Мы живем в относительно спокойное время. Во всяком случае, многие, особенно жители мегаполисов типа Москвы или Санкт-Петербурга считают именно так. Поэтому ведут и чувствуют себя соответственно. В отличии жителей многочисленных горячих точек, которые с этим утверждением вряд ли не согласятся.
Однако и в относительно спокойных мегаполисах есть другой взгляд на вопрос. Он редко присутствует в публикациях о недвижимости, но периодически возникает в разговорах и, если коротко, заключается в том, что мы живем в таких краях, где, чем дольше продолжается стабильность, тем большей нестабильностью она заканчивается. В моей практике последняя активизация этой темы была в 2014-м году во времена украинских событий и присоединения Крыма. Сейчас она обозначается снова, поэтому вы и видите этот текст.
Что будет с рынком недвижимости больших мегаполисов и их окрестностей, если что-то вроде дестабилизации все-таки коснется и этих мест тоже?
Сначала о том, а стоит ли брать в голову этот вопрос вообще? Строить все свои действия на рынке недвижимости, исходя из того, что скоро все это к чертям рванет, - звучит/выглядит как-то не очень разумно. Да, есть люди, повернутые на технологиях выживания и конструкциях убежищ от любой катастрофы, но большинством населения они воспринимаются как фрики.
Правильно ли это?
С точки зрения своего психологического здоровья здесь и сейчас, наверное, да. Правильно. И, если это здоровье для вас важнее судьбы ваших денег, дальше, вам, возможно, лучше этот текст не читать. Но, если ваша психика относительно здорова, думаю, прочитать эту статью до конца вам ничто не мешает.
Дело в том, что причины думать на эту тему есть. Например, у нормальных инвесторов есть правило, «не складывать яйца в одну корзину». А наша жизнь устроена так, что основным капиталом человека, главным активом, в который он вкладывает свои деньги, в результате оказывается как раз недвижимость. И у многих людей эта корзина-недвижимость одна. Одна на всю семью. Подозреваю, рисковать этой корзиной никому не хочется.
При этом, учтем, что недвижимость эта покупается не на один год, а всякие нехорошие передряги происходят при жизни практически каждого поколения. Так что вероятность возникновения нестабильности, как не крути, все-таки сильно отличается от нуля.
Какова эта вероятность? Имеет ли смысл ее учитывать?
Философский ответ на эту тему звучит примерно так. Если произойдет серьезная дестабилизация, вам будет не до недвижимости. На первый взгляд, этот ответ кажется мудрым. Но – только на первый. Потому что на второй взгляд, приходит понимание, что все войны кончаются миром, а дестабилизации рано или поздно заканчиваются стабильностью. И в эту стабильность хорошо плавно войти не только живым и здоровым, но и что-то сохранить.
Но ведь тут не угадаешь, - возразят многие. Рвануть может где угодно.
А мы и не будем гадать. В любых процессах есть свои закономерности, и мы попробуем их понять. И на них опереться.
В первую очередь отметим, что дестабилизации могут отличаться по типу причин, которые их вызывают. Такие причины могут быть внутренними или внешними. К внешним причинам можно отнести мировые кризисы, войны, теракты, и даже техногенные катастрофы, в том числе, если их причиной оказался человеческий фактор. К внутренним – ситуацию типа «все прогнило», «все разворовано», все отстало и перестало соответствовать времени и окружению и т.п..
Чем они отличаются?
Тем, что по первый тип дестабилизаций имеет временный характер. Когда дестабилизирующее воздействие заканчивается, все восстанавливается примерно в прежней конфигурации, и большинство тенденций, влияющих на рынок недвижимости, остаются без изменения. После дестабилизаций второго типа ситуация уже не вернется к той, которой была, рынок недвижимости уже не будет прежним, изменятся приоритеты и вообще география рынка.
При дестабилизации первого типа имеет значение в основном один фактор. Насколько вам повезло с локацией. Если повезло, ваш объект не пострадал, вы в долгосрочной перспективе ничего не потеряли, поскольку все снова придет в норму. Цены на ваши метры вернутся к прежним уровням или даже превысят их, когда последствия дестабилизации будут преодолены.
Особняком тут стоят квартиры в многоэтажных домах и жилых комплексах.
В чем их проблема? В технологичности. В отличие от трех - пятиэтажных домов они сложнее в эксплуатации. Тут как с автомобилями. Для обслуживания и ремонта технологичных современных автомобилей нужен специализированный сервис, в то время как многие старые авто вполне можно обслуживать в обычном гараже без помощи дорогостоящего оборудования.
Например, отсутствие электроснабжения в домах повышенной этажности вызовет серьезную гуманитарную катастрофу уже через несколько дней. Если без освещения и микроволновки еще можно протянуть неделю - другую, то без воды и канализации современные многоэтажки быстро превратятся в инкубаторы всякого рода инфекций и кишечных палочек. Многие инвалиды окажутся заперты в своих квартирах, поскольку перестанут работать лифты.
Появляется вероятность сильно отличная от нуля, что такие дома ЖК и кварталы в последствие будет дешевле снести, чем привести в норму. Спрос на квартиры в таких домах не сможет быстро восстанавливаться, на какое-то время вернется популярность вторых и третьих этажей.
С другой стороны, если какие-то районы окажутся незатронутыми произошедшей катастрофы, цены там вырастут просто потому, что общее предложение резко уменьшится. А многие быстро забудут, как закончилась жизнь многоэтажек в менее удачных локациях. Все встанет на старые рельсы, зараженные кварталы будут обеззаражены, разрушенные восстановятся. А мародеры растворяются среди населения. Но в этих новых кварталах будут жить уже во многом другие люди.
Спрос на загородное жилье в целом вырастет. Этот тип жилья является более распределенным и более живучим. С силу этого частные дома пострадают существенно меньше.
Кратковременные дестабилизации меньше затронет сектор коммерческой и нежилой недвижимости. Малый бизнес и торговля быстро восстанавливаются. Безусловно, и там будет спад, но этот спад будет пропорционален экономическим последствиям произошедшего катаклизма.
Да, есть вероятность, что какая-то часть коммерческих помещений будет утрачена. Но это увеличит нагрузку, и, соответственно, спрос на помещения, оставшиеся в строю. Тут тоже важно угадать с локацией.
Как гадать? Можно на картах или кофейной гуще, но я не по этой части.
При временных дестабилизациях играют роль так называемые техногенные факторы. Что это такое? В каждом городе есть угрозы техногенного характера, которые находятся где-то рядом с вами. Например мясокомбинат. Что в нем страшного? Ответ: 400 тонн жидкого аммиака. Или завод - несколько тон синильной кислоты, которая используется в технологических процессах. Это один конкретный город.
Да, из мегаполисов такие производства, как правило, выведены, но они где-то есть. А у больших мегаполисов свои проблемы. Большие. Например, железная дорога. Что по ней перевозят? Жидкое топливо не самый страшный груз, но половина Квебека выгорела из-за того, что цистерны с топливом сошли с рельсов. Ну, а про катастрофы в России можно почитать тут .
Ну, и размер в данном тяжелом случае тоже имеет значение сам по себе. Чем больше город и чем выше его этажность, тем эти факторы серьезней.
Конечно, можно всю жизнь прожить рядом с аэропортом или заснувшим вулканом. Вероятность, что на вас упадет самолет или ваш дом зальет раскаленная лава, не так велика, как, например, вероятность попасть в автокатастрофу. Но мы говорим о временах нестабильности. В такие времена жизнь рядом с вулканом может показаться вам гораздо безопаснее жизни в центре большого российского (украинского, белорусского) города.
Теперь о том, что будет, если нестабильность вызвана внутренними причинами.
Тут все серьезнее. Страны и города можно сравнить с людьми. Есть такая аксиома (по-моему, она вполне тянет на много раз доказанную теорему), что основные причины проблем в жизни человека находится в нем самом. То же самое можно сказать и о странах, народах и городах. А, поскольку они, как и люди, склонны долго закрывать глаза на эти проблемные причины и винить во всем всех, кроме себя, ситуация часто доводится до эпического финала.
Многие, конечно, полагают, что никаких дестабилизаций в мире бы не было, если бы не страшный Госдеп, Английская Корона и Ротшильды с Рокфеллерами. Но везде, где речь касается денег, не следует быть настолько наивными. Нужно ясно осознавать, что дестабилизации происходят там, где в силу внутренних причин просто нет устойчивости.
Что это может означать для участников рынка недвижимости, то есть для всех нас, где-то и в чем-то живущих?
Это может означать очень многое.
Дело в том, что внутренние проблемы отражаются на всех сферах деятельности. Например, на том, как застраиваются города, как утрачивается их индивидуальность, насколько соответствует темпам строительства инфраструктура. Насколько эта инфраструктура деградирует в тех местах, откуда люди уходят.
Эти проблемы отражаются и на образе жизни людей, которые вынуждены подстраиваться под существующую реальность. Люди по природе не идеальны. Большинство ценит комфорт больше независимости. Это не только консервирует ситуацию в целом, но и – не удивляйтесь - влияет на процесс расселения и структуру рынка недвижимости.
Например, значительная часть населения сегодня существует за счет денег в той или иной форме поступающих из госбюджета. Точки выдачи этих денег (не важно за что: за реальный труд, за сидение в офисе или в качестве откатов) имеют свою географию, отсюда такая конфигурация расселения по регионам. Эта конфигурация - следствие организации (или дезорганизации – кто как понимает) экономики и во многом повторяет все ее перекосы.
Кризисные явления и дестабилизации часто становятся временем перехода к более естественной и прогрессивной для данного времени организации общественных отношений, экономики и вообще жизни. Чем координальнее этот переход, тем дольше или жестче будут времена смуты и нестабильности.
Впрочем, внешние причины появления нестабильности легко спутать с внутренними. Кризис может иметь вполне себе внешнее происхождение, но, если причины для срыва в смуту созрели внутри, он, этот срыв и происходит. А небыло бы таких причин – спокойно жиди бы дальше.
Что нужно иметь в виду в этом случае?
Ну, во-первых, все, что мы говорили о нестабильности первого типа. Потому что вначале это может выглядеть именно так. Ну, кто-то кое-где или что-то кое-где вышло из-под контроля. Вроде ничего страшного, но тут все почему-то начинает сыпаться. Случайное совпадение? Увы, в мире нет ничего случайного.
Многое будет зависеть от глубины потрясений. Если не происходит инфраструктурной катастрофы, в каком-то виде сохраняется деятельность органов правопорядка и социальных служб, которые часто просто работают по инерции, наибольшей опасности подвергается сектор элитной недвижимости.
Не только потому, что он становится первой мишенью для грабежей. В нестабильных местах просто не покупают дорогих особняков и квартир. В смутные времена переход права собственности в этом секторе рынка происходит только одним образом. Через экспроприацию.
Достанется и просто жителям ныне элитных районов. Так сказать, заодно. Например, если в Подмосковье в случае нестабильности мародеры пойдут за добычей в первую очередь в районы Рублевского, Новорижского и Киевского шоссе, а у вас там недорогой дачный домик на шести сотках, вероятно, придут и к вам. А, если ваш шесть соток где-то к северу или к востоку от Москвы, и у вас есть соседи, с которыми можно организовать хотя бы какой-то отпор, у вас хорошие шансы на относительно спокойную жизнь.
Но рынок в целом не умирает. Возникает сначала слабое, а потом лавинообразное падение цен в тех городах, где происходят основные события. В то же время в других городах, где все относительно спокойно, спрос наоборот может вырасти. Вырастает спрос и на загородную недвижимость, недвижимость в провинции. Особенно качественную, которой там, в провинции, не так много.
Эти тенденции усилит то обстоятельство, что в крупных городах-мегаполисах значительная часть населения – мигранты. То есть люди, приехавшие из других мест, арендующие жилье или купившие квартиру по ипотеке. Во многих новых районах и пригородах Москвы, в которых в последние годы велось массовое жилищное строительство, такие люди составляют значительную часть жителей.
В смутные времена многие из них предпочтут вернуться на родину. Вывезти из города детей, пережить смутные времена в том городе или селе, где ты родился и где можешь рассчитывать на помощь родственников и друзей, которых знаешь с детства.
Разумеется, это не означает, что квартиры всех этих людей в один день окажутся на рынке. В сознании людей живет мысль, что квартира в Москве, Санкт-Петербурге, Екатеринбурге, Казани и других больших городах – это вечная ценность, и многие будут пытаться эти квартиры сохранить. Но не все, и на ценах это отразится в первые же дни. Но, если со временем ситуация не придет в норму, таких объектов станет в десятки и сотни раз больше, чем покупателей и цены на такое жилье уйдут глубоко вниз.
А, если станет еще хуже?
В случае возникновения военных действий, многоквартирные дома становятся еще и военными объектами. Высотами, укреплениями, местом хранения заложников. Эффективно выбивать боевиков из таких объектов можно только уничтожив сами эти объекты.
Во времена серьезных катаклизмов, как техногенных, так и военно-политических, города, особенно большие, становятся своеобразными ловушками. Оттуда тяжело выбраться, а в внутри находится просто опасно. Не только из-за действий сторон, выясняющих отношения. Активизируется преступность, многие люди, поставленные на грань выживания, начинают борьбу за это выживание с использованием всех доступных средств.
Гуманитарная катастрофа, как и в первом случае, больше затронет жителей многоэтажек.
Однако не следует думать, что нестабильность не затронет провинции. Да, пережидать катаклизмы в провинции у моря лучше, чем в мегаполисах. Однако определенное везение с локацией должно быть тоже.
Важно понимать, что нестабильность осложнит все перемещения. Это не только может помешать вам уехать в более спокойное место. Нарушается логистика, и этот факт опять-таки сильно ударит в первую очередь по крупным мегаполисам.
Да, в провинции у вас будет больше шансов, но простой жизнь тоже не будет. Сохранить свою семью и недвижимость можно будет двумя способами. Создать или просто примкнуть к местной системе самообороны или стать мародером самому.
Итак, может быть, что-то и забыл, но основные моменты обозначены. Однако, каков бы ни был сценарий нестабильности, возникшей по второму типу, с точки зрения инвестора, хранящего деньги в недвижимости, самое важное не то, как это будет происходить, а то, что будет потом. Нестабильные и смутные времена приходят и уходят, а мир живет дальше. Поэтому арихиважно, как выражались некоторые деятели, хотя бы примерно понимать, в какой мир мы войдем. Чем он будет отличаться от того, что мы имеем сейчас. И какой рынок недвижимости возникнет после всех передряг, которые, не дай Бог, произойдут.
Но это уже немного другая тема. Про вероятное будущее рынка недвижимости, про его основные тенденции я уже много чего рассказал. Что будет востребовано, что будет нового, и что, возможно, вернется в несколько метаморфизированном виде из прошлого.
И обязуюсь написать про возможные варианты будущего рынка недвижимости таких городов, как Москва.
Следите, подписывайтесь на телеграмм-канал, в общем, будьте в курсе и делитесь своим виденьем. Вместе прорвемся.
