- Что за фантастика? – удивится иной читатель. Я бы, возможно, и сам отнесся к такому заголовку скептически, но дело вот в чем. Значительная часть субъектов рынка недвижимости пребывает в уверенности, что мы находимся в преддверии чего-то подобного, и еще она и немалая часть полагает, что третья мировая уже идет, по сути начавшись еще с ковидных ограничений. Причем не сказал бы, что эти мысли посещают каких-то совсем уж глупых людей. Пока эти убеждения не оказывают заметного влияния на рынок. Но ведь могут и оказать.
Есть еще один важный момент. Во времена таких катаклизмов мир очень сильно меняется. Некоторые вещи как бы переходят в другое измерение. Но эти же самые процессы в мирные времена идут и без всяких катаклизмов. Только медленнее. Рассмотрев, как повлияет на рынок недвижимости третья мировая война, мы можем четче увидеть те изменения, которые назрели и происходят здесь и сейчас.
А, если и вправду реализуется катастрофический военный сценарий, что будет тогда? Конечно многим субъектов текущего рынка, который и без того не назовешь спокойным, подобные соображения могут показаться чем-то вроде мысленного эксперимента на пустом месте. Но место не совсем пустое. А недвижимость мы покупает сейчас, но используем в достаточно далеко распростёртом будущем. В этом будущем много чего может произойти. Так что запрос составить представление о данной теме, есть. Попробую его в меру умственных сил и знаний удовлетворить. И отделить фантастику от перспектив, которые к какой-то мере реальны.
Итак, что тут нужно знать?
В время любой войны, в том числе мировой, происходит разрушение и утрата недвижимости во многих локациях. Но не во всех.
Там, где это происходит, собственников недвижимости можно разделить на две группы. Первая - активные люди, которые покидают обустроенные места и уезжают. Они образуют спрос на недвижимость в других местах.
Вторая группа - люди, которые в силу обстоятельств (например, возраста), или ошибочного поведения, не покидают недвижимость в горячих точках. Кто-то из них сохраняет и недвижимость и жизнь, но именно такие люди массово гибнут. Когда в СМИ говорят о гибели мирного населения – говорят именно о таких людях.
Что нам дает знание этих вещей? То, что ваша недвижимость, особенно, если она единственная, может стать причиной вашей смерти. Ну, и в одних местах недвижимость оказывается под риском уничтожения и резко теряет в цене, в других пользуется большим спросом, чем обычно.
В свете этого информация о том, где будет горячая точка в случае всемирной войны, а где просто теплая бесценна. Можем ли мы ее получить?
Мы можем только рассуждать и строить гипотезы. Где-то такая точка может возникнуть с большей вероятностью, где-то с меньшей, но, если начнется совсем горячая фаза, думаю, рвануть может в самом неожиданном месте.
Можно ли из этого отсутствия информации сделать практические выводы?
Можно. Разумный вывод из этих размышлений в том, что некоторой персональной защитой от таких катаклизмов является диверсификации недвижимости по нескольким локациям и личная мобильность, т.е. способность обеспечить себя в тех локациях, где у вас недвижимость.
Понимаю, большинство людей не может позволить себе диверсифицировать свою квартиру в спальном районе на три и даже на две в разных уголках мира. У многих и такой-то квартиры нет. Но разумный вывод можно сделать и в этом случае. Правда решение тут уже лежит за пределами рынка недвижимости.
Решением будет приобретение профессии и квалификации, обеспечивающих личную мобильность, т.е. возможность обеспечить себе доход, необходимый для нормальной жизни в разных точках нашего Глобуса. Для этого, конечно, желательно выучить какой-то иностранный язык, но русский – один из мировых языков, и заказы на удаленную работу вы найдете зная только его. Очень много информации, необходимой для работы в различных технологических нишах переведено на русский.
А что тогда с недвижимостью? Недвижимость в этом случае скорее отягощение. Особенно, если куплена в ипотеку. Если такая недвижимость вдруг оказалась в горячей точке, ее стоимость может свестись к нулю, а выплаты по ипотеке останутся с вами еще надолго.
Далее. Мы не знаем, где будут наиболее или наименее горячие точки, но относительно локаций понимать некоторые вещи мы все-таки можем.
В современной войне, как и в современном бизнесе, большое значение имеет логистика. Только бизнес ее выстраивает, а при военных действиях цель сторон противоположная – как можно больше нарушить логистические цепочки противника.
Соответственно под ударом оказываются локации, представляющие из себя транспортные узлы. А также заводы, электростанции и прочие элементы инфраструктуры. Таким образом, недвижимость городов в зоне большего риска чем недвижимость в глухой провинции, даже если она и у моря. Хотя близость к морю часто эквивалентна близости к границе, то есть спокойной такую провинцию все-таки не назовешь.
Тип недвижимости также приобретает другой смысл. Думаю понятно, что в зоне конфликта громадный человейник в несколько десятков этажей менее живуч, чем избушка с печкой и колодцем. Если вы не успели покинуть горячую зону, избушка дает во много раз больше шансов на выживание. Да и место, в котором такая недвижимость обычно находится, стратегического значения не имеет.
Но это то, что, лежит на поверхности.
Вспомним еще раз, каков главный параметр недвижимости. Это – локация. Что можно еще сказать о локация, так сказать, в глобальном смысле.
Тут нам потребуется немного порассуждать. Простите, если эти рассуждения покажутся слишком длинными и теоретическими. Выводы из них будут вполне практические.
Чем мировая война отличается от просто войны следует из ее названия. Это война, которая происходит во всем мире. Во всяком случае, одновременно во многих его точках.
Когда это происходит?
Думаю, тут можно применить что-то вроде знаменитого определения революционной ситуации, которое приписывают В.И. Ульянову. Это происходит, когда в мире одни субъекты не могут управлять международными процессами по-старому, другие не хотят, чтобы всем так управляли. Ну, а обострение больше обычного экономических проблем может быть причиной или симптомом и того и другого.
Иными словами, это кризис управления и кризис существующей системы миропорядка. Начинается он с того, что игроки постепенно перестают соблюдать правила игры, заканчивается тем, что какие-то силы уходят с арены, а оставшиеся в живых как-то договариваются. В результате обозначается некая равнодействующая, появляется что-то вроде гегемона, с которым все оставшиеся в живых вынуждены согласится, как с меньшим из зол. Эта равнодействующая и есть будущая система международной безопасности. А в середине между началом и концом происходит много всего плохого и трагичного. Таков сценарий этого бедствия.
А что по большому счету обуславливает и обеспечивает систему международной безопасности? Наличие ресурсов у тех сил, которые ее поддерживают. Что это за ресурсы? Техническое и технологическое превосходство одних и догоняющий образ действия других.
Политологи делят человеческий мир на три части. Первый Мир – мир, в котором зарождаются и – самое важное – утверждаются новые технологии и отношения; Второй Мир, который принимает и развивает эти технологии и отношения, и Третий Мир – тот, в который эти технологии и отношения насаждаются мир, в который эти технологии и отношения в разной степени принимаются как бы извне, и, который, часто является донором природных ресурсов для первых двух.
Пока на нашем Глобусе есть места, где происходит технический и технологический (в широком смысле) прогресс, существует определенный миропорядок. Если этот прогресс тормозится, периферийные силы цивилизации получают возможность тянуть одеяло на себя, и мировой порядок нарушается.
Это упрощенно, в пересказе кандидата технических наук, то есть бывшего ученого. Гуманитарий, возможно, объяснит все более развернуто.
Если встать на эту точку зрения, становится понятно, почему аналитики толкуют сейчас от третьей мировой. Происходит очередная смена экономических укладов, на основе индустриального возникает некий иной, постиндустриальный уклад, и складываются или уже сложились условия для глобального беспорядка.
Ну, и технический прогресс. С ним уже давно что-то не так. Многие годы и столетия он заключался в росте, так сказать, энерговооруженности. Энерговооруженность более цивилизованного человека была больше, чем менее цивилизованного. Сейчас прогресс стал информационным, а не энергетическим. Мы ездим на автомобилях, придуманных боле ста лет назад, летаем на самолетах, принципиально мало изменившихся за последние 60 лет. У ведущих сил цивилизации временно нет преимуществ, позволяющих им выстраивать систему безопасности, как своей, так и других.
Почему я излагаю всю эту философию, и какое это имеет отношение к рынку недвижимости? Потому что это все имеет непосредственное отношение к локации недвижимости. Зная, распределение зон, в которых будут очаги технического и технологического прогресса, можно представить перспективу локаций.
А тут может произойти некоторая переоценка, и у этой переоценки есть несколько сторон. Пройдемся по ним.
Начнем с не очень приятной стороны. Эта сторона - переоценка конкретной недвижимости по отношению к конкретному вам. Вы и ваша недвижимость можете избежать нахождения в зоне боевых действий, но, если вы сами станете нежелательным человеком в той локации, в которой находится ваша недвижимость, например, в силу вашей расовой или классовой принадлежности, гражданства, политической ориентации, происхождения незнания какого-нибудь экзотического местного языка или еще каких-то еще ваших качеств, ваша недвижимость теряет по отношению к вам свою функцию. Функцию, которую она несет, как недвижимость, в которой можно жить, и собственность, которой можно распоряжаться.
В этом случае вам повезет, если вы сможете избежать конфискации и получите за ваше право собственности на недвижимость какие-то деньги. И сможете с этими деньгами покинуть недоброжелательную к вам локацию. Но мы сейчас говорим не о везении, а о недвижимости.
Примеров множество. Кому-то в свое время не повезло оказаться евреем в Литве или на Украине, кому-то немцем в Богемии, кому-то японцем в США. К слову, русским, имеющим свои усадьбы в Российской Империи, тоже не сильно повезло. Как и их усадьбам.
Какие выводы тут можно сделать, думаю, понятно. Нужно иметь представление о том, в каком направлении движутся разные места нашего Глобуса. Какие силы ими управляют. На бытовом уровне к вам лично в каких-то местах могут относится довольно доброжелательно, потому что адекватных людей в мире все-таки больше, чем неадекватных. Но власти какого-нибудь славного места могут занять иную позицию. Обзаводясь недвижимостью имеет смысл оценивать вероятность таких вещей.
Но, предположим, вы правоверный, лояльный и ничего подобного вам не грозит. Если у вас есть недвижимость в таком месте, все равно есть смысл задуматься.
Там, где одни люди объявляются лучше других, и эти другие поражаются в правах и репрессируются, это в целом работает на падение цен. Там, куда люди бегут или просто перемещаются/эмигрируют, цены наоборот увеличиваются. Примеры приводить не буду, думаю, связь тут очевидная, и всем все ясно.
Но, если заглядывать в перспективу, мы видим еще одну строну. Она имеет более отложенное действие, но работает в том же направлении.
Нам известно, что судьбы локаций определяет миграция. Какие-то локации прирастают продвинутыми человеческими ресурсами, какие-то наоборот их теряют. Замещение населения – естественный процесс, но во времена военных катаклизмов он многократно усиливается. В результате где-то скапливается более адекватная и активная человеческая среда, и там возникает более благоприятная ситуация для развития.
Если мы вспомним историю Европы, после заката Римской Империи (которая формально, кстати, существовала до 19-го века), именно продвинутые римские граждане и их потомки подняли торговые империи Флоренции и Венеции. В другое время, миграция продвинутой части населения Европы подняло - звучит немного как каламбур – Нидерланды. Потом миграция во многом подняла Англию, потом США. Вспомним, какие люди поднимали Голливуд, строили в США первые вертолеты и создавали телевидение. К слову, миграция продвинутого германского или шире среднеевропейского элемента в Россию, когда-то приподняло и наши места.
Есть ли в знании подобных фактов практический смысл, если мы с вами не трудимся министром в правительстве или не имеем мандат депутата? Смысл вот какой. Наблюдая, где концентрируется наиболее умелая и продвинутая часть населения Земли, куда направлены потоки этих людей, можно предвидеть, где будет востребована качественная недвижимость, где возникнет наиболее продвинутая для своего времени инфраструктура.
Конечно, есть локальные центры миграции, такие как Москва для РФ и ее окружения, но этот процесс работает и в глобальном масштабе. И в случае таких катаклизмов, как мировые войны, это оказывает большое влияние на будущее локаций.
Ну, и перейдем к еще одной стороне вопроса.
В процессе мировых войн меняется экономический и общественный уклад, обстоятельства жизни людей, меняются ценности. Ценность недвижимости в том числе.
Сегодня недвижимость является тем, ради чего люди залезают в долги и совершают преступления. Наличие права собственности на ту или иную недвижимость дает серьезные преимущества. Конечно, не всегда и не везде, но, например, квартира в Москве или в каком-нибудь Мюнхене – сейчас это что-то вроде капитала. Право собственности на нее – это право на доступ к московским или мюнхенским рабочим местам и инфраструктуре мегаполиса. Это окно возможностей, которое имеет ценность. И которое можно сдать в аренду. Изменит ли ситуацию мировая война?
Изменит, но не сразу. И не везде в равной мере.
Впрочем, есть места, где все меняется резко. Мы помним опыт собственников квартир в доходных домах наших больших городов после 1917-го года. Но и в наших местах были люди, которым повезло потерять не так много. Точнее не все. Например, некоторые прозорливые русские купцы купили перед первой мировой квартиры и дома в Париже, аристократия – в Ницце и Биарице, и эта недвижимость помогла им отчасти не потерять тот уровень жизни, который они имели до революции. А те, кто в Российской Империи не имел ничего или платил деньги за аренду жилья наоборот получили какие-то квадратные метры бесплатно.
Чего можно ожидать сейчас?
Сейчас право собственности трансформируется. В Евросоюзе, например, такое право уже давно обременено социальной ответственностью. То есть фактически вы имеете весьма ограниченное право распоряжаться недвижимостью, если не проживаете в ней сами.
Концепция тут следующая. Недвижимость построена для людей, и, если другие люди начинают пользоваться чьей-то недвижимостью, которая не используется собственником по назначению, то есть он в ней не живет и не эксплуатирует иным полезным образом, у этих людей возникают на нее определенные права. И, даже если вы своей недвижимостью пользуетесь, вы связаны многочисленными правилами. Например, получить разрешение, сделать ее реконструкцию, бывает крайне сложно.
В США тоже непросто. В некоторых штатах вы столкнетесь с заградительными налогами на продажу недвижимости, если не собираетесь купить взамен другую недвижимость в том же штате.
Есть известная история о человеке, купившем в начале двухтысячных участок со старым домом на заболоченном берегу очень красивого озера. В довольно дорогом месте. Этот человек осушил болотистый берег, построил причал, отремонтировал дом, и….. заплатил громадный штраф. Кроме того, суд обязал его убрать песок с пляжа, который он обустроил, снести причал и высадить у берега точно такой же тип водорослей, которые там росли до начала всех работ. В результате, выплаченная этим человеком сумма оказалась намного больше той, которую он затратил на покупку дома и его реконструкцию. Например, редкие водоросли вообще пришлось вести из другого штата.
Все эти страшные истории становятся понятны, если мы посмотрим на то, как меняется экономический уклад. Если в начале 20-го века в развитых странах ведущим был индустриальный уклад, при котором имеет место дефицит средств производства и недвижимости, как склада для рабочей силы этих производств, теперь и средства производства, и недвижимость постепенно переходят в разряд инфраструктуры. То есть элементов, необходимых для жизни, но не тех, права на которые дают власть или какие-то преимущества и возможности. На первый план выходит не тот, кому это все это принадлежит, а тот, кто может это содержать и эффективно использовать.
Этот принцип работает и на территории РФ. Я байдарочник, перемещаясь по отдаленным от центров цивилизации просторам ни раз видел места, где стоят заброшенные многоэтажки. В одном из поселков лесозаготовителей видел дом, в котором была только одна жилая квартира. Правда со стеклопакетами, большой лоджией и евроремонтом. И с видом на красивую северную реку. Остальные можно было просто занимать и жить. И даже оформить право собственности, если бы повезло найти собственника, оформившего такое право до того, как дом был покинут его населением.
А на берегу красивейшей Пинеги, в сосновом бору есть целый поселок кирпичных двух-трехэтажных многоквартирных домов, в котором практически никто не живет. Песчаный пляж, рядом дорога, пот которой чуть больше двух часов езды до Архангельска. Таких мест множество.
То есть, складывается ситуация, в которой вы можете получить некоторые активы фактически бесплатно, если заявите способность содержать эти активы в работоспособном состоянии. И даже будете получать субсидии на их содержание, как в случае некоторых видов земель сельскохозяйственного назначения.
Впрочем, будущее рынка недвижимости – отдельная тема. Я писал об этом тут, тут и тут. Если пороетесь в моем канале, найдете и еще что-нибудь. Я далек от мысли, что войны хороши, поскольку приближают будущее. Но они ломают барьеры, высвобождая его. Не даром люди делят время на до и после войны. После войны все уже немного не так, а иногда и много.
В общем, тема влияния войн на рынок недвижимости обширная. И у этого влияния, конечно, больше сторон, чем я перечислил. Например, демографическая. Но, некоторые аспекты механики рынка недвижимости, если на них посмотреть со стороны мирового военного катаклизма, я, надеюсь, раскрыл.
Еще кое-что на близкую тему я когда-то писал тут и тут. Возможно, кому-то написанное уже пригодилось.
А произойдет ли катастрофа, которую можно будет квалифицировать как третью мировую войну, или она уже происходит, представление об этом, думаю, каждый может составить для себя сам.
Правильно ли вообще заморачиваться подобными рассуждениями? Заморачиваться, возможно и нет, но держать в голове некоторые вещи из перечисленных, думаю, нужно.
Мир вокруг нас - это живой процесс, избегать в нем ошибок не получается ни у кого. Удачливый человек - просто тот, кто делает их меньше. Поскольку правильно работает с информацией, отслеживает события и учитывает тренды. Относительно рынка недвижимости, могу предложить следить за моим каналом, но лучше не только за моим. А решать конкретные вопросы проверенные специалисты рынка помогают тут. Ну, и не только тут.
В общем, удачи нам всем!
