В издании Недвижимость и строительство Санкт-Петербурга вышло большое интервью одного из руководителей местного застройщика ЛенРусСтрой г-на Жабина.
Умное, спокойное, вдумчивое, без шаблонного оптимизма, и без всёпропальщества тоже.
О чем он сказал:
- Снижение продаж за 1-й квартал составило 15%, мы прогнозировали 30%.
- Оно продолжится во 2-м квартале, предполагаем ещё на 10-15%.
- Пока нашего запаса прочности хватает.
- В Петербурге уже наблюдается спад по выводу новых проектов. Через квартал-два те же процессы – торможение вывода новых объектов и сокращение объемов строительства – мы увидим и в Ленобласти.
- Повышение цен на новостройки неизбежно будет. Это связано не с чьей-то жадностью, а с ростом издержек.
- Подготовленные проекты или законсервированы, или выводятся осторожно.
- Рост цен на жилье в новостройках будет связан не с ростом доходов граждан – они не растут, – но исключительно с увеличением издержек.
- Новые проекты появляются не потому, что на них есть новый спрос, а потому что девелоперам надо строить, этот процесс нельзя остановить по команде.
- Значит – будут увеличиваться сроки реализации проектов, будет расти доля квартир в готовых, уже сданных домах, это придется учитывать.
- Чтобы удержать объемы жилищного строительства в Петербурге, девелоперам и банкам придется увеличивать сроки.
- Не избежать новых инструментов: лизинга для частных лиц, создание арендных блоков, появление частных фондов, которые будут строить на свои средства, а потом продавать готовое.
У застройщика созрел план разумного грамотного отступления, причём не только для себя, но и для всей отрасли.
Только он не предусматривает «чёрных лебедей».
Ну, например, хлопается перекредитованный застройщик №1, нет-нет не Самолёт, хотя…
Всё же Evergrande.
Выстроенный на кредитах карточный домик ссыплется в момент.
Вот что вчера написал один из читателей блога.
«По ютубу показывают, что происходит с ценами на новостройки в Китае. В граничащих с Пекином районах страны, аналогах нашего подмосковья, цены упали в среднем на 50% и продолжают падать. Покупателей почти нет, а продавцов все больше и больше, т.к. на падающем рынке все стараются продать как можно быстрее.
Yongqing County - цены упали на 71%, с 23 000 юаней за квадрат до 5600,
Yanjiao - на 52%, с 38 000 юаней за квадрат до 18 000, а ведь город расположен менее чем в 40 км от центра Пекина.
Так же рассказывают о том, что люксовое жилье, квартиру в 100 квадратов, с громадным трудом удалось сдать за чуть больше 1000 юаней (13 000 руб.). Люксовые дома сдаются за 2000 юаней.
Названо самое пострадавшее от падения цен место в стране - это Huizhou, дом за 1 млн юаней сейчас пытаются продать за 150 000 юаней.
Пик цен был достигнут в 2017 году, это показывает, насколько инерционен рынок недвижимости
И еще, почти всегда указывались цены за полностью обставленные квартиры».
В Китае апокалипсис рынка недвижимости.
У нас пока тихо.
Но!
Раньше застройщики строили на деньги дольщиков, сколько заплатили, столько и возвели. Сейчас проектное финансирование, а это лишь обычный кредит. И спрос на жильё, с чего начались неприятности в Китае, у нас снижается.
Застройщики перекредитованы, стоимость ПФ привязана к ключевой, значительного снижения в ближайший год не предвидится.
Не сможет кто-то из крупняка обслуживать дорогой кредит, хлопнется, полетит всё разом. Паника, затем эффект снежного кома.
Такой кризис не будет эксцессом отдельных девелоперов-шалопаев, типа СУ-155 и Урбан Групп, он будет носить системный характер из-за особенности финансирования отрасли.
Могу посочувствовать разумным руководителям ЛенРусСтрой. При всём уважении, когда начнётся аля-Китай, от сказанного не будет прока. Не останется норок, где можно будет переждать.
Расчёты отринуть, продавать пока берут, в режиме аврала, по 5600 юаней за квадрат (72 тыс. руб. по сегодняшнему курсу).
И это, если повезёт.
Наглядной пособие Made-in-China смотрите, изучайте.
Пока время есть.
Пока оно есть.