Ставшая уже традиционной рубрика разбора отчетности фонда на моем канале. Напоминаю, что я владею аж целыми двумя паями, которые купил в июне 23-го года по средней цене 98 тысяч за пай (сейчас цена 87,5 тыс. Да, да, вот такой вот я "крутой инвестор"). За все время владения я получил уже 3 выплаты в сумме 6442 рубля (после удержания налогов) на каждый пай.
Сначала немного лирики.
Мне тут в комментариях к одной из статей, посвященных фонду, кинули ссылки на видео. Оказывается, у управляющей компании "Современные фонды недвижимости" есть канал на Ютубе, вот только ролики можно посмотреть лишь по прямой ссылке. Я не совсем понимаю, зачем так сделала УК, наверное не хотят, чтобы все знали о том, как круто они работают (сарказм). Видео с итогами 2023-го года я прикрепил в конце статьи.
Еще из интересного: я заметил, что теперь УК ежедневно публикует отчет о СЧА фонда "Современный арендный бизнес 7". Опять же я не совсем понимаю, зачем это нужно, но, возможно, в этом есть какой-то смысл (ссылка).
Отчетность по фонду
Кратко пробегу по основным цифрам из отчетов, за которыми я слежу. Если вы первый раз читаете разбор, то можете ознакомиться с описанием основных моментов, которые я освящаю тут:
Структура активов в фонде "Современный арендный бизнес 7": Изменений никаких нет: чуть подросла дебиторка, которая должна была сократиться 16 января 2024-го года. В этот день закроется окончательно сделка по покупке склада у "ПНК Девелопмент", но этот момент мы увидим уже только в следующем отчете.
Новой недвижки не покупали, новые денежные средства не привлекали. Для наглядности - диаграмма:
Структура доходов фонда "Современный арендный бизнес 7".
В этом разделе тоже ничего нового: плавно растущий доход от недвижки в размере чуть более полумиллиарда рублей + хороший доход с денежных средств, размещенных на депозитах (342 млн дохода). Высокие ставки делают свое дело. Диаграмма для наглядности:
Важный момент: декабрь 2023-го года фонд отработал "в ноль". Если мы сложим все доходы и вычтем все расходы, то получим прибыль фонда, равную -16 млн рублей (для такого огромного фонда это можно считать околонулевым результатом).
Куда делась прибыль?
Ее "съела" сначала комиссия УК в размере 457 млн рублей, а потом "доели" расходы, связанные с управлением объектами недвижимости (еще 382 млн).
Основная комиссия УК выплачивается в конце года, в отчете за декабрь 2022-го это тоже хорошо видно. В принципе, ничего страшного в этом нет, если бы не одно НО, о котором я уже писал ранее неоднократно.
Если мы сложим всю прибыль за октябрь, ноябрь и декабрь 23-го, то получим, что фонд заработал пайщикам 1,118 млрд рублей. А выплатили пайщикам в сумме 2,09 млрд рублей.
Откуда взяли 0,972 млрд? - Из денежных активов фонда.
Заметить это сложно, так как переоценка недвижки и дебиторки в сторону увеличения успешно маскируют этот момент. То есть та сумма, на которую выросли активы фонда в цене, выплачивается в виде дохода пайщикам. По итогу мы имеем стабильные выплаты и отсутствие роста СЧА фонда.
Заключение
Отмечу сразу, что такая особенность управления фондом не является однозначно плохой или однозначно хорошей. Все зависит от целей, для которых покупается фонд:
- Получать регулярный доход, в основе которого недвижимость? - Да.
- Получить прирост стоимости пая за счет постепенного удорожания недвижимости? - Скорее нет.
- Спекулятивно купить дешево при высоких ставках и продать, когда ключевая ставка вернется к 8-9%? - Да, возможно.
- Получить хороший доход за счет возможностей фонда спекулировать крупными объектами недвижимости? - Скорее нет.
Не воспринимайте все написанное, как инвестиционные рекомендации, это личное мое мнение, которое может быть ошибочным. Принимайте решение самостоятельно.
Ссылка на отчетность фонда: https://www.sfn-am.ru/disclosure/fund/zpifn-arendnyy-biznes-7#tab-44
Обещанное видео с итогами работы компании:
