Спроси риэлтора

Коренные москвичи – это, как хрущёвки в центре: их почти не осталось, а те, что есть, стоят бешенных денег. Их дворы застроили высотками, бабушкины «сталинки» сдали в аренду под лофты, а любимые «булошные» сменили на фудкорт с авокадо-тостами. Но в старых рюмочных или на дачных электричках этот вид ещё водится! Как риелтор с 20-летним стажем, я их вижу за версту - по тому, как они смотрят на объявления о «элитных новостройках» и вздыхают о былой простоте. Не панацея, а мои заметки с просмотров: вот как отличить коренного москвича (КМ) от «понаехавших» в толпе...

На прошлой неделе мы с вами обсудили, что же сейчас происходит с ценами на вторичном рынке жилья в Москве. Общий вывод - рынок сложный сейчас. Из-за ограниченного предложения цены перегреты. Логично, что вопросы из темы статьи - именно то, что заботит сейчас многих. Изложу свое видение, как быть отдельно покупателям и продавцам. Но прежде хочу выделить отдельно для всех - в начале любого действия, вы должны определить и четко знать свою цель - для чего вам это все нужно именно сейчас? Без этого действия, любые ваши шаги будут бессмысленны...

У себя в телеграме я частенько размещаю последние знаковые новости о нашей экономике. Подписчица там рекомендовала мне размещать их и здесь, а жаркие обсуждения под видео, где бывший замминистра финансов констатирует факты о нынешнем положении дел, утвердили мою мысль окончательно. Теперь периодически здесь будут появляться статьи в новой рубрике – «Экономический дайджест». Зачем? Вчера написала ответ на этот вопрос в телеграм - верить в светлое будущее, и жить с закрытыми глазами и ушами - конечно, хорошо и прекрасно...

Действительно человеческая психика устроена так, что в любом заголовке, тексте или новости, взгляд и внимание цепляет лишь то, что «болит» и волнует самого человека в данный момент времени. Естественно, в предыдущей статье цифра 50% роста может встревожить любого человека, прямо или косвенно интересующегося сейчас недвижимостью. Но, если включить голову, то сходу можно накидать пару быстрых объяснений происходящему: Да реальность московского рынка недвижимости сейчас такова – минимальная стоимость однокомнатной квартиры в пределах МКАД составляет 11 млн...

Логично после предыдущей статьи, где мы с вами обсудили, что в целом сейчас происходит на рынке вторичного жилья в Москве, посмотреть на конкретных примерах – какие сейчас цены на вторичку. И мой эксперимент, который я начала 2 года назад, здесь нам в помощь. 2 года назад я решила фиксировать цены на самые ходовые квартиры в Москве – однокомнатные в старом (1990-2010 гг. постройки), но «не убитом» фонде в спальных районах Москвы по 4 сторонам света – восток, запад, север, юг. Первый год (2024) следила более пристально, теперь пишу для вас отчет и соответственно динамику цен раз в год...

Веду этот канал уже 3 год и ни разу не изменила своему принципу – писать правду о рынке недвижимости. Без прикрас и ничего от вас не утаивая. Многие мои статьи основаны на личном опыте и наблюдениях, но пора признать тот факт, что рынок сегодня не равно рынок 6 лет тому назад. На нем не работают элементарные законы экономики и рыночные механизмы, да что уж там, на нем отсутствует банальная логика. Последние пару недель на вторичном рынке Москвы и вовсе происходит очередной парадокс. Вкратце он мне очень напомнил фразу 10-х годов – «в стране кризис, а в Москве пятница»...

Если верить экспертам, всё просто: новостройки «растут в цене», вторичка «стареет и обесценивается». На практике люди теряют деньги и там, и там только по разным причинам и разными способами. В этой статье хочу разобрать три коротких, но очень типичных истории: Семья с ребёнком, стабильный доход, одобрена ипотека. Сценарий классический: «на вторичке всё старое, давай лучше новостройку, дом новый, район перспективный, за пару лет подрастёт». Что было на входе: Выбирали между однушкой во вторичке в спальном районе с готовой инфраструктурой и «евродвушкой» в строящейся новостройке на окраине...

Если верить объявлениям, идеальных квартир на рынке больше, чем обычных людей. «Евроремонт», «заходи и живи», «лучшее предложение района» - знакомо? На фотографиях всё блестит, на деле - запах сырости в подъезде, плесень за шкафом и вид из окна на стену соседа. Я много лет смотрю на квартиры не глазами влюблённого покупателя, а глазами человека, который потом будет помогать эту красоту продавать. Поэтому давайте честно: что такое реально хорошая квартира для жизни в 2026 году, а не на картинке? Начнём с того, о чём в объявлениях пишут мельком или не пишут вовсе...

«Цена решает всё» - но пока это не твой личный опыт, мозг до последнего надеется на чудо. Давайте сегодня на реальных историях посмотрим, как работают «хотелки» против рынка и где вторичка улетает, а где висит месяцами.​ Ко мне часто приходят с фразой: «Сосед месяц назад продал за 18 миллионов, я дешевле не отдам».​ А у соседа: другой этаж, вид во двор, ремонт после дизайнера и покупатель с одобренной ипотекой, который бегал по району с чемоданом денег и страхом «не успеть».​ В итоге: Рынок за три недели уже ушёл на полшага вниз, а собственник всё ещё живёт вчерашними ценами...

Нас с детства не учили обращаться с деньгами: не учили рассчитывать на себя, а не на пенсию, не учили копить капитал. Еще и внушали, что деньги - это зло, а зарабатывать много - стыдно. Я часто задумываюсь: сколько еще времени понадобится, чтобы эти установки исчезли? Сегодня мне 41, и, слава богу, у меня еще есть запас времени. У тех, кому за шестьдесят, его почти нет. Давайте посмотрим на их опыт и поймем, почему недвижимость иногда оказывается не тылом, а ловушкой. Мы все думаем: «Мой капитал - в бетонных стенах, значит, он в безопасности»...

В предыдущей статье мы с вами разобрались, что весь сегодняшний фактический рост стоимости новостроек – ни что иное, как финсхема застройщиков. Поэтому, надеюсь, что прежде, чем писать в комментариях – «в таком-то ЖК цена за месяц поднялась на n-сумму, вы вспомните мою статью. А чтобы окончательно разобраться и научиться отделять «зерна от плевел» или финсхему от реальной стоимости, составила вам этот чек-лист шпаргалку. Надеюсь, будет полезно. Поехали! Для начала нужно разложить предложение застройщика на части...

Если верить официальной аналитике, «новостройки дорожают, рынок жив, всё растёт и процветает». Но любой, кто сейчас пытается продать недавно купленную квартиру в строящемся ЖК, живёт в другой реальности: цена от застройщика красиво растёт на сайте, а ваша такая же квартира на вторичке висит месяцами и не уходит даже «в ноль». В одном и том же комплексе сегодня легко найти ситуацию, когда частник продаёт квартиру на 10-20% дешевле, чем рядом висит прайс застройщика - при том, что дом один, подъезд один, лифт один...