Вышла свежая отчетность фонда за октябрь 2023. Я не буду в очередной раз повторять вводную информацию о фонде, ее вы можете почитать в отдельном обзорном материале (ссылка на статью в конце). Здесь я очень кратко пробегусь по ключевым (для меня) моментам из отчетности.
Структура активов в фонде "Современный арендный бизнес 7"
В фонде есть три класса активов:
- недвижимость: на 30 октября общая стоимость ~51,8 млрд (+0,2 млрд за счет переоценки стоимости);
- денежные средства: 26,35 млрд (+2,4 млрд м/м);
- дебиторская задолженность: 12,6 млрд (+530 млн руб м/м).
Дебиторка включает два элемента: незавершенная сделка с "ПНК Девелопмент" и расчеты по НДС. В следующем году часть дебиторки перетечет в недвижку, часть - в денежные средства. А пока структура активов такая:
Анализ доходов фонда "Современный арендный бизнес 7"
Три группы доходов:
- проценты по депозитам: за октябрь поступило 214,6 млн;
- рента с недвижки: 510,3 млн;
- прочие доходы: 80,5 млн.
Для наглядности - диаграмма:
С одной стороны, стабильность дохода с недвижки радует (0,5 млрд в месяц), с другой стороны - слишком малая доля этой самой недвижки в фонде, позиционирующем себя как фонд на недвижимость.
Если сложить все доходы и вычесть все расходы, то выходит, что на один пай фонд заработал чистыми около 650 рублей.
Заключение
Основной минус фонда: он все еще привлекает средства, и очень агрессивно (по 3-4 млрд в месяц). Размещение таких денежных сумм в качественную доходную недвижимость требует большого времени, цикл сделки в сфере крупной коммерческой недвижимости составляет несколько месяцев.
Это создает серьезную неэффективность работы фонда: входящих денежных поступлений от активов фонда не хватает для выплаты среднерыночного дохода в размере 9-10% годовых, поэтому фонд использует небольшой "финт" перераспределения активов: выплачивает доп.доход пайщикам в размере переоценки стоимости недвижки.
Следствие такого подхода - СЧА на пай не растет.
Из-за высоких ставок на рынке сейчас фонд сильно упал в цене на вторичном рынке (на бирже), до 87-86 тысяч за пай.
Пока я не тороплюсь его докупать, хочу посмотреть, как будет чувствовать себя фонд, когда прекратится привлечение новых средств. Высокие ставки с нами надолго, поэтому торопиться нет необходимости.
Ссылка на полный обзор фонда:
P.S. Не воспринимайте все написанное как инвестиционную рекомендацию. Принимайте решение о вложениях своих средств самостоятельно
