млн, но пусть будет 13,8 млн (увеличение на 4,6% за 2 года).
Тогда, что имеем? В случае, если вкладчики побегут из депозитов, они побегут только в бетон. Ну просто в силу специфики российского рынка. Не в акции же Газпрома им бежать, верно :-)? Давайте, предположим, что "паникеров" будет всего 50% от общего числа вкладчиков и лишь 25% из них припаркуют свои деньги в московском бетоне. 50 трлн*0,5*0,25 = 6,25 трлн рублей. Давайте, более точно.
6 250 000 000 000
Если на эти деньги покупать московские квартиры со средним чеком 13,8 млн рублей, знаете сколько квартир потребуется?
Внимание
452 899
453 тысячи штук. Но на рынке столько нет.
Это и квартиры и апартаменты, и доли и комнаты, и студии и 6-комантные пентхаусы.
Мечты-мечты :-) Ладно, увлёкся, простите :-)
В общем, если разрешите, сразу выводы.
1. В новостройки лезть до новых вводных категорически не рекомендую. Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией и, возможно, я что-то не понимаю, но с моей колокольни выглядит именно так;
2. Ситуация ценового дисбаланса между вторичкой и первичкой мне кажется жутко нездоровой. Так быть не должно. Соответственно, либо вторичка должна вырасти процентов на 30 (сомневаюсь), либо первичка упасть туда же (гораздо более вероятно, хотя из телевизора нас продолжат убеждать в обратном);
3. Деньги в стране есть, денег много и при первом кипеше они выплеснутся в большом объеме на рынок вторички;
4. Квартир в Москве, оказывается, объективно мало :-) Гораздо меньше, чем денег в стране :-)
Хороших выходных, друзья, всего самого доброго.
Друзья, благодарю Вас за проявленный интерес. Успешных инвестиций!
Советы по приобретению недвижимости в Москве - здесь
Если Вы планируете покупку квартиры в Москве, но не знаете с чего начать, начните с книги "Купить квартиру в Москве. Пособие для инвесторов". Бесплатно скачать здесь
Буду рад помочь Вам с оценкой, подбором и продажей квартир в Москве +7 919 7782622
