Сегодня рассмотрим основные шаги, которые вы более тщательно проверите, чтобы избежать рисков при продаже квартиры
Провести первичные переговоры
Нужно провести переговоры, чтобы согласовать главные условия предстоящей сделки:
Проверить покупателя
Чтобы проверить покупателя, нужно выполнить действия:
- Проверить открытые источники информации.
Проверить информацию о госрегистрации покупателя:
воспользоваться бесплатным сервисом на сайте налоговой службы;
получить выписку из ЕГРЮЛ или ЕГРИП;
- убедиться, что покупатель – не банкрот или не находится в предбанкротном состоянии. Нужно проверить его по ИНН или ОГРН:
- в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве и в Едином федеральном реестре сведений о фактах деятельности юридических лиц;
- в картотеке арбитражных дел на случай, когда заявление о признании покупателя банкротом арбитражный суд уже принял к рассмотрению, а сведений в федеральных реестрах еще нет. Кроме того, на этом ресурсе можно проверить информацию относительно заявлений о банкротстве физических лиц;
- проверить банк данных исполнительных производств;
- Проверить документы покупателя.
Чтобы проверить продавца, нужно затребовать:
- данные об учете в психоневрологическом и наркологическом диспансерах;
- нотариальное подтверждение о том, что лицо не состоит в браке, или нотариальное согласие супруга на покупку конкретной квартиры, если лицо состоит в браке.
В двух случаях потребуется нотариальное согласие супруга на сделку или подтверждение, что лицо не состоит в браке. Во-первых, если закон устанавливает обязательную нотариальную форму для договора. Во-вторых, если договор нужно регистрировать в Росреестре (ч. 3 ст. 35 СК РФ).
В остальных случаях эти документы можно не представлять, однако лучше их получить у покупателя. Это позволит продавцу быть уверенным, что супруг покупателя знает о сделке.
- документ, который удостоверяет личность.
Обычно это паспорт гражданина РФ. Если речь идет об иностранном гражданине или лице без гражданства, то нужно обратиться к статье 10 Федерального закона от 25 июля 2002 г. № 115-ФЗ «О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации». В ней указаны возможные документы-заменители.
- Проверить полномочия подписанта.
Если это представитель, нужно проверить:
не истек ли срок доверенности;
указана ли дата доверенности, без которой доверенность будет ничтожной (абз. 2 п. 1 ст. 186 ГК РФ);
есть ли необходимые полномочия у лица, которое ее удостоверило и подписало;
вправе ли представитель подписывать договор и иные документы;
не отозвали ли доверенность.
Если представитель предоставил доверенность, которую подписали в порядке передоверия, то нужно учитывать специальные правила.
- Согласовать форму и порядок оплаты
Нужно определить выгодную для себя форму оплаты и согласовать вопросы оплаты с покупателем. Есть способы, как продавец может принять оплату за недвижимость:
забрать деньги из банковской ячейки;
получить деньги на расчетный счет;
забрать деньги в банке через аккредитив;
получить оплату у нотариуса;
предъявить вексель покупателя.
Самый безопасный способ для продавца – получить деньги на свой расчетный счет до регистрации перехода права.
Однако на такой вариант редко соглашаются покупатели. Поэтому компромиссный вариант – положить деньги в банковскую ячейку. Это гарантия для обеих сторон.
Составить договор
Продавцу нужно:
- учесть особенности договора. Так, есть случаи, когда договор нужно удостоверить у нотариуса;
- включить в договор существенные условия:
- предмет договора;
- цену договора;
- любое условие, которое для одной из сторон существенное.
Собрать пакет документов для регистрации
Нет единого перечня документов, которые нужны для регистрации перехода права на квартиру. В каждом случае набор документов зависит от вида недвижимости, ее сторон и иных условий.
Можно выделить:
- стандартный набор документов, которые для регистрации нужны всегда;
- документы, которые нужно подать при определенных условиях.
К этим документам закон предъявляет общие требования. Если их нарушить, то Росреестр не примет документы.
Также есть документы, которые Росреестр не вправе требовать у продавца недвижимости.
Зарегистрировать право собственности в Росреестре
Чтобы зарегистрировать право, нужно:
- подать документы в Росреестр;
- убедиться, что Росреестр принял документы;
- забрать выписку из ЕГРН.
Передать недвижимость
Покупатели часто хотят, чтобы продавец передал квартиру до регистрации. Это объясняется тем, что продавец имеет право отказаться от сделки, пока он не передал объект (абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ).
Если стороны договорились иначе, то продавец передает объект по акту приема-передачи после регистрации.
Гражданин после продажи недвижимости подает декларацию 3-НДФЛ и платит с дохода налог в размере 13 процентов – для граждан России, 30 процентов – для иностранцев. Чтобы не платить налог, недвижимость должна быть в собственности минимум пять лет. В 5 случаях минимальный срок – три года (п. 3, 4 ст. 217.1 НК).
Случаи, когда гражданин не платит НДФЛ с продажи недвижимости, если владел ею три года:
- Квартиру подарил член семьи или близкий родственник.
- Квартира перешла в порядке наследования.
- Квартира перешла в собственность в результате приватизации.
- Квартира перешла по договору пожизненного содержания с иждивением.
- На дату регистрации права собственности покупателя на квартиру у продавца не было в собственности другого жилого помещения или доли в нем, в том числе в совместной собственности супругов. При этом не нужно учитывать квартиру, которую купил гражданин или его супруг/супруга за 90 дней до продажи второй квартиры. Такой случай начал действовать с 1 января 2020 года (Федеральный закон от 26.07.2019 № 210-ФЗ).
Как считать срок владения
Срок считайте с даты регистрации права собственности на квартиру. Дату можно посмотреть в свидетельстве о регистрации права собственности или выписке из ЕГРН.
Есть случаи, когда срок нужно считать по-другому.
- Если квартира перешла в порядке наследства. Срок считается с даты смерти наследодателя. Исключение – квартиру наследует один из супругов после смерти другого, которую приобрели в браке. В этом случае срок считается с даты регистрации квартиры в собственность (ст. 1114, 1152 ГК РФ, письма Минфина от 15.07.2016 № 03-04-05/41483, от 30.05.2016 № 03-04-05/30938).
К примеру:
При наследовании не нужно платить налог:
- Гражданин в порядке наследства от брата получил квартиру в 2014г., а право собственности оформил в 2017г. В 2018г. продал квартиру. Срок владения квартирой составил больше 3 лет.
- Приватизировали квартиру до 01.01.1998г. Срок считается с даты ее приватизации. Если после 01.01.1998г., срок считается с момента регистрации права собственности (п. 1 ст. 69 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ, письмо Минфина от 18.07.2014 № 03-04-05/35433).
К примеру:
Как считать срок владения в случае приватизации квартиры
- Гражданин приватизировал квартиру в 2017г. и зарегистрировал ее в собственность. В 2018г. гражданин продал эту квартиру. Срок владения квартирой составил меньше трех лет.
- Гражданин приватизировал квартиру в 1996г. Но право собственности на квартиру оформил только в 2019г. и в этот же год ее продал. Срок владения квартирой составил больше 3 лет.
Когда платить налог
Если срок владения квартирой меньше 3 или 5 лет, заплатить налог нужнодо 15 июля следующего года после продажи квартиры. Декларацию 3-НДФЛ нужно сдать в налоговую по месту учета до 30 апреля (п. 3 ст. 80, п. 3, 4 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ).
Так, гражданин продал квартиру в 2021 году. Значит, до 30 апреля 2021 года нужно подать декларацию, а до 15 июля – заплатить налог.
В 2020 году декларацию 3-НДФЛ можно сдать до 30 июля (постановление Правительства от 02.04.2020 № 409).
За несвоевременную подачу декларации и неуплату налога в срок предусмотрен штраф.
Если в срок не подать декларацию, придется выплатить за каждый прошедший месяц просрочки 5% от налога. При этом штраф не может быть больше 30% от налога и меньше 1000р. (п. 1 ст. 119 НК РФ).
Штраф за неуплату налога в срок составит 40% от неуплаченной суммы налога.
Вместо штрафа налоговая вправе начислить пени, если гражданин правильно исчислил налог и представил декларацию.
Когда нужно заплатить налог при продаже унаследованной квартиры
Продать унаследованную квартиру без уплаты НДФЛ можно через пять лет после ее получения. Когда наследодатель — близкий родственник или член семьи или жилье для наследника единственное, продать квартиру можно через три года. При продаже раньше срока нужно подать налоговую декларацию и заплатить налог по ставке 13 процентов. Для иностранцев и россиян-нерезидентов ставка налога – 30 процентов. Ключевое для срока – дата начала течения.
Если гражданин продает квартиру до истечения минимального срока, он должен подать декларацию до 30 апреля года, следующего за годом продажи, а до 15 июля уплатить налог.
Налогооблагаемую базу можно снизить на стандартный налоговый вычет – 1 млн руб. или на расходы наследника на приобретение продаваемой квартиры.
Оплата по договору третьим лицом. Может ли за меня кто-то оплатить покупку квартиры?
Как убедиться, что при покупке квартиры не использовался материнский капитал продавцом?
Спасибо за прочтение статьи, если понравилось, то можете отметить её лайком для поддержки автора)) или подписаться. В комментариях можете задавать интересующие вопросы, на которые обязательно отвечу.
Звоните, пишите: тел./ватсапп/вайбер: 8-985-546-80-08; e-mail: ki_reggi@mail.ru
Напоминаю, что, если Вам потребуется оформить любую недвижимость в г.Москва и в г.Балашиха, мы всегда можем это обсудить. Для подписчиков действует специальная скидка 5 % на услуги.
Всего хорошего.
