Инфляция, рост стоимости объекта недвижимости, экономическая ситуация в стране и другие факторы могут привести к тому, что арендодателю рано или поздно приходится поднять плату за аренду.
Рассказываем, как предусмотреть эту возможность в договоре, почему уведомлять нужно обязательно письменно и как составить документ о повышении арендной платы, а также приводим образец. А найти жильцов вам поможет Яндекс Аренда.
Как предусмотреть возможность увеличения платежей
Гражданский кодекс РФ определяет, что хозяин недвижимости может повышать или понижать размер арендной платы, договорившись об этом с арендатором. Делать это можно не чаще 1 раза в год, если в договоре аренды не написано другое.
Чтобы иметь возможность менять стоимость аренды самому, без одобрения арендатора, собственнику стоит прописать эти условия в договоре. Если пропустить этот пункт, арендатор, скорее всего, откажется платить больше, и заставить его не получится. Если сдавать помещение по старым ценам будет нерентабельно, владельцу недвижимости останется только расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке.
В идеальном варианте документ должен содержать следующие условия:
- возможность изменения размера арендных платежей;
- как часто можно это делать;
- при каких условиях;
- максимальный размер повышения арендной платы за одно изменение;
- кто может инициировать изменение арендной платы;
- в какой форме инициатор должен уведомить вторую сторону;
- за какой срок до повышения нужно уведомить вторую сторону или с какого момента новая цена начинает действовать;
- способ передачи уведомления;
- возможность арендатора отказаться от договора, если новая стоимость аренды его не устроит.
Если договор краткосрочный, то есть заключён на срок менее 12 месяцев, по окончанию его срока арендодатель может предложить арендатору перезаключить его на новых условиях. С долгосрочным договором сложнее: любые связанные с ним соглашения, в том числе об изменении арендной ставки, нужно регистрировать в Росреестре (п. 1 ст. 452 ГК РФ).
В качестве условия для повышения арендной платы можно указать инфляцию, подорожание коммунальных услуг или повышение ключевой ставки Банка России, покупку собственником новой техники, мебели или выполнение ремонта, улучшение транспортной доступности объекта. Если ставка арендной платы будет рассчитываться на основании акта оценки рыночной стоимости недвижимости, нужно указать ФИО оценщика. Изменение условий нужно будет подтвердить: приложить к уведомлению акт оценки недвижимости, выполненный независимым оценщиком, или выписку из Росстата.
Условия индексации должны быть связаны с валютой договора. Например, если цена аренды указывается в рублях, разумно применять для расчётов индекс потребительских цен Росстата. Если стоимость аренды привязывается к доллару, можно использовать формулировку «по курсу ЦБ РФ на день оплаты».
Как правило, в договоре указывают, что владелец недвижимости должен уведомить арендатора о повышении стоимости аренды за 30 дней, но никто не может запретить участникам сделки прописать в документе другой срок. Можно, например, выбрать первое число следующего календарного месяца или считать дату получения уведомления первым днём повышения арендной платы.