Споры между сторонниками инвестирования в квартиры и апартаменты не утихают по сей день. Из-за схожести этих активов они неизбежно подвергаются обоюдному сравнению. «Что выгоднее?» – рассуждают эксперты рынка. На мой взгляд, нет плохих активов. Есть плохие подходы. У каждого из двух инструментов можно отметить свои преимущества и недостатки. Важно понимать, где количество плюсов и минусов для инвестора перевешивает. Этому вопросу посвящена недавняя статья на сайте Novostroy.ru.
В публикации приводятся позиции в защиту обоих видов недвижимости, сталкиваются полярные мнения спикеров. Признаться, аргументы противников апартаментов и активных апологетов вложения в квартиры меня изумили Разбору этих высказываний ваш покорный слуга посвятил сегодняшний текст. Посмотрим, что говорят эксперты и что упускают из вида.
«Сомнительный статус и дороговизна»
Директор по продажам компании «О2 Групп» Виктoрия Левина уверяет, что квартира с точки зрения инвестирования привлекательнее апартаментов. Чем она это мотивирует?
«Рынок жилья полноценно регулируется законодательством, а апартаменты по-прежнему находятся в подвешенном состоянии по своему юридическому статусу. По сути, это нежилая коммерческая недвижимость – псевдожилье, которое сдают в аренду для посуточного проживания, что роднит формат апартаментов с гостиничным бизнесом. Безусловно, рано или поздно апартаментам будет предан однозначный юридический статус. Но даже в этом случае инвесторов могут поджидать неприятные сюрпризы. Например, законодатели могут в итоге приравнять «апарты» к чистейшей коммерческой недвижимости, поменяв их налогообложение, и так далее. Никаких оснований, на мой взгляд, нет, чтобы апартаменты приравняли к жилью».
Замечание отчасти справедливо. Я тоже отношусь к псевдожилью с долей скепсиса. Однако эксперт намеренно или по незнанию не упоминает о таком сегменте апартаментов, как юниты в апарт-отелях. Этот формат не только «сроден гостиничному бизнесу». Это и есть формат гостиничного бизнеса. В отличие от псевдожилья с юридическим статусом таких апартаментов проблем нет. Апарт-отели, как гостиничные объекты, и апартаменты, как класс гостиничных номеров, прописаны в правительственном положении о классификации гостиниц. Рекомендую к ознакомлению.
- «Да, апартаменты стоят дешевле, но при этом дороже в эксплуатации и в части налогообложения, – продолжает Левина. – А еще из минусов тот самый туманный юридический статус. Поэтому, если выбирать между апартаментами и квартирами, то, с моей точки зрения, квартира – это более надежная долгосрочная инвестиция. Пускай сейчас она низкодоходная, но в то же время менее рискованная, чем апартаменты».
- Со статусом помещений в апарт-отелях мы определились – рисков здесь нет. А что насчет второго аргумента – дороговизны эксплуатации и налогообложения?
Г-жа Левина делает верную оговорку: «апартаменты стоят дешевле», но почему-то делает акцент не на цене недвижимости. Меж тем ценовая разница имеет решающее значение для инвестора. Да, из-за формальной принадлежности апартаментов к нежилым помещениям для них предусмотрены более высокие коммунальные тарифы, чем для квартир аналогичной площади. Обычно разница достигает 10-15%. Что касается ежегодного налога на имущество, то для владельцев апартаментов он тоже выше: по общему правилу, если стоимость помещения не превышает 10 млн рублей, то для собственника квартиры налог составляет 0,1%, а для собственника апартамента – 0,5%.
Загвоздка же в том, что налог считается от кадастровой стоимости недвижимости. А для апартаментов она, как правило, ниже на 15-20%, то есть на один-два миллиона рублей. Отсюда разница в суммах ежегодного налогового отчисления не столь критична. По этой же причине хозяину апартамента не нужно переживать из-за повышенных тарифов ЖКХ. Сэкономив один-два миллиона на покупке апартамента по сравнению с покупкой квартиры, он покрывает разницу в коммунальных расходах примерно на сто лет вперед.
Что действительно важно для инвестора помимо стоимости актива, так это доходность. Для квартир, как верно заметила Левина, она низкая. Если быть точнее – не более 5% годовых. Потому что квартиры традиционно сдают в долгосрочную аренду. Для апарт-отелей в неудачных локациях, где номера тоже сдаются в долгосрок, доходность может достигать 7-8% годовых. А номера в апарт-отелях моей инвестиционно-строительной компании Inreit, для примера, приносят инвесторам в среднем 12% годовых. Потому что эти объекты расположены в центре Петербурга и за время турсезона сдаются в посуточную аренду. В отдельных отелях нашей сети доходность достигает 14% годовых.
«Не подходит для жилья»
- Второй отдающий предпочтение квартирам эксперт из этой статьи – архитектор, основатель и глава проектного объединения «Уникум» Ольга Смоленская. Помимо уже упомянутых завышенных тарифов ЖКУ ее смущает еще два пункта: «невозможность использования апартаментов как постоянного жилья и для постоянной регистрации и отсутствие необходимой инфраструктуры для постоянного проживания».
Но позволю себе спросить уважаемого архитектора: причем же здесь инвестиции? Апартаменты, как вид гостиничной недвижимости, снимают для временного пребывания, а не для постоянного проживания и прописки.
Впрочем, если этот нюанс так важен, отмечу: апартаменты годятся для длительного проживания и оттого нередко сдаются в долгосрок. Касаемо прописки готов поделиться лайфхаком: в апартаментах можно оформить временную регистрацию сроком до пяти лет и пользоваться всеми правами, которые дает постоянная регистрация. По истечении этого срока временную прописку можно оформить заново, и так до бесконечности.
Отсутствие необходимой инфраструктуры – отдельный вопрос. Если имеется в виду парковки или детские площадки, то многие апарт-отели не уступают в этом жилым комплексам. Чего нет у апарт-отелей, так это социальной инфраструктуры поблизости – поликлиник, школ и детских садов. Но отсутствие таких объектов – и есть основная причина дешевизны апартаментов по сравнению с квартирами. Возведение ЖК, по закону, обязывает застройщика попутно создавать рядом с комплексом те самые поликлиники, школы и детсады. Эти издержки застройщик закладывает в стоимость квартир. Создатель апарт-комплексов освобожден от такой обязанности. Как следствие, апартаменты стоят дешевле на указанные выше 15-20%. - «Как правило, "апарты" интересны для людей более молодых (яппи, бизнес-класс), для которых привлекательным является нестандартность архитектурных решений, уникальность дизайна, возможность жить в просторных помещениях и интересных локациях», – завершает свой комментарий Смоленская.
И здесь вынужден не согласиться с экспертом как отельер и глава управляющей компании, обслуживающей апарт-отели. Практика показывает, что апартаменты привлекают максимально широкую аудиторию: представителей бизнес-сообщества и граждан со средним достатком, молодых и зрелых, одиноких и семейных. Однако к инвестициям этот вопрос тоже имеет косвенное отношение.
«Выгоднее положить деньги в банк»
Третий опрошенный редакцией эксперт рынка – основатель агентства недвижимости нового типа Gordashnikova Land Елена Гордашникова – и вовсе советует переключиться с вложения в недвижимость на вклады:
«Сегодня выгоднее положить деньги в банк. Ставки на депозиты составляют 15-16% годовых. За три года начислится 45%. Сомневаюсь, что купленная новостройка за три года подорожает на столько же, но однозначно можно говорить и об инвестициях в жилье с целью сохранения капитала и получения пассивного дохода».
О том, как банки обманывают клиентов, и почему заявляемые 15% годовых на деле едва дотягивают до 10%, я делал отдельную статью. Там же приводил ряд других минусов вкладов по сравнению с вложением в доходную недвижимость. Эти минусы столь существенны, что рекомендация эксперта представляется спорной. Тем более что период высоких процентов по вкладам пойдет на спад с лета этого года – Центробанк начнет снижать ключевую ставку, о чем он не раз предупредил.
Подорожает ли новостройка за три года на 45%, в чем сомневается Гордашникова? Вполне возможно. В среднем, удорожание недвижимости в новостройке в зависимости от класса комплекса, локации и времени строительства составляет от 20 до 60%. В случае с нашими объектами капитализация достигает 40%. И это годовой процент, поскольку наши отели благодаря редевелопменту, а не возведению с котлована создаются, в среднем, за год-полтора. 40% годовых – это реальное удорожание апартаментов в комплексах Inreit, которое фиксировали их собственники при перепродаже.
«Но однозначно можно говорить и об инвестициях в жилье с целью сохранения капитала и получения пассивного дохода», – непонятно, почему столь же однозначно нельзя говорить об инвестициях в апартаменты с теми же целями. Особенно с учетом, что апартаменты при прочих равных дешевле и доходнее.
