На просторах интернета я не раз встречал утверждения из разряда: «Апартаменты — плохая инвестиция, потому что…» Далее в качестве аргументов сторонники такой точки зрения приводили наиболее популярные недостатки этого типа недвижимости. Сразу отмечу, что ни одно из приводимых обоснований не характеризует апартаменты как инвестиционный актив. Тем не менее подобные доводы отваживают часть потенциальных инвесторов от вложения в такие помещения. Сегодня разберем три основных претензии от противников апартаментов и проверим их состоятельность.
Почему сравнения некорректны?
Как разновидность недвижимости для временного проживания, апартаменты неизбежно подвергают сравнению с квартирами. Такие сравнения отчасти порождают сами создатели апартаментов. Однажды нащупав брешь в законодательстве, многие застройщики переключились с ЖК на апарт-комплексы. Почему это выгоднее, раскрою под конец. При этом апартаменты в подобных комплексах нередко распродаются под видом квартир. Такие помещения называют псевдожильем,
На фоне жилья эти де-юре коммерческие помещения, по общему правилу, проигрывают в техническом смысле. В апартаментах не всегда соблюдаются нормы необходимой площади из расчета на каждого постояльца. Как правило, хуже звукоизоляция.
Однако эти и другие претензии из сегодняшнего списка не применимы к апартаментам как к средству извлечения дохода. И все же рассмотрим популярные аргументы наших оппонентов.
Нельзя прописаться
Этот недостаток отчего-то представляется существенным многим желающим вложить деньги в апартаменты. И напрасно. Как инвестиция, апартаменты покупаются для последующей сдачи во временную аренду. Оттого неважно, может ли в них прописаться постоялец или нет.
Зачем вообще оформляется регистрация? Чтобы не нарваться на штраф за отсутствие таковой. Чтобы иметь возможность получать пенсию, льготы по месту пребывания. Чтобы официально устроиться на работу. Чтобы заключить брак. А чаще всего прописка нужна, чтобы прикрепиться к поликлинике или зачислить ребенка в образовательное учреждение. То есть затем, чтобы получить доступ к социальной инфраструктуре. Вот только у апарт-комплексов рядом все равно нет социальной инфраструктуры. Об этом последний пункт.
И главный контраргумент в этой главе: для проживания в апартаментах можно оформить временную регистрацию. Временная прописка дает арендатору доступ к тем же благам, что и постоянная. По соглашению с собственником апартаментов срок временной регистрации может составлять до пяти лет. После этого прописку можно оформить по новой, и так до бесконечности.
Дорогая «коммуналка»
Никогда не покупавшие апартаменты критики обычно указывают на дороговизну коммунальных услуг для владельцев этого типа недвижимости. Действительно, из-за формальной принадлежности апартаментов к нежилым помещениям для них предусмотрены более высокие коммунальные тарифы, чем для квартир. Обычно разница достигает 10-15%.
Почему это не аргумент? Потому что апартаменты изначально стоят в среднем на 15-20% дешевле квартир в аналогичной локации. Это значит, что уже на старте покупатель экономит один-два миллиона рублей. Отсюда нет смысла подолгу сидеть с калькулятором и сравнивать величину расходов на ЖКХ для квартир или апартаментов. Сэкономленные при покупке один-два миллиона покрывают разницу в расходах примерно на сто лет вперед.
Отчего апартаменты дешевле квартир? Все оттого же: из-за отсутствия сопутствующей инфраструктуры. Этот пункт тоже называют в числе основных при негативной оценке апартаментов как инвестиции. Ниже разберем и его.
Нет социальной инфраструктуры поблизости
«Покупая апартаменты, будьте готовы к тому, что в одном квартале с вашим комплексом не обнаружится школ, детских садов и поликлиник», — предупреждают сторонники квартир. И это правда. Но кому адресовано это предупреждение? Тому, кто подыскивает помещение для личного проживания.
Наличие или отсутствие социальных объектов не должно волновать инвестора — человека, намеренного сдавать помещение в аренду временным постояльцам. В апартаментах, особенно сервисных, останавливаются не для походов в поликлинику или в школу. Чаще всего такие помещения служат местом для ночлега туристов или командированных сотрудников.
Отсутствие элементов социальной инфраструктуры, напротив, служит положительным фактором с точки зрения инвестиционной составляющей апартаментов. Возведение ЖК, по закону, обязывает застройщика попутно создавать рядом с комплексом те самые поликлиники, школы и детсады. Эти издержки застройщик закладывает в стоимость квартир.
Создатель апарт-комплексов освобожден от такой обязанности. Как следствие, апартаменты стоят дешевле на указанные выше 15-20%. По этой же причине комплекс апартаментов зачастую сдается в эксплуатацию раньше ЖК. А время — это деньги инвестора. К тому же статус нежилой недвижимости и освобождение от строительства соцобъектов дает возможность создавать апарт-комплексы в престижных деловых кварталах. А чем лучше локация, тем больше шансов на увеличение дохода от сдачи вашего помещения в аренду.
Итого можно сделать вывод: наиболее популярные нарекания к апартаментам в контексте инвестиций несостоятельны, а выносящие их критики явно путают апартаменты для личного проживания и апартаменты как вид доходной недвижимости.
