Цены на рынке недвижимости прогнозировать не так сложно. Достаточно разбираться в механике этого рынка и понимать предысторию их движения хотя бы за несколько последних лет. Но при одном условии, когда условия вокруг этого рынка примерно одни и те же.
Предысторию повторять не будем. Как и то, что происходит с ценами здесь и сейчас. Поговорим о том, что нас ждет за границей новогодних праздников. Ну, для начала предположим, что сюрпризов не будет.
Какой фактор в этом случае будет обуславливать движение цен в первой половине 2024-го?
В первой половине года мы можем ожидать снижение притока денег на рынок недвижимости.
Откуда они вообще там берутся? В последние годы значительная часть денег – кредитные средства.
Будут ли в начале года меньше брать ипотеку? Поначалу брать будут меньше. Для большинства покупателей важна не общая цена покупаемой недвижимости, а величина ежемесячного платежа. Программа льготной ипотеки для вторички по сути закончилась, покупателей, которые потянут покупку недвижимости без кредитного плеча не так много, эти обстоятельства будут давить на цены вторичного рынка вниз. В теории до тех величин, когда ежемесячный платеж окажется близок к тому, который заемщик платит при стоимости ипотеки в 8-10% годовых.
Разумеется, это не значит, что цены сделок даже теоретически должны упасть в 2 раза. Ежемесячный взнос идет не только на погашение процентов, но на погашение тела самого кредита. Кроме того, первоначальный взнос у покупателей разный.
Цены будет поддерживать и то, что спрос со стороны тех, кто располагает полной суммой денег, сейчас можно назвать отложенным. Эти люди ждут скидок от продавцов, и ждут уже с начала следующего года. Соответственно, их деньги, придерживаемые сейчас, тоже окажутся на рынке, и будут его поддерживать.
Конечно, компенсировать рост ставки они не смогут, но будут вносить оживление в картину стагнирующего рынка.
Другой фактор, обеспечивающий спрос – альтернативные сделки. В начале года на рынке будут покупатели, которые разбили сделки. Например, продали в конце этого года и альтернативные квартиры будут искать уже в новом году. Да, будут и те, кто начнет свою альтернативную историю в новом году с нуля, но поначалу это будет небольшая часть рынка.
Ну, и нужно понимать, как на рынке недвижимости происходит падение цен. На реальном, а не воображаемом рынке это происходит совсем не так, как думает широкая общественность.
Дело в том, что это неконсолидированный рынок. На нем множество мелких продавцов, которые в отличии от продавцов новостроек, не могут слаженно корректировать цены ввиду своей массовости. Агентства недвижимости, для которых обычно важнее оборот, а не абсолютная величина цен, пытаются как-то корректировать эту ситуацию, но со стороны все выглядит так, что цены предложений просто стоят на месте. Или, если снижаются, то незначительно и не сразу, а с лагом в месяцы. В то время как цены реальных сделок происходят с некоторым дисконтом, величину которого может адекватно оценить только практикующий риэлтор.
К слову, подробно тему как происходит падение цен на недвижимость в наших краях, я описывал и иллюстрировал примерами тут. С тех пор механика этого процесса не изменилась.
Иное дело застройщик. Единичный продавец должен просто решить свою квартирную или дачную проблему максимально эффективно, сроки решения обычно не играют такой роли. А над девелопером при ослаблении оборота возникает опасность кассового разрыва, и эта угроза заставляет его продавать всегда и при любом спросе.
Всем известна информация о росте цен на новостройки в 2023-м году на 10-15%. Но мало кто, кроме риэлторов-практиков знает, что они как росли, так и понижались. В моменте они вырастали и на большую величину, но на некоторые объекты цены в конце ноября были уже на 10-12% ниже начала октября. Почему так? Потому что люди с одобренной льготной ипотекой пытались запрыгнуть в последний поезд и большая их часть запрыгнула именно в октябре. В то время как те, кто слушал правильные рекомендации и немного потянул с покупкой, выиграли.
Хотя, знаю, многие не послушали.
Теперь, раз уж мы подошли к первичному рынку, что будет с ним?
Его проблему повышения ставки ЦБ, увеличение первого взноса и другие ужесточения, самом деле, тоже затрагивают, но совсем по-другому.
Несколько слов о том, как и почему.
Застройщик, в том числе и в силу вышеперечисленных ограничений, намного более квалифицированный продавец. Но он не только намного гибче, он имеет доступ к льготным кредитам и программам поддержки отрасли, которые не очень афишируются, но осуществляются через некоторые банки.
Банки, в свою очередь, тоже заинтересованы в жизни застройщиков, поскольку очень много строящихся объектов у них в залоге. Соответственно, они заинтересованы, чтобы эти объекты были-таки построены и распроданы.
Мало кто обращает внимание на пункты в договорах долевого участия о том, что застройщик имеет право распоряжаться земельным участком, на котором ведется строительство. В том числе дробить его на отдельные участки, отдавать в залог и совершать прочие действия. Эти пункты обычно необходимы для того, чтобы иметь возможность строителям закладывать и перезакладывать земельные участки. То есть кредитоваться и перекредитовываться.
Таким образом, получая кредиты под строительство, застройщик имеет возможность давать льготную ипотеку уже по своим программам. Обычно, повышая при этом конечную цену объекта. Есть даже программы, предусматривающие кэшбек при покупке новостройки, компенсирующий частично или полностью первый взнос. Правда не сразу, а в течении примерно 3-х месяцев с момента оплаты этого взноса. Кому интересны такие программы могу отослать сюда. Там все расскажут и объяснят.
Но не буду грузить читателя механизмами финансирования застройщиков, для понимания ситуации с ценами достаточно знать, что серьезный застройщик всегда найдет возможность сделать процент по ипотеке меньше ставки ЦБ. Если это будет ему нужно.
Кроме того, все большая часть построенного выкупается государственными и окологосударственными структурами. Это тоже поддерживает рынок новостроек на плаву. Как и то, что строительная отрасль одна из системообразующих, и вероятность доведения ее до банкротства в будущем году пока не просматривается.
Таким образом, каких-то глобальных изменений на рынке новостроек ожидать не стоит. И льготные ипотечные кредиты в разных формах тоже останутся. Да, у застройщиков станет сложнее с финансированием, но для рядового потребителя квартир в новостройках мало что поменяется. Включая цены.
Пойдем дальше.
Все что я сейчас описал, это ситуация и тенденции, которые будут иметь место к началу года. И, вероятно, будут преобладать первые месяцы.
Теперь вспомним о том, что кроме рынка недвижимости есть другой мир, в котором происходят всякие события. Ковид, СВО, мобилизация, девальвация рубля, повышение ставок… В последнее время этот мир «радует» нас событиями, и нет причин полагать, что в следующем году перестанет.
Что именно произойдет, мы не знаем. По мнению ряда аналитиков мы вступили в период, сравнимый с периодами мировых войн, так что будет интересно.
Что происходит с рынком недвижимости в такие нестабильные времена, я писал тут и тут, так что инструкция на этот счет есть, и повторять ее нет смысла. Отметим те вещи, которые в следующем году можно предвидеть уже сейчас и посмотрим, в какую сторону это будет гнать цены недвижимость.
Многие экономисты сходятся на том, что произойдет дальнейшая девальвация рубля, чего требует, например, сведение бюджета. Думаю, она будет не столь значительной, как в уходящем 2023-м, но даже если мы увидим падение рубля еще на 10-15%, покупательная способность держателей валютных накоплений увеличится.
Да, эти 10-15% мы, скорее всего, увидим только ближе ко второй половине года. В начале года этим фактором, думаю, следует пренебречь. Но, я не финансовый аналитик, привязывайтесь не к цифрам и датам, а к механизмам их влияния на рынок.
Еще один драйвер роста – инфляция. Если увеличение цен на автомобили идет далеко впереди нее, увеличение цен на недвижимость в 2023-м ее в целом не догоняет. Это очень важный момент.
Я, конечно, имею в виду реальную инфляцию, с которой сталкивается обычный человек в повседневной жизни. Да, есть сегменты (те же новостройки), которые подросли в цене, есть Жилые комплексы, рост стоимости метра в которых конкретно превысил инфляцию, но в среднем по той же Москве мы этого не наблюдаем. А это создает потенциал для роста цен.
Конечно, цены на недвижимость могут достаточно долго отставать от инфляции, как это было с 2015 по 2020-й годы, но рано или поздно они к ней приближаются. И нет гарантии, что не приблизятся в следующем году. Особенно, если произойдет еще какое-то неожиданное событие, которое всколыхнет рынок.
Но инфляция влияет на цены с двух сторон. Вторая сторона не так очевидна для большинства участников рынка (как, судя по комментариям к моим статьям и первая), но она есть и сыграет свою роль. Возможно уже во второй половине следующего года.
Дело в том, что процент по ипотечным кредитам нельзя оценивать просто по его абсолютному значению. Практический смысл имеет величина его соотношения с инфляцией. Если, например, в каком-то месте годовая инфляция составит 50%, то и ставка по кредиту те же 51% выглядит вполне себе шоколадно.
Сейчас этот момент многими не осознается, но, если применить голову по назначению, все становится на свои места. Ставка по кредиту все время, пока действует кредитный договор, постоянна. Если сегодня 70 тысяч рублей в месяц кажется кому-то большой цифрой, через год вы будите платить те же деньги, и через два года, и через пятнадцать. Учитывая инфляцию, через несколько лет этот взнос можно будет сравнить с оплатой коммунальных платежей.
А стоимость самой недвижимости? Недвижимость, как любой товар, в среднем растет со скоростью инфляции. Поэтому, если в данном примере, человек купил квартиру за миллион условных таллеров, через год она с учетом инфляции будет стоить уже полтора миллиона. То есть из 51% по кредиту, 50% отрабатывает инфляция, фактически он взял кредит под 1% годовых.
Конечно, это немного упрощенный расчет. Например, в реальных кредитных договорах график выплаты предусматривает разное соотношение выплаты тела кредита и процента по кредитам. Обычно он меняется по мере выплаты общей суммы. Но с точки зрения анализа поведения покупателя важен именно сам этот факт.
Важно, что, если сейчас реальная инфляция приблизится к 20%, справедливый процент по ипотечному кредиту будет близок как раз к этой величине. Сегодня эта мысль еще никому не приходит в голову, но рано или поздно придет. И придет в головы такого количества людей, что окажет влияние на рынок. Однако, ожидать этого прихода в первые месяцы наступающего года видимо не следует. Так что у читателей этого текста есть фора.
Что еще важного будет в следующем году?
Предположим, инфляция будет снижаться, с экономикой все будет нормально, и финансовый рынок стабилизируется. В этом случае ставка рефинансирования пойдет вниз, как и процент по ипотеке. То есть повторится сценарий весны – лета 2022 года, когда ставка взлетела и потом вернулась почти к своим старым значениям. Вероятность такого сценария тоже есть, но реализуется это тоже не в первых числах года. И драйвером роста цен станет не сразу.
Но - это тоже обязательно следует взять на заметку - при этом тоже выиграют те, кто взял ипотеку под большой процент в январе-феврале, и купил недвижимость по цене, которая в этом случае очень быстро станет называться старой. Ведь при уменьшении ставки рефинансирования у заемщиков тоже появится возможность рефинансироваться.
Какой способ действий будет оптимальным в свете всего вышеизложенного?
Если вы покупатель, и у вас чистые деньги, сейчас хороший момент чтобы сыграть на страхах некоторых продавцов, которые в серьез опасаются того, что из-за высокого процента по кредитам, на рынок не пойдут деньги. В первые месяцы 2024-го года вы можете получить скидку, которую во второй половине года вам могут уже не дать.
Если всей суммы на квартиру нет, но есть большая часть стоимости нужной недвижимости, или вы просто можете позволить себе какое-то время платить высокий процент по кредиту, момент для покупки в первые пару месяцев будет тоже вполне себе подходящий. Потому что дальше одно из двух. Или появится возможность рефинансирования или инфляция сделает ежемесячный взнос, который сегодня выглядит как конский, вполне себе комфортным.
А могут – мало вероятно, но могут - в выстрелить и оба фактора. Так сказать, один за другим. Или не выстрелить не один из них. Такие уж времена на дворе. Но, если ружье в виде ставке рефинансирования чрезвычайной величины висит на стене, оно должно как-то выстрелить.
Шанс проиграть у вас, впрочем, тоже будет, но только в том случае, если вы купите не то, и не там.
А что делать продавцам?
Если вы продаете чтобы что-то купить, просто держите цену своего объекта на уровне спроса. В первые месяцы можно будет позволить скидку, но не увлекайтесь и не ведитесь на утверждения что «потом и по этой цене не продадите». Продадите, если, конечно, оценили свою квартиру адекватно.
Если просто продаете чтобы выручить деньги, смотрите по ситуации. Время динамичное. Деньги, полученные сейчас и деньги, полученные к середине следующего года, это, вероятно, будут немного разные деньги. В смысле покупательной способности. Правильно расставляйте приоритеты.
Немного про загородный рынок.
Это рынок меньше зависит от ипотеки, соответственно его падение и рост ставок затрагивает меньше.
В основном под ударом оказывается сегмент готовых домов от девелоперов. Особенно – мелких. Но этот рынок тоже гибок. Не только за счет чисто финансовых механизмов. Уже есть заманчивые предложения девелоперов по выкупу земельных участков частями. Покупатель оплачивает стоимость земельного участка по мере строительства объекта, как бы по соткам, и, таким образом растягивает весь процесс выплаты. Что по сути заменяет ипотеку.
Ну, и в целом, рынок загородных объектов изначально меньше зависел от кредитных денег. Некоторые участки в строящихся коттеджных поселка (и не только) простаивают годами, да и строят свои дом люди подчас не годами, а десятилетиями.
Поэтому каких-то существенных изменений на этом рынке ожидать не стоит. Он будет просто равномерно расти. Как относительно цен, так и в смысле расширения. Количество людей, предпочитающих свой дом квартире имеет тенденцию к увеличению. Как и количество людей, построившие свои дома и теперь выходящие на рынок, поскольку построили не тот или не там.
На рынке коммерческих объектов тоже особых изменений не предвидится. Идет некоторое перераспределения спроса, но это сложный процесс, интересный довольно узкой аудитории.
Что может случится еще?
Цены и спрос зависят от миграционного давления. Метры и сотки, откуда уезжают, в цене не растут, поэтому следите за ситуацией. Но для того, чтобы заметно изменились миграционные потоки, должно произойти что-то серьезное. Настолько серьезное, что повлияет на рынок не только в смысле миграционных потоков. Произойдет ли нечто такое, мы не знаем, но повторю, время динамичное.
Если говорить о Москве, миграционный поток в ее сторону сейчас не усиливается, но, если и ослабевает, то несущественно, и на цены это влияние не оказывает. Более того, квартиры в Москве покупают люди, которые переезжать в нее и не собираются. Подчас им просто нужно пристроить деньги, а московский метр сейчас если не самый быстрорастущий, то наименее подвержен падениям.
Ну, и, подведем итоги в нескольких словах. В начале года можно ожидать небольшого охлаждения рынка, но к лету или к осени (зависит от развития общей ситуации), это охлаждение остановится, и, возможно, начнется оживление.
Отразится ли это на ценах? Думаю, в первой половине года мы увидим только скидки по отдельным предложениям, общие по больнице цены заметного изменения не перетерпят. Во второй – мы имеем шанс увидеть и рост цен. Какой рост – зависит уже не от рынка недвижимости, а от других факторов. Основные - ставки по кредитам и инфляция.
Да, есть вероятность, что льготная ипотека во второй половине года исчезнет как льготная для всех, но для некоторых категорий граждан распространится в модифицированном виде и на вторичку и на загородные объекты. То есть льготы станут более адресными и более дифференцированными. Но маловероятно, что общая сумма льготных денег, идущих на рынок недвижимости в следующем году уменьшится. Скорее, как раз наоборот.
Я не пишу сейчас отдельно о перераспределении спроса, это отдельная тема и перераспределение будет происходить, думаю, рассмотрим это вопрос отдельно. Сегодня только об общих местах и общих рекомендациях.
В заключение пара слов тем, кто верует в вечный рост цен на недвижимость или в гигантский пузырь на этом рынке. Рынок недвижимости инерционен, не любит крайностей и такая величина, как доступность жилья есть на нем величина практически постоянная. То есть она, конечно, меняется, но меняется или при изменении конфигурации общества, или при изменении вашего места в этом обществе.
Ну, и стоимость недвижимости слабо коррелируется с нашими зарплатами. Например, в Израиле за десять лет недвижимость подорожала на 345%, а зарплата увеличилась лишь на 17,5%, в Швейцарии недвижимость дорожала на 165,5%, а зарплаты росла на 2,4%, в Германии недвижимость росла в цене на 162%, а зарплаты увеличилась на 14,2%.
Конечно, тут роль сыграло и снижение стоимости денег (савки по ипотечным кредитам), но не только.
В качестве средства для успокоения нервов разумеется можно во что-то верить. Можно верить, что пузырь лопнет, и тогда недвижимость станет доступнее. Можно верить, что, если ваши деньги вложены в недвижимость, их количество постоянно увеличивается, и вы богатеете. Но для принятия реальных решений имеет смысл все-таки обратить внимание на реальную жизнь и реальные тенденции. Они отличаются от обоих концепций-верований достаточно сильно.
Например, пузырь на рынке - это что-то, не подкрепленное реальными факторами, это некая психологическая составляющая, которая гонит рынок наверх. В то время как, например, цена ипотеки - это реальный факт, и повышение цен при понижении ставки не являются пузырем. Пузыри обычно возникают в наших головах. Ну, и лопаются, к сожалению, тоже.
Об реальных тенденциях и механизмах их проявления, я обычно тут и пишу. Новости и некоторые факты, о которых участнику рынка недвижимости было бы интересно узнать или обсудить, в моем канале в телеграмм.
Ну, и, прогнозы прогнозами, но любой прогноз это всего лишь оценка вероятности чего-либо. В общем, читайте, думайте, не надейтесь, что я вам все тут расскажу. Каждая личная ситуация уникальна. Анализируйте и используйте знания механики рынка, полученные на это канале в своих уникальных целях.
Удачи!
