«Серые» схемы на рынке жилья становятся обыденностью.
Застройщики продолжают выдумывать всё новые способы поддержания спроса на рынке новостроек. Они делали это и раньше, но теперь, после окончания программы общей льготной ипотеки, их активность усилилась.
При этом в Центробанке говорят о готовности бороться с такими «серыми» схемами. За всеми "пряниками" от девелоперов стоит реальное надувательство: или космические платежи в будущем, или завышение стоимости квартиры, предупреждают в ЦБ.
Ловкость рук и никакого мошенничества?
Стоит отметить, что застройщики действительно давно пытаются изобрести новый способ, чтобы заманить в свои сети доверчивых россиян. И ЦБ им активно противостоит.
К примеру, девелоперы предлагали своим клиентам якобы нулевую ипотеку, а Центробанк поэтому был вынужден ввести новую норму: стоимость такой ипотеки не может быть ниже 3%. К тому же этого, вводились и повышенные нормы резервирования, а также другие приёмы.
При этом нужно понимать, что заманчивые предложения от девелоперов на деле в дальнейшем только взвинчивают стоимость квадратных метров. Порой даже на 30%.
Но те, кому нужна своя квартира, соглашаются и на такие условия. Ведь, купить жильё одним махом они могут, а вот помесячный платёж для них — спасение.
Мастер-класс от застройщиков и банков
Центробанк отрезвил нас новостью о двух новых схемах, которые застройщики и банки освоили для продажи жилья.
- Первая схема: изящный финансовый фокус. Вот представьте себе: вы решили купить квартиру. Часть ваших кровных идёт на защищённые и застрахованные эскроу-счета. Но тут начинается самое интересное: другая часть ваших денег отправляется на аккредитивы. Почему бы и нет? Банк получает дополнительную доходность и делает вам скидочку по ипотеке. Какая прелесть!
Но, как всегда, дьявол кроется в деталях. Аккредитивы, в отличие от эскроу-счетов, не застрахованы. Представьте: у банка отозвали лицензию, и ваши денежки испарились. А вы, дорогой покупатель, остались должны банку по ипотечному кредиту и без квартиры, потому что ДДУ оказался неоплаченным. Невероятно заманчивое предложение?
- Вторая схема: искусство двойной игры. Эта схема — настоящий шедевр инженерии финансовой акробатики. На этапе застройки девелопер заключает ДДУ с аффилированным лицом по крайне заниженной цене. Средства, конечно, на защищённых эскроу-счетах. А конечному покупателю квартира продаётся по переуступке уже по рыночной цене, которая, разумеется, значительно выше. Разница, как вы понимаете, на эскроу-счёт не попадает.
Если застройщик вдруг решит продемонстрировать дефолт, вы потеряете большую часть средств, уплаченных за квартиру. По факту вы заплатили реальную цену, а на эскроу-счёте осталась только заниженная сумма.
Итак, уважаемые читатели, перед вами две блестящие схемы для продажи жилья, которые только что стали трендом. Как говорится, будьте начеку и удачи в ваших инвестиционных приключениях!
Разбор базовых условий: кто в итоге платит?
Давайте разберёмся с базовыми условиями, которые остаются неизменными в любой схеме: цена жилья, интересы застройщика и интересы банка. Вне зависимости от конкретных обстоятельств, эти условия неизбежно диктуют одно:
если нет внешней компенсации, как это было с льготной ипотекой, финансируемой из бюджета, все расходы ложатся на плечи покупателя.
При этом, соглашаясь на "выгодные" условия от застройщика и банка, важно внимательно изучить все платежи. Вопрос, который стоит задать: где скрыта переплата и насколько она велика?
Так что, будьте внимательны и тщательно анализируйте каждую деталь, чтобы не попасть в ловушку "выгодных" условий.
Правда, на деле, если вы не специалист, то обойтись без помощи профессионала будет не так просто, предупреждают юристы.
Игра в кошки-мышки
Согласно мнению экспертов, битва между девелоперами, банками и Центробанком по вопросу прозрачности схем приобретения жилья будет продолжаться. Застройщики не перестанут изобретать новые хитроумные схемы, а ЦБ — выявлять и стараться их ограничить или запретить.