Ценообразование на рынках первичной и вторичной недвижимости – одна из наиболее обширных и интересных тем для участников купли-продажи. Что вбирает в себя стоимость квадратного метра? Какие факторы влияют на удешевление и удорожание? Почему в одном микрорайоне, в одном дворе и даже в одном доме цены помещений отличаются друг от друга? Насколько оправдана такая разница? И на чем при желании можно сэкономить покупателю? Ответам на эти вопросы посвящен сегодняшний текст.
Строительно-монтажные работы
За четыре года действия массовой программы льготной ипотеки ценовая разница между жильем в первичном и вторичном сегментах выросла с исторических 10% до рекордных 40%. Почему так произошло, автор этих строк подробно описал в предыдущей статье. Сегодня посвятим наш обзор более привычным факторам. В частности – образованию цен на этапе строительно-монтажных работ.
Продавец вторичного помещения не обязательно тратится на него за время владения. Многие даже не покупают квартиры, а получают в наследство или в подарок от родителей ко дню свадьбы. В отличие от собственника девелопер всегда несет расходы в период строительства. Все издержки он закладывает в себестоимость недвижимости и добавляет наценку – привычные 10-20% с целью выручить прибыль.
Около половины от общей части расходов составляют строительно-монтажные работы: закупка стройматериалов, аренда техники, зарплата рабочих, создание и подведение инженерных коммуникаций, внутренняя отделка. Другая часть затрат уходит на приобретение или аренду земельного участка, разработку проекта, страхование, благоустройство, рекламу и так далее.
Важный момент: застройщик ЖК обязан помимо комплекса позаботиться о возведении прилегающей социальной инфраструктуры, если таковой на участке не хватает: школ, детсадов и поликлиник. Эти затраты девелопер тоже закладывает в стоимость квартир. На создателей апарт-комплексов такую обязанность не накладывают за исключением строителей псевдожилья. По этой причине в одном и том же микрорайоне апартаменты чаще всего стоят на 15-20% дешевле квартир. Этот факт особенно важен тем, кто выбирает не помещение для личного проживания, а объект недвижимости для вложения. Чем ниже порог входа, тем при прочих равных выше доходность и рентабельнее инвестиция. Подробнее об этом читайте здесь.
На цену помещения влияет и быстрота строительства. Тем более, когда девелопер работает по проектному финансированию через механизм эскроу-счетов. Чем быстрее воздвигается здание, тем быстрее застройщик получает деньги, и тем ниже удорожание. Самая бюджетная технология – панельная. Поскольку сборно-монолитные конструкции привозят с завода уже в готовом виде и соединяют подобно конструктору. Впрочем, на рынке известны и варианты панельного жилья бизнес-класса с улучшенной технологией производства.
Наиболее длительная и дорогостоящая технология – кирпичная. Помимо сроков на стоимости здесь сказывается и повышенная надежность таких домов, и большие трудозатраты – ведь кирпичи кладут вручную. Помимо того существенное значение имеет этажность кирпичных домов. Максимальное число этажей в них достигает 12. А чем меньше застройщик продаст квартир, тем больше потеряет прибыли. Отсюда – повышение цен. Популярнейшей на сегодня технологией остается кирпично-монолитная. В ней для девелоперов удачно сочетаются приемлемая цена и разумные сроки строительства.
Стоимость подряда также зависит от класса объекта недвижимости. Чем выше класс, тем выше качество используемых материалов и квалификация специалистов – а значит, и выше оплата труда.
Как глава компании, создающей апарт-отели, я могу привести в пример массу влияющих на удорожание подряда нюансов. Скажем, если работы ведутся зимой, они стоят дороже из-за необходимости отапливать помещения. Если в апартаменте устанавливается кондиционер, гигиенический душ или ванна вместо душевой кабины, цена такого лота однозначно вырастет. Et cetera.
Локация
Важное место среди факторов влияния на цену недвижимости занимает место ее нахождения. Традиционно в число наиболее престижных и дорогих входят районы городского центра. Здесь сконцентрированы большинство основных достопримечательностей и повышена деловая активность. О преимуществах таких локаций для инвесторов читайте в этом материале.
Высокие цены на жилье отмечаются и в спальных районах с высокими экологическими показателями и современной инфраструктурой. В больших и густонаселенных городах с развитой транспортной системой особо ценятся локации у станций метро.
Квартира в центре у зеленой зоны и в шаговой доступности от метро может обойтись покупателю минимум на четверть дороже, чем аналогичный лот на периферии и вдали от подземки. Даже «спальник» «спальнику» рознь. Чем более обжитой район, чем комфортнее и насыщеннее в нем городская среда, тем дороже квартира.
Инфраструктура объекта
Как я уже написал, на удорожание помещения влияет класс комплекса. Это относится как к стоимости подряда, так и к стоимости квадратного метра. При этом критерии отнесения дома к к тому или иному классу условны. «Эконом», «комфорт», «бизнес», «элит» – каждый девелопер использует эти приставки по своему усмотрению. А с учетом всевозможных подклассов четко отграничить одну категорию от другой зачастую не получается. Этим пользуются многие застройщики ЖК. Маркетологи двигают цены на квартиры в сторону увеличения в зависимости от красивого определения. Попробуйте, к примеру, на глаз отличить «эконом-плюс» от «комфорта» или «комфорт» от подкатегории «бизнес-лайт».
Однако есть и очевидные критерии определения классовой принадлежности ЖК: благоустроенный закрытый двор, дизайнерские детские площадки, спортивные зоны, подземные или надземные паркинги. Все это автоматически увеличивает стоимость жилья.
Характеристики помещения
Ценовая разница на уровне помещений в одном и том же доме тоже зависит от массы факторов. Назову ряд ключевых.
Этаж – чем он выше, тем обычно дороже квартира. На верхних этажах лучше вид, чище воздух, меньше шума и насекомых. Первые этажи, напротив, всегда дешевле.
Количество комнат. Нередко двухкомнатные квартиры в новостройках стоят ненамного дороже однокомнатных. Во-первых, из-за повышенного спроса на «однушки» среди одиночек, малообеспеченных, молодых пар или желающих сдавать такие жилплощади внаём. А во-вторых, из-за стоимости квадратного метра – в «однушках» он дороже. Таковы правила оптовой покупки: больше количество – меньше цена.
Планировка. Сегодня в тренде евростандарт – с увеличенной площадью кухни. Цена на такую квартиру при прочих равных, скорее всего, окажется выше жилья с классической планировкой. Другой популярный формат – студия. Из-за уменьшенной площади стоимость квадратного метра такого помещения выше. А с учетом повышенной ликвидности, застройщик или продавец на вторичном рынке может завышать цену на такие лоты.
Ремонт и меблировка. Здесь всё просто. Черновая и чистовая отделка отличаются по цене на сотни тысяч рублей в зависимости от фронта работ и метража. Если мы говорим о готовом помещении для немедленного проживания, важно качество и возраст ремонта. «Бабушкина» квартира стоит дешевле современного жилья с отделкой и мебелью, обставленного со вкусом. На этом, в частности, зарабатывают флипперы – превращают «убитые» квартиры стоимостью «ниже рынка» в конфетки, где можно и хочется жить. Как я выручил доходность 40% годовых за восемь месяцев на флиппинге квартиры – читайте здесь.
Экспертный Telegram канал, где много полезной информации про доходную недвижимость. Подписывайся!
