В прошлых публикациях я писал о том, что многие инвесторы покупают квартиры в новостройках для последующей сдачи в наем. Это один из видов дохода на недвижимости, кто то даже обучающие курсы продает. В общем, интерес к данному направлению, в последнее время, сильно подрос.
Аренда наиболее выгодна для тех, у кого есть средства на несколько квартир, пусть небольших. И кто готов играть в долгую. Очень хорошо нарастили капитал те, кто еще до введения льготной ипотеки, или в самом её начале, приобрел несколько квартир, после получения ключей сдал их в аренду. На сегодняшний день, они имеют прибыль от роста цены, да еще и с арендаторов получают ежемесячную плату.
Но это уже в прошлом. Как дела обстоят сейчас?
Я разговаривал на днях со своим коллегой, который уж лет 15 занимается исключительно арендой. У него несколько десятков квартир в управлении от собственников, которые сдаются, как на долгий срок, так и посуточно.
Есть и свои квартиры, которые покупал в ипотеку, потом сдавал. Платежи гасил от арендных взносов. Когда цены выросли, он часть квартир продал. Разницу в цене использовал для погашения ипотеки по оставшимся квартирам. В итоге получил несколько объектов в полную собственность без обременений, за половину рыночной стоимости, а в некоторых случаях и того меньше. Вот такая незатейливая, но очень интересная схема.
Так вот, человек, знающий о рынке аренды почти всё, поведал мне такую историю.
В аренде, хороший спрос держится достаточно давно, не суть важно как давно, но давно. Поэтому сдать квартиру или комнату труда не составляет. Это можно сделать довольно быстро. Да, аренда на подъеме, за последнее время, цены выросли ощутимо. В некоторых сегментах на 40-50%.
Только нужно понимать, что делать бизнес на аренде и сдавать квартиру, которая досталась по наследству от бабушки, это совершенно разные вещи. Это как скачки на воображаемой лошадке и гонки формулы 1.
Мой коллега прошел путь от старенькой "хрущевки", которую отдал ему в управление, а затем и вовсе продал, двоюродный брат, до сегодняшнего состояния, которое я коротенько описал выше. Так он говорит, что в любом деле, сложней всего начать.
Сколько он хапнул "гемора" и "головняков" с первой квартирой. Были и просрочки по платежам, и не желание освобождать квартиру, и разбитая в хлам гостинная, после бурной вечеринки. Эти ребята потом просто сбежали, оставив входную дверь открытой, даже на ключ не закрыли, он так и висел в коридоре на гвоздике. По началу хотел вообще прекратить это всё, но что то его удержало.
А удержала коллега, которая на то время имела чуть больший опыт в этом деле. Она ему сказала: "Сергей, если тебе трудно с одной квартирой, возьми еще три." На эти слова, он метнул в неё взгляд - молнию, чуть не испепелив до самых каблучков. А она невозмутимо продолжила: "Просто, увеличение дохода в четыре раза, компенсирует твоё разочарование от периодических головняков, а когда ты научишься решать и эти вопросы, радости станет гораздо больше."
Эти слова он помнит до сих пор. Они подействовали гораздо эффективней, чем десяток мотивационных курсов по материальному богатству и размножению денежных бактерий.
Серёга прям так и сделал. Стал искать квартиры от собственников, которые хотели бы их сдать на долгий срок, но не имели ни какого опыта в этом деле. Проведя большую работу и перелопатив массу информации, он нашел несколько таких квартир. С одними договорился на управление их квартирами за комиссионное вознаграждение, с другими заключал долгосрочные договоры с правом субаренды. В общем дело потихоньку пошло и стало приносить, пусть не очень большой, но стабильный доход.
Дальше - больше. Как я уже писал, купил в ипотеку несколько квартир. А брал он их на котловане, даже раньше, на заборе. По началу, пока шло строительство, платил из своего кармана. Затем, после окончания строительства, платеж по ипотеке пошел за счет арендаторов. Даже маленько оставалось, на жвачки с зубочистками.
Да, человек прошел большой и тернистый путь. Пробовал разные варианты. Что то получалось, что то не очень. Сейчас его бизнес стоит, как на рельсах. Всё отлажено, работает как автомат "Калашникова", уверенно и безотказно.
Я такого опыта и близко не имею. Но, обсуждая рынок аренды, во многом мы с ним сошлись.
Прямо сейчас, аренда на подъеме и ситуация показывает, что подъем этот будет уверенным и долгим.
А причины такие:
Во-первых, Высокие ставки по ипотеке потащили за собой высокие ежемесячные платежи. Аренда однокомнатной квартиры в нашем городе, не в самом центре, обойдется примерно, в 20-30 тысяч рублей. Тогда как, покупка такой же квартиры в кредит, при минимальном первоначальном взносе, вылезет в 40-50 тысяч ежемесячных платежей.
Во-вторых, банки все больше и больше ужесточают требования к потенциальным заемщикам. Он может быть и хочет купить квартиру, и платить готов заоблачные суммы, благо доход позволяет. Но для банка этого не достаточно.
За последние месяцы, количество отказов увеличилось кратно. Иногда банк выкатывает отказ, когда клиент уже сидит в офисе на подписании договора. Это единичные случаи, конечно, только в последнее время, участились.
Вы только представьте состояние человека, который прошел все круги ада банковской бюрократии, потратил силы, время, деньги. Практически дошел до финиша и грудью коснулся ленточки. А ему, хлоп и отказ. Подходят два, таких щеголеватых менеджера и с грустными улыбками на лицах говорят, извините, до свидания.
В-третьих, спрос превышает предложение. Да, да, кого то возможно шокирует данное заявление, но это именно так. В сегменте долгосрочной аренды, квартир меньше, чем желающих заселиться. Как на курорте в сезон отпусков. С одной стороны, тебя с самого вокзала атакуют люди с надписями на картонках "сдам жильё". Но, когда копнешь глубже, то выясняется, что снять то и не чего. Тут место не красивое, там площадь маленькая, влезают только рюкзак, тапочки и раскладушка по диагонали. Вот и получается, что за свои деньги приходится брать, что есть, а не то, что хочешь. Как то, знаменитое Грузинское блюдо - "жричодали."
Можно накидать еще с горстку причин, почему аренда на взлете. Только думаю, что и этих достаточно.
Немного пройдусь по посуточной аренде.
Хоть это тоже аренда и так же жилья, но различие между ними, как между помидором и батькой Махно.
С одной стороны, посуточная аренда выгодней. За месяц можно собрать в два-три раза больше, чем с долгосрока.
Да, можно. А можно и не собрать. В этом сегменте, не маловажную роль играют постоянные клиенты с одной стороны, и взаимодействие с коллегами, такими же краткосрочными арендодателями, с другой. Поясняю. Когда человек ездит периодически в другой город, в командировки, или по другим делам, он не будет каждый раз искать себе новое пристанище. Если ему комфортно в каком то одном месте, то он туда и будет заезжать всегда. Потому как, сила привычки, великая сила. Второй момент, это коллеги. Звонит вам клиент, по вашему объекту, а он уже забронирован или сдан. Что бы не терять клиента, его передают своим, за символический процент. Сегодня вы, завтра вам. Так и работают. По нашему городу, я знаю несколько групп в телеге, где посуточники взаимодействуют между собой. Делятся клиентами, предупреждают о негодяях, которым лучше не сдавать.
Еще, спрос в этом сегменте зависит от места расположения. У одной моей знакомой была двушка, напротив Аквапарка. Семьи с детьми не давали этой квартире пустовать. Номер на пятерых, это дорого. Квартира, как минимум, в двое дешевле, плюс кухня есть и необходимая посуда. Для экономии, самое то.
Но это очень не простой бизнес и с одной квартирой, там точно делать не чего.
Подведем итог. Зачем я вообще всё это рассказываю?
Участились вопросы от знакомых и клиентов, от клиентов знакомых и от знакомых клиентов. А что, если взять квартиру и как начать её сдавать в аренду. Вон какие сейчас цены. Альбинка бабушкину квартиру сдала за такие деньжищи, даже двух дней в рекламе не простояла, оторвали вместе с карнизом.
Что бы по сто раз не повторяться об одном и том же, проще один раз написать, а потом ссылки кидать тем, кто спрашивает.
Теперь таки к итогу.
Оно, конечно можно, прикупить квартиру и сдавать её, хоть помесячно, хоть посуточно, хоть поминутно. Только, нужно быть готовым к заботам и трудностям и понимать, что срок окупаемости таких вложений, составит более 10 лет. Я бы сам не стал этим заниматься, даже, если бы мне квартира с неба упала. Ну, не прям на меня, рядышком. Я, или сам бы в неё заехал, или продал.
На сегодняшний день, депозит в банке выглядит более привлекательным со всех сторон.
Если что пропустил, спрашивайте. А так, всем добра и берегите себя.
