Флиппинг квартир – быстрый и прибыльный способ извлечения дохода из квадратных метров. Как и редевелопмент, он представляет собой превращение неликвидного объекта недвижимости в ликвидный путем его технических улучшений – от английского to flip, «переворачивать». В общих чертах схема новомодной стратегии выглядит незатейливо: покупаем «убитое» помещение по цене ниже рыночной, делаем ремонт, оснащаем всем необходимым и перепродаем с высокой наценкой. Однако профессионалов в этом направлении на сегодня немного. Почему здесь не все так просто, как кажется? Какие риски несет инвестор? И как автор этих строк за 8 месяцев заработал на флиппинге одной квартиры миллион рублей чистого дохода? Расскажу ниже.
Оценка проекта
Любое вложение в недвижимость начинается с подбора объекта. Флиппинг – не исключение. Первая стадия самая важная и трудоемкая. Мало найти помещение на сайтах объявлений, аукционе, через риелтора или по рекомендации. Важно оценить как можно больше нюансов будущего проекта и просчитать риски. На чем нужно остановиться подробнее?
Изучите район интересующей вас квартиры: уровень спроса, объем предложения, разбег цен, темпы развития инфраструктуры. Локация должна быть востребована, будь то центр мегаполиса или пользующийся популярностью «спальник» с развитой городской средой и хорошей транспортной доступностью.
Оцените состояние жилья и объем ремонтных работ. Без калькулятора на этом этапе не обойтись. С одной стороны, перед вами стоит задача купить максимально бюджетный объект недвижимости, то есть низкого качества – непригодный для проживания. С другой стороны, в погоне за дешевизной не стоит брать квартиры, требующие масштабного капитального ремонта. Перепланировка, демонтаж старых материалов вплоть до бетонного основания, выравнивание стен, потолков и пола, замена коммуникаций – все это приблизит объем ваших затрат к сумме доходов и уменьшит маржу.
Рассчитайте все затраты. К сумме покупки помещения – в ипотеку или без таковой – добавьте расходы на косметический ремонт, включая вероятную замену дверей и окон; на покупку новой сантехники, мебели, бытовых приборов и прочих комплектующих; на оплату услуг риелтора или брокера как на этапе покупки, так и на этапе перепродажи; на страховку и налоги; на коммунальные услуги за время периода вашего владения квартирой.
Прикиньте доходность. Сложите затраты и оцените возможную сумму продажи. Для этого посмотрите рыночную стоимость схожих квартир в аналогичной локации с ремонтом и без. Полезно учесть и общую экономическую ситуацию на полгода вперед, в том числе перспективы изменения ставки ЦБ и динамику процентных ставок по ипотеке. Кроме того учтите фактор времени. Чем короче период от покупки до реализации объекта, тем меньше расходов вы понесете, и тем выше окажется доходность.
Проверьте юридическую чистоту квартиры: не имеют ли право на эту недвижимость третьи лица, нет ли ограничений или обременений в виде наложенных арестов, непогашенной ипотеки, неуплаченных налогов или долгов за коммунальные услуги. Посмотрите историю сделок с объектом. Убедитесь в правильности оформления документов: свидетельства о праве собственности, кадастрового и технического паспортов. Удостоверьтесь, что все перепланировки узаконены. Недооценка правовых рисков чревата множеством неприятностей, среди которых срыв покупки – не худший вариант.
К чему быть готовым
Как можно понять из предыдущей главы, флиппинг по своему характеру сопряжен с рисками и чреват непредвиденными обстоятельствами. Не один проект не обходится без сюрпризов. Главное – уметь адаптироваться к новым вызовам и принимать взвешенные решения. Какие сложности в процессе возникают чаще всего?
Истинное состояние квартиры. Нередко после начала ремонта обнаруживается все то, что ускользнуло от ваших глазах при первичных осмотрах помещения: от незначительных скрытых дефектов до проблем с коммуникациями. Наиболее значительные «косяки» заметно увеличат ваши затраты и время на их устранение.
Проблемы с рабочими. К выбору строительной бригады нужно подходить с особой щепетильностью. Работа ненадлежащего качества, промедление или превышение бюджета напрямую влияют на размер вашей прибыли. Учитывайте опыт и репутацию подрядчика. В процессе регулярно посещайте объект, лично контролируйте качество и сроки выполнения ремонта.
Административные препоны. Согласование ремонта или планировки нередко требует больше времени, чем ожидается. Это опять-таки порождает задержки и лишние траты.
Три полезных совета
Из собственного опыта и общения с профессиональными флипперами выделю три дополнительных рекомендации.
Подбирайте универсальный дизайн и избегайте экстравагантности. Учитывайте современные тренды в интерьере. К примеру, дизайнеры моей компании Inreit при подготовке проектов апартаментов в наших отелях ориентируются на такие стили, как контемпорари, ар-деко, лофт, скандинавский. Сочетание элементов этих направлений отлично подойдет для квартиры и придется по душе большинству потенциальных покупателей.
Не тратьте много денег на материалы. Выбирайте недорогие, но приятные глазу. Черпать вдохновение в современных трендах дизайна не означает, что для этого нужно раздувать бюджет. «Простенько, но со вкусом» – кредо, которым стоит руководствоваться. Баланс между качеством и экономией – секрет удачного флиппера.
Упакуйте квартиру перед выставлением на продажу. Хоумстейджинг – отдельное направление работы тех, кто занимается реализацией недвижимости. Сделайте удачные фото, чтобы максимально выгодно подать вид объекта. Избавьтесь от следов ремонта и хлама, подберите освещение и углы съемки, подумайте над расположением мебели. Либо наймите профессионального хоумстейджера и доверьте все вышеуказанное ему. Снабдите получившиеся снимки привлекательным описанием с подчеркиванием преимуществ объекта. Все это поможет вам быстрее продать помещение за желаемую сумму.
Личный опыт
Автор этой статьи протестировал флиппинг в 2023 году. Я приобрел в ипотеку две квартиры площадью 37 и 39 м² в подъезде одного дома на проспекте Большевиков – в обжитом спальном районе на северо-востоке Петербурга. Помещения продавались с удручающим ремонтом от застройщика, а фактически без такового, но по цене на 15% ниже рыночной – за 6,5 и 7,1 млн рублей.
Как глава инвестиционно-строительной компании, я давно занимаюсь смежным с флиппингом направлением – редевелопментом. У нас есть группа дизайнеров, строительная команда, собственное мебельное производство, налажены поставки сантехники и бытовых приборов от производителей. Поэтому ряда проблем начинающих флипперов мне удалось избежать. Мы сделали в квартирах приятный ремонт, оснастили всем необходимым для проживания вплоть до посуды и текстиля. Тем не менее из-за промедлений со стороны подрядчика процесс занял полгода – на 2 месяца больше, чем ожидалось. Общий срок для обоих проектов растянулся до 8 месяцев. Разумеется, это сказалось на доходности. Но результатами я остался доволен.
Общие цифры получились таковы.
Квартира площадью 37 м² по цене 6,5 млн рублей. Первоначальный взнос по ипотеке – 975 тыс. рублей. Платежи за время владения объектом – 473 тыс. рублей. Расходы на ремонт – 1 млн 456 тыс. рублей. Страховка и оплата услуг брокера – 150 тыс. рублей. Расходы на перепродажу – 150 тыс. рублей. Коммунальные платежи – 37 тыс. рублей. Цена перепродажи – 9,5 млн рублей. Итого чистый доход за 8 месяцев составил 730 тыс. рублей, доходность – 34%.
Квартира площадью 39 м² по цене 7,1 млн рублей. Первоначальный взнос по ипотеке – 1 млн 702 тыс. рублей. Платежи за время владения объектом – 404 тыс. рублей. Расходы на ремонт – 1 млн 543 тыс. рублей. Страховка и оплата услуг брокера – 151 тыс. рублей. Расходы на перепродажу – 150 тыс. рублей. Коммунальные платежи – 37 тыс. рублей. Цена перепродажи – 10,45 млн рублей. Итого чистый доход за 8 месяцев составил 1 млн 63 тыс. рублей, доходность – 40%.
Какие я для себя отметил минусы. Первый: сложность с подбором объектов. Как я написал выше, нужно загодя учесть массу нюансов. При этом на выходе даже в большом городе подходящих вам вариантов может оказаться не так много. Второй минус: риск долгой экспозиции. Обычно квартиры покупают в ипотеку, а в нашем случае речь идет о «вторичке», на которую не распространяются льготные ставки, и притом уже находящейся в ипотеке. Не каждый покупатель связывается с такой историей. Третий минус: строительные риски. Даже мне и моей команде – людям, съевшим собаку на подборе объектов недвижимости, редевелопменте зданий, перепланировках и ремонтах помещений – пришлось задержать срок работ на два месяца из-за человеческого фактора. Начинающий флиппер в силу неопытности рискует в этой части еще больше.
Тем не менее плюсы для меня перевешивают. Первый из них в том, что квартиру для флиппинга можно купить в ипотеку, замораживая минимум собственных средств. Второй плюс: короткий цикл проекта – до полугода для маленьких по площади объектов и до года для больших. И третий плюс – потенциал доходности. 35-40% за несколько месяцев – это не предел возможностей для флиппинга.
С моей точки зрения, это рабочая и весьма интересная для инвестора стратегия. Флиппинг требует понимания баланса между вложениями и ожидаемой прибылью, тщательного подхода и желательно – опыта в смежных сферах. Зато при эффективном управлении проектом может принести существенную прибыль.