Споры по договорам долевого участия (ДДУ) очень распространены, носят массовый характер и, как правило, не обладают высокой сложностью ни для дольщиков, ни для застройщиков.
Тем не менее, противоречия и сложные нюансы в таких спорах всё же имеют место. Например, длительное время у судов возникали серьёзные вопросы к статусу апартаментов и допустимости взыскания с застройщиков чисто потребительских санкций (ведь апартаменты же не являются жилыми помещениями).
Мы в спорах по ДДУ участвовали и знаем о них всё.
В этой статье мы расскажем о необычной практике, которую решили ввести в оборот застройщики, чтобы усложнить, и во что она выливается.
О спорах по ДДУ в общих чертах
Наиболее распространенными спорами дольщиков с застройщиками являются споры по искам дольщиков:
- о взыскании штрафных санкций по договору за просрочку
- о взыскании стоимости устранения дефектов, допущенных застройщиком в квартире/апартаменте.
Споры о расторжении самих ДДУ, взыскании убытков в связи с этим, а также банкротные дела застройщиков, безусловно, нередки, но в процентном соотношении встречаются не так часто.
Отдельный момент. Поскольку Правительство России с завидной регулярностью устанавливает моратории на начисление неустоек именно по Закону о долевом строительстве 214-ФЗ, то из-за ковида, то из-за СВО, на первое место по "популярности", как нам кажется, перешли споры о взыскании стоимости устранения дефектов.
О спорах по взысканию стоимости устранения недостатков в квартирах
Суть таких споров преимущественно сводится к следующему.
Оптимальных путей для защиты прав дольщиков при обнаружении недостатков фактически всего два: либо потребовать устранить недостатки от застройщика, либо взыскать стоимость их устранения (есть ещё и соразмерное уменьшение цены договора, но этот путь избирается не столь часто на практике).
Законодательной и исполнительной властью в целях снижения исковой нагрузки на застройщиков стараются несколько облегчить бремя последних и ввести обязательные правила для обязательного "выжидания" дольщиками определенного периода, когда застройщик должен устранить недостатки самостоятельно, и только после этого обращаться в суд за возмещением, в данном случае, стоимости планируемых работ по устранению дефектов.
Механизм предъявления исков следующий.
Дольщики при обнаружении недостатков в передаваемой им застройщиком квартире обращаются к эксперту, который приезжает на объект и фиксирует недостатки, их характер, оценивает стоимость их устранения в заключении. Данная стоимость ложится в основу претензии, предъявляется застройщику, и, в случае невыплаты, ложится уже в основу иска, в котором дольщики также требуют неустойку за недобровольную выплату этих недостатков, потребительский штраф и моральный вред.
Чаще всего в ходе судебного разбирательства ставится вопрос о назначении судебной экспертизы, и чаще всего от самих застройщиков, чтобы:
а) установить более низкую стоимость устранения;
б) просто потянуть время.
Тем не менее, большинство таких споров выигрышные, самое главное - найти действительно компетентную экспертную организацию, которая оценит стоимость дефектов объективно.
Однако, начиная, по нашему мнению, с 2021 года, а сейчас в значительной степени в гораздо большем объёме, возникла достаточно интересная практика.
О практике предъявления встречных исков застройщиков к дольщикам
Застройщики пришли к следующему умозаключению.
Раз дольщика не устраивает качество проведенной застройщиком отделки и он решает взыскать стоимость устранения дефектов, то те материалы, которые признаны некачественными и подлежат переделке на те деньги, что дольщик собирается взыскать, то они должны быть возвращены застройщику.
Ведь в таком случае на стороне дольщика образуется неосновательное обогащение, по логике застройщика, выражаемое либо в удержании дольщиком самих материалов, либо в их стоимости ,которые были использованы застройщиком при отделке квартиры.
Поясним на примере:
- Дольщик обратился в суд с иском о взыскании стоимости строительных недостатков к застройщику. Заключением эксперта было установлено, что дверные блоки, оконные блоки, а также ламинатное покрытие в переданной квартире обладают недостатками, в связи с чем, требуется их замена на иные качественные материалы. Стоимость устранения была оценена в 450 тыс. рублей.
- Застройщик в свою очередь потребовал передать в свою пользу строительные материалы и конструкции: собственно, дверные и оконные блоки и все ламинатное напольное покрытие.
Суды первой и апелляционной инстанции взаимные требования удовлетворили. Кассационный суд эти судебные акты отменил (об этом подробнее ниже).
Итак, получается, что логика таких требований в следующем.
Если бы застройщик пришёл на объект и самостоятельно устранил недостатки, то те некачественные материалы, которые он изначально применил при выполнении работ, либо, сами по себе материалы качественные, но он их применил ненадлежащим образом, он бы забрал, так или иначе, себе, и это его дальнейшее дело, как он с ними поступит. Может быть он их бы реализовал где-то, а может быть продал. А так получается, что застройщик оставляет эти некачественные материалы дольщику и должен выплатить ещё и стоимость устранения недостатков, связанных с этими материалами.
Логично ли это? На наш взгляд, нет, и практика удовлетворения таких требований от застройщиков - порочная.
Кассационные суды общей юрисдикции достаточно быстро сориентировались и такую практику последовательно пресекают, и делают это справедливо по следующим причинам.
Во-первых, предметом ДДУ не являются отделочные материалы, как самостоятельные вещи. Предмет договора - это недвижимая вещь (квартира), подлежащая передаче гражданину-потребителю, при этом, обладающая определенными качествами.
Взыскание стоимости устранения недостатков по такой категории дел является по своей сути взысканием убытков, т.е. способом восстановления баланса равнозначного предоставления.
Во-вторых, договоры долевого участия, как правило, не содержат условий о возврате застройщику ни объекта недвижимости, ни строительных материалов для отделки, а если бы и содержали, то всерьёз заставили бы суды задуматься о наличии в таких условиях признаков ущемления прав потребителя, выступающего слабой стороной по договору.
В-третьих, положения о возврате некачественных строительных материалов и конструкций отсутствуют в Законе 214-ФЗ, собственно, и предусматривающим специальный способ защиты дольщиков - взыскание стоимости устранения дефектов.
С этими позициями трудно не согласиться и мы надеемся, что практика судов первой инстанции и апелляционных судов впоследствии переориентируется и будет придерживаться вышеприведенных доводов судов кассационной инстанции.
Мы оказываем юридические услуги бизнесу и гражданам на профессиональной основе, как на основании отдельных поручений и выполнения разовых задач, так и в формате комплексной работы над проектами "под ключ".
Наш телефон: +7 (925) 515 54-19
Подписывайтесь на наш telegram-канал: https://t.me/covenantlaw
Ковенант | Юридическое бюро
