Любой ли человек может стать жертвой мошенничества? На мой взгляд не любой. Как правило, это пожилые люди, чаще женщины, за 60-65 лет, у которых снижены уже какие-то когнитивные способности памяти, восприятие действительности, у них повышенная внушаемость, часто они одиноки. При этом их страх потерять квартиру, как правило, и играет с ними «злую шутку» - появление мошенников с конспирологической версией об отъеме их недвижимости какими-то третьими лицами, оказывает на них очень массированное психологическое влияние. В итоге которого, они из страха и совершают эти сделки.
На самом деле, помимо, этих часто одиноких пожилых людей, есть и вторая сторона сделки – покупатели их квартир. И здесь также две стороны – добросовестные и не очень.
Думаю, всем уже понятно о чем идет речь – человек ведомый мошенником по телефону или в живую, действуя из страха потерять свою квартиру или «играющий» в навязанную ему версию со спец.службами, в конечном итоге продает свою недвижимость. Дальше идут судебные процессы и увы, не всегда решения суда выходят в пользу этих пострадавших. Хотя добросовестных покупателей данных квартир тоже можно считать стороной потерпевшей.
Чтобы не стать фигурантом таких дел, в обязательном порядке обращайте свое внимание:
- Первое, что вас должно насторожить в продаже такой квартиры – пожилой человек выезжает из продаваемой квартиры в никуда, т.е. взамен не приобретается никакой недвижимости.
- Второе, это, естественно, цена продаваемой квартиры – она часто на порядок ниже рыночной. Хотя, в последние годы дисконта по таким сделкам могло и вовсе не быть.
Сегодня поделюсь парочкой историй от юриста, как раз, по реальным судебным делам в ходе такого мошенничества.
История 1.
Продавалась квартира на Кутузовском проспекте в Москве по цене вдвое ниже рыночной. Продавец – бабушка пенсионерка, «завербованная» в помощь спец.службам и выводящая «на чистую воду» целую подпольную группировку. По телефону ей было сказано обратиться в определенное агентство недвижимости в Москве, куда она благополучно и обратилась. Покупателем выступал сам генеральный директор этого агентства. Конечно, за пол цены квартира на Кутузовском, надо брать не думая.
Перед сделкой бабулю провели лично и за справками в ПНД/НД, и медицинское освидетельствование на сделке провели, все как полагается.
Сразу помечу – иногда люди и нотариальные сделки сразу заключают, но, увы, у нас статьи закона есть, и суд есть, только разночтение статей никто не отменял, как в конкретно этом случае.
В общем, сделка благополучно состоялась. После нее бабушка перечислила денежные средства за проданную квартиру в «спец.службы» и через некоторое время поняла, что ее обманули. Обратилась в полицию, там возбудило уголовное дело по статье мошенничество на тех, кто ее обманул. Также обратилась в суд за признанием сделки не действительной, а в суде уже встречный иск от ее покупателя на выселение бабули из квартиры.
И вот здесь, как раз, проведение мед.освидетельствования сыграло с бабулей злую шутку – суд встал на сторону покупателя, признав его действия добросовестными, а бубульку вменяемой и отдающей отчет в своих действиях. К сделке же она готовилась, сама ходила справки собирала. Ну, а то, что заведено уголовное дело по факту мошенничества, так это ничего, пусть расследуют.
По итогу осталась эта бабушка и без квартиры, и без денег. Что для меня лично, и юриста озвучившего эту историю, очень сомнительно – добросовестность покупателя (ген.дира агентства недвижимости) под большим вопросом. Не знать и не понимать, что здесь что-то не чисто и квартира продается по заведомо низкой цене, он не мог. Значит четко понимал, что бабулю разводят. При этом себя подстраховал заранее четко и грамотно. Но суд оказался на его стороне.
История 2.
Фактически такая же история, но уже дело происходило в Санкт-Петербурге.
Цена квартиры вполне себе рыночная, бабушка утверждала, что она одинокая и после продажи квартиры собирается переезжать с подругой к ее детям, живущим заграницей. До продажи квартиры она из нее сама выписалась, вывезла благополучно вещи. После продажи квартиры, также перечислила все деньги мошенникам. Поняв, что стала жертвой мошенников, обратилась в суд за расторжением сделки, указав при этом, что квартиру себе она просит вернуть, а вот денег покупателю соответственно нет, чтобы возвращать.
И здесь с одной стороны и бабушку жалко, и покупателя, т.к. открытых «звоночков», что бабушку разводят не было. Т.е. покупатель действительно действовал добросовестно, но не факт, что суд будет в данном деле на его стороне.
Все такие дела в суде рассматриваются по двум статьям – 178 и 179 ГК РФ.
Статья 178 - недействительные сделки, совершенные под влиянием существенного заблуждения.
п.1 ст.178 - сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной, по иску стороны, действующей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что сторона, разумная и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы эту сделку, если бы она знала о действительном положении дел.
п.3 ст.178 - заблуждение относительно мотивов сделки, не является достаточно существенным для признания сделки недействительной.
Статья 179 - недействительные сделки, совершенные под влиянием обмана. Сделка может быть признана недействительной по иску потерпевшего.
п. 2 ст.179 - говорит следующее, что сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признан действительный по иску потерпевшего при условии, что другая сторона, либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане.
Чтений и разночтений, также как итоговых решений судов по таким спорам, может быть много. «Повезет» вам или нет, как по мне, лучше вовсе не проверять. Такие сделки обходите стороной изначально.
Кстати, до «смешного», как эти самые деньги мошенники забирают:
- пожилой человек получает деньги после продажи квартиры, а затем через банкоматы переводят мошенникам
- отдают подъехавшему инкассатору ЦБ или ФСБ.
В ответ мошенники им оставляют свидетельство – «сделка купли-продажи квартиры подлежит аннулированию», с которым они идут благополучно ее расторгать.
Как видите, совсем не важно, как вы рассчитались с этим пожилым человеком за его квартиру. От потери денег в дальнейшем вас это не страхует.
