Если арендатор пропал и не платит за аренду, это не означает, что договор прекратил своё действие и можно спокойно сдавать квартиру следующим жильцам. Проблема может усложниться, если в квартире остались чужие вещи, а убрать их некуда. Рассказываем, что делать с брошенным имуществом арендатора и как по закону правильно расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке.
Перед тем, как погрузиться в тему, сделаем маленькую ремарку: на самом деле, когда жильё снимают или сдают физические лица, это называется «наём», а не «аренда». В аренду имущество берут только юридические лица, то есть организации. Все вопросы по найму регулируются главой 35 ГК РФ, а если в ней есть пробелы — следует руководствоваться нормами закона об аренде. В этой статье мы используем понятия «аренда», «арендатор» и «арендодатель», потому что их чаще используют в обычной речи.
Собственнику квартиры следует выполнить следующий алгоритм действий.
1. Направить арендатору письменное требование о погашении задолженности при её наличии. Во многих мессенджерах сообщения можно удалять или исправлять, поэтому лучше направить установленный законом способ уведомления — заказное письмо с уведомлением о вручении по адресу, указанному в договоре. Так в суде получится подтвердить, что арендатор получил письмо.
2. Соблюсти процедуру расторжения договора аренды, если его срок действия не закончился. Досрочно расторгнуть договор можно по соглашению сторон, но если арендатор не выходит на связь, то придётся это сделать в одностороннем порядке.
Хозяин жилья не может просто расторгнуть договор без согласия жильца. В законе есть чёткий список случаев, когда разорвать арендные отношения можно через суд (ч. 2 ст. 687 ГК РФ).
- Арендатор не платит за жильё или коммуналку полгода при долгосрочном договоре или два месяца — при краткосрочном.
- Арендатор использует квартиру не по назначению.
- Арендатор разрушает или портит имущество.
Раньше хозяин квартиры мог расторгнуть договор найма в одностороннем порядке только через суд. Но в июне 2022 года Конституционный суд дал разъяснение: наймодатель может разорвать договор и без обращения в суд, но только при условии, что договор — краткосрочный, то есть если срок аренды не превышает 11 месяцев.
Также Конституционный суд пояснил, что законно прописывать в договоре найма свои условия, на основании которых владелец жилья может прекратить отношения. Пункт о расторжении может быть прописан в разделе «Права и обязанности сторон», а звучать, например, так:
«Наймодатель имеет право в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения Договора с предупреждением Нанимателя за один месяц до планируемой даты прекращения действия Договора».
Чтобы досрочно расторгнуть договор, арендодатель должен направить арендатору письменное уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке. Уведомление можно вручить лично и попросить арендатора поставить дату и подпись. Но если арендатор не выходит на связь, то нужно отправить уведомление по адресу из договора заказным письмом с уведомлением о вручение и описью вложения. Опись вложения подтвердит, что вы отправили именно сообщение об отказе, уведомление о вручении — что арендатор получил письмо. Письмо можно отследить на сайте Почты России по трек-номеру отправления. Если адресат не получит письмо, это будет считаться его проблемой, ведь вы отправили уведомление на адрес, указанный в договоре. Образец уведомления о расторжении договора найма жилья можно скачать здесь.
Через месяц или другой оговорённый срок, прошедший после уведомления о расторжении договора, можно переходить к следующему шагу.
3. Произвести осмотр арендуемой квартиры и сделать опись имущества. Делать это нужно только после расторжения договора. Для этого лучше привлечь незаинтересованных лиц, лучше всего — участкового. При нём следует открыть квартиру, осмотреть комнаты и составить акт описи имущества, оставленного арендатором.
Желательно фиксировать весь процесс осмотра и описи на видеокамеру — в случае, если арендатор объявится, запись будет служить доказательством, что арендодатель поступил добросовестно и по закону.
4. Направить по месту нахождения арендатора уведомление об удержании имущества, если есть долг по оплате аренды или коммуналки. В случае споров уведомление покажет, что имущество арендатора находится у собственника на законных основаниях.
Сдавайте квартиру легко с Яндекс Арендой: сами сделаем фотографии, 3D-тур и составим объявление, проведём показы и проверим жильцов на надёжность, будем переводить арендную плату вовремя, даже если жилец задержит платеж, и главное — всё это бесплатно.
