В своих публикациях я не раз писал о многочисленных плюсах вложения в сервисные апартаменты на фоне других видов инвестиций. Наиболее выгодным их сегментом я считаю юниты в апарт-отелях. Высоколиквидная арендная недвижимость выступает золотой серединой между низкодоходными, но надежными средствами сейвинга с одной стороны и высокодоходными, но рисковыми инвестиционными инструментами с другой. От обеих этих крайностей номер в востребованном апарт-отеле берет лучшее. Его доходность в среднем выше, чем у вкладов даже в период высокой ключевой ставки, а надежность несравнимо выше, чем у акций или криптовалюты.
Отдельного внимания заслуживает тот факт, что в отличие от других инвестиционных направлений такая недвижимость имеет не один, а два доходных компонента: ежемесячные выплаты от сдачи в аренду и прибыль от перепродажи с наценкой за счет увеличения стоимости актива. То есть покупатель студии в инвест-отеле зарабатывает дважды.
Отель как решение
Почему апарт-отель — более удачный вариант для инвестора, чем любой другой комплекс апартаментов? В отличие от несервисных апарт-комплексов инвест-отели изначально ориентированы на сдачу помещений в аренду и извлечение дохода. Отсюда:
- открываются в более привлекательных, рассчитанных на туристов локациях;
- управляются профессиональными УК и гостиничными операторами;
- практикуют преимущественно посуточную сдачу помещений в аренду за время туристического сезона.
При соблюдении этих трех пунктов покупка юнита в апарт-отеле впоследствии приносит собственнику стабильный, по-настоящему пассивный и максимально возможный в условиях этого рынка доход на уровне от 10% годовых. Кроме того за счет отличной локации такая недвижимость быстрее дорожает, имеет высокий спрос и легко продается.
Проблема в том, что далеко не каждый апарт-отель отвечает приведенным выше критериям. Из-за отсутствия свободных пятен под застройку в историческом центре Москвы или Петербурга большинство таких объектов открывается в спальных районах. Студии в них чаще всего сдаются в долгосрочную аренду. Как следствие, их доходность, капитализация и ликвидность заметно ниже.
На помощь здесь приходит редевелопмент как метод адаптации уже существующих зданий под современные и комфортабельные апарт-отели. Этот путь открывает инвесторам возможность для вложения в доходную недвижимость в туристическом центре города, ускоряет ввод объекта в эксплуатацию вдвое-втрое по сравнению со строительством здания с котлована и сокращает издержки застройщика, избавляя его от необходимости закладывать соответствующие расходы в стоимость юнитов. Поэтому такие апартаменты при всех очевидных плюсах сопоставимы по цене с менее привлекательными для инвестора апартаментами на окраине.
Проверенная модель
Редевелопмент для создания высокодоходных апарт-отелей в лучших центральных локациях обеих столиц на рынке практикует ограниченное число инвестиционно-строительных компаний. Поскольку далеко не каждая организация обладает опытом подбора и перепрофилирования объектов, необходимыми связями и ресурсами. Первая среди таких компаний по времени создания и до сих пор удерживающая лидерство в этом сегменте — Inreit. За минувшие 7 лет мы открыли 66 объектов, из них 9 классифицированных апарт-отелей категорий 3 и 4 звезды. За этот период нашими инвесторами стали более тысячи человек.
Бизнес-модель Inreit выглядит следующим образом. Мы находим в излюбленных туристами локациях Петербурга и Москвы перспективные здания, привлекаем средства инвесторов и начинаем редевелопмент. За последующие 6-18 месяцев наши строители делают перепланировку помещений, обновляют инженерные коммуникации и делают современный дизайнерский ремонт. В результате наши объекты соответствуют всем техническим нормам, проходят гостиничную классификацию, получают категории 3 и 4 звезды и успешно конкурируют со всеми гостиницами в аналогичных микрорайонах исторического центра. После запуска отелей наша управляющая компания сдает апартаменты в аренду, обеспечивая их собственникам стабильный пассивный доход.
По итогам 2023 года студии в открытых нами инвест-отелях продемонстрировали усредненную доходность на уровне 12% годовых. При этом недвижимость в этих объектах только за счет редевелопмента вырастала в цене на 20-40% и впоследствии дорожала и дорожает в среднем на 15-20% в год.
Антикризисное предложение
Сегодня, друзья, и вы имеете возможность пополнить число наших партнеров и приобрести доходную студию в одной из лучших локаций двух главных туристических городов России. На текущий момент мы предлагаем три варианта вложения.
- Доходные апартаменты в будущем инвест-отеле 4 звезды бизнес-класса в центре Петербурга. Локация: 400 метров от Невского проспекта по адресу Херсонская, 39. Прогнозируемая доходность — 10% годовых. Средний рост стоимости недвижимости — 23% в год. Статус здания: ведутся строительно-монтажные работы. Ввод в эксплуатацию — IV кв 2024 года. Цена студий — от 7,6 млн рублей. Страница объекта.
- Доходные апартаменты в будущем инвест-отеле 3 звезды в центре Петербурга. Локация: 1,5 км от Московского вокзала и площади Восстания по адресу Константина Заслонова, 8. Прогнозируемая доходность — 12,2% годовых. Средний рост стоимости недвижимости — 20% в год. Статус здания: готовятся строительно-монтажные работы. Ввод в эксплуатацию — I кв 2025 года. Цена студий — от 6 млн рублей. Страница объекта.
- Доходные апартаменты в будущем бутик-отеле 3 звезды в центре Москвы. Локация: внутри Садового кольца, 2 км от Кремля по адресу Воронцово поле, 12. Прогнозируемая доходность — 10,2% годовых. Средний рост стоимости недвижимости — 20% в год. Статус здания: ведутся строительно-монтажные работы. Ввод в эксплуатацию — IV кв 2024 года. Цена студий — от 8,5 млн рублей. Страница объекта.