Взятый Центробанком в августе этого года курс на повышение ключевой ставки сохраняется по сей день. 15 декабря регулятор повысил этот показатель до 16%, чем в очередной раз подогрел интерес потенциальных вкладчиков предстоящим увеличением процентов по депозитам. Но так ли выгоден этот банковский инструмент для инвестора, как утверждают кредитные организации? Для наглядности в этой статье сравним особенности этого вида активов с доходной недвижимостью.
Количество источников дохода
Вклад обеспечивает клиенту банка годовой доход и даже приносит ежемесячные выплаты, если это предусмотрено договором. Однако эти выплаты складываются в указанный общий годовой доход. Иными словами, доходный компонент остается один, только делится на части.
Существует и капитализация вклада, то есть увеличение его изначальной суммы за счет начисления процентов на проценты. Но и это едва ли можно рассматривать как второй полноценный источник дохода — скорее бонус. К тому же банкиры — не дураки и не благодетели, отчего нередко заранее уменьшают ставку по вкладам с капитализацией.
Инвестиционная недвижимость имеет два полноценных источника дохода: ежемесячный от сдачи в аренду и долгосрочный от перепродажи с наценкой в результате увеличения стоимости. К примеру, инвесторы Inreit получают в среднем 11-12% годовых от сдачи их апартаментов в аренду и до 40% годовых от реализации их недвижимости.
Изменчивость ставок
Величина процентов по вкладам привязана к ключевой ставке (КС). Инфляция идет на пользу вкладчикам. Поскольку для ее сдерживания Центробанк повышает ставку рефинансирования. Вместе с тем повышаются и проценты по депозитам.
Однако ставка ЦБ — инструмент волатильный. Значение КС как повышается, так и снижается.
Владелец недвижимости тоже выигрывает на фоне высокой инфляции. Вместе с ростом цен он наращивает капитализацию своего актива и получает возможность продать его с существенной наценкой. При этом в отличие от банковской сферы рынок недвижимости менее волатилен, преимущественно показывает рост и реже проседает.
То же самое происходит с арендными ставками: с течением времени они вырастают, а не падают. Это значит, что в следующем году вы вероятнее получите больше от сдачи вашей недвижимости, чем в текущем. Если только в дело не вмешается очередная пандемия или другой форс-мажор. Так, студии в действующих и уже зарекомендовавших себя апарт-отелях Inreit приносят их собственникам до 14% годовых.
Обещать же более высокий процент по вкладу в следующем году вам не рискнет даже Герман Греф.
Риски
Над кредитными организациями за исключением немногочисленной плеяды крупных и наиболее популярных российских банков всегда нависает риск отзыва лицензии.
Если банк лопнет, клиент рискует потерять часть средств. В части 2 статьи 11 закона о страховании вкладов на этот счет приводится любопытная формулировка: "Возмещение по вкладам в банке, в отношении которого наступил страховой случай, выплачивается вкладчику в размере 100% суммы вкладов в банке, но не более 1,4 млн рублей".
Если ваша сумма на вкладе в разы или даже на несколько сотен тысяч превышает эти 1,4 млн, стопроцентным возмещением на таких условиях и не пахнет. Все, что превышает указанную сумму, сгорит.
С недвижимостью такого риска нет. Это материальный актив и если он в вашей собственности, его у вас не отнимут. Разве что теоретически недвижимость можно потерять в результате пожара или стихийного бедствия и получить страховку. Продать же ее можно как минимум по рыночной стоимости.
Подводные камни
Рост популярности вкладов ведет к перетоку денежных средств с постоянных счетов на более доходные временные депозиты. Этот факт не первый месяц фиксируют аналитики банковского сектора. В результате банки теряют в процентной марже и для сведения финансовых издержек к минимуму всячески увиливают от выплат высоких процентов.
Впрочем, ничего нового: забирать проценты банкам выгодно, а выплачивать — нет. Чтобы оставаться в плюсе, кредитные организации используют разного рода манипуляции: непрозрачные и жесткие условия вклада, размытые формулировки сотрудничества, нестандартные способы начисления процентов, скрытые комиссии и прочее.
Для примера рассмотрим условия вклада главного банка страны — Сбера под названием "Лучший %". На афише значатся завлекательные 15%.
Что обнаруживается на поверку?
- Вклад без пополнения и без снятия: деньги плюс проценты вы получите по истечении срока.
- Обещанная ставка действует только на полгода. И речь идет о 15% ГОДОВЫХ. Это значит, что при вложении миллиона рублей по итогам шести месяцев вы увидите не 150 тысяч, а 75. Но, скорее всего, не получите и этого.
- Нет подписки на услугу "СберПрайм" — минус один процент.
- Не получаете зарплату в Сбербанке — минус полпроцента.
- Открываете вклад не онлайн, а в офисе — можно потерять до 1,5%.
- Имели другие вклады в Сбере за последние три месяца — падает расчетный коэффицент. За счет этого потеря в доходности может составить до 4,5% годовых.
Так по мере уточнения подробностей мы открываем все больше условий для уменьшения ставки. И это лишь информация в общем доступе. Скрытые данные могут обнаружиться позже.
Подводные камни при вложении в доходную недвижимость тоже возникают. К примеру, недобросовестные застройщики часто завышают арендную доходность или переоценивают ликвидность своего продукта. Зато при выборе проверенного девелопера с подтвержденными показателями инвестор в результате получает то, на что изначально подписывался. В случае с Inreit — это доходность на уровне 10% годовых в условиях полной прозрачности.
Условия досрочного выхода
Одно из неприятных для банковских клиентов условий вклада касается его досрочного закрытия. Если вкладчик истребует назад свои деньги до установленного договором срока, прибыль ему пересчитывают по ставке 0.01%. Иными словами, он останется без процентов. И тем опаснее представляются долгосрочные депозиты сроком на три года и более. Жизнь полна непредвиденных ситуаций. Неизвестно, когда и зачем вам могут понадобиться ваши сбережения. Согласитесь, обидно ожидать процентов на протяжении ряда лет, чтобы в результате отдать их банку.
Досрочный выход из проекта в случае с доходной недвижимостью сопряжен с минимальными рисками. При работе с Inreit такие риски и вовсе отсутствуют. Наша компания не требует от инвестора отступных, если он намерен перепродать свой юнит до или после запуска апарт-отеля. Более того мы содействуем клиенту в перепродаже по установленной им цене. Так собственник может не только без труда вернуть вложенную сумму, но и приумножить ее в случае удачной реализации.