В комментариях на тему аренды очень часто нам пишут, что мы даём неверные советы, что невозможно выселить арендатора без судебного процесса, если он сам не съезжает. Может попасться особо умный арендатор, который заявит, что если вы поменяете замки и выкинете его вещи, а там были 3 000 000 $ и они пропали, что вы можете даже ещё получить уголовное дело за это и т.д. Давайте дадим ещё комментарий на эту тему.
Когда мы рассматривали вопрос расторжения договора аренды, то всегда нужно опираться на закон. Если вы пустили кого-то в квартиру, не заключив никакого договора, а налоги с аренды не платите, то, как раз-таки это вы нарушаете закон. Конечно, став один раз на путь нарушения закона вам приходится вставать и второй раз, т.е. выгонять этого арендатора грубой физической силой. Соответственно, вы дважды подвергаетесь оказаться нарушителем, как за неуплату налогов, так ещё и за какие-то физические воздействия.
Мы всегда даём советы, основываясь именно на законе, поэтому когда говорим об аренде, то предполагаем, что между вами всегда заключён какой-то договор. В этом договоре предусмотрены все его условия, в том числе основания для расторжения. Основания для расторжения могут быть любые, не противоречащие закону, в т.ч. заведение домашних животных, неадекватное поведение с соседями, жалобы от которых поступают, либо ещё какие-то, это всё на ваше усмотрение.
Кроме того, в этом же договоре можно предусматривать последствия расторжения договора, обязательства арендатора: съехать, забрать вещи, последствия невыполнения этой обязанности. Например, вы можете прямо прописать, что в случае не освобождения квартиры после получения уведомления в течение 3 дней вы имеете право поменять замки, отключить электричество, а обнаруженные вещи вынести в коридор или любые другие условия.
Если арендаторы это всё подпишут, вы заранее на это все получите право, какое здесь может быть нарушение закона, из-за которого требуется обратиться в суд. Если вы всё грамотно предусмотрите договором, предусмотрите, в том числе и эту конфликтную ситуацию, и заранее распишите, что, кто и как будет делать, то претензии потом предъявлять будет особо некому.
Другой момент это физическое освобождение квартиры. Конечно, если арендатор физически находится в квартире, не открывает вам дверь и не позволяет вам туда зайти, то это проблема. Хотя у него и нет законного основания там находиться, вы расторгли договор, но он просто не выходит и всё. С таким мы сталкивались. Правда это всё больше касается бизнеса, так называемые рейдерские захваты. Они всегда происходят по одной схеме: на территорию предприятия входит некая группа, которая предъявляет некие документы и физически там остаются. При этом приезжающая полиция разводит руками и заявляет о гражданских правоотношениях, что она ничего не может сделать, потому что здесь идёт спор между хозяйствующими субъектами.
Примерно то же самое произойдёт и в вашем случае. Вы вызовите участкового, он придёт и вы предъявите договор, заявите, что вы его расторгли. Арендатор предъявит договор и заявит, что договор расторгнут незаконно, и на этом всё встанет. Участковый разведёт руками и просто предложит вам обращаться в суд, якобы здесь он не усматривает никакого преступления. В принципе, он будет прав.
Поэтому вопрос физического пребывания квартиры является ключевым.
В тех же рейдерских захватах, если захватчики не смогли захватить, например, проходную предприятия, а законные собственники смогли отбиться, то, как правило, приезжающая полиция констатирует факт, что раз здесь находятся одни сотрудники охраны, а там другие сотрудники охраны, значит, те, кто внутри, тот как бы и должен там оставаться, а те, кто снаружи, пусть стоят снаружи. В общем-то запрета нахождения на улице ни у кого нет, поэтому все на этом и кончается.
Отсюда можно сделать простой вывод, если каким-то образом вы окажетесь в квартире и запрётесь в ней, то когда придёт арендатор, вызываете полицейского и точно так же участковый скажет, что раз вы собственник, находитесь в своей квартире, то вы там и можете находиться. Остаётся вопрос именно физического проникновения в квартиру, как уж вы это обставите это другой вопрос. Подстерегите, когда арендатор уйдет, и поменяйте замки. Если это всё будет прописано в договоре, это будут совершенно законные действия и суда для этого не требуется.
Есть такое понятие в гражданском праве как самозащита права. Самозащита означает, что лицо защищает свои права самостоятельными действиями, не обращаясь в какие-либо государственные органы. Такое право предоставлено, единственная оговорка, вы не должны превышать разумных пределов защиты этого права. Например, это право самообороны, когда при самообороне вы не должны причинять вред, больше того, который угрожает вам самому, аналогично относится к этому случаю.
Конечно, если вы начнёте выбрасывать имущество, портить его и так далее, это будет превышением пределов, но если вы распишите договором все нужные процедуры, они согласованы между сторонами, то почему бы ими не воспользоваться. По крайней мере, можно воспользоваться теми процедурами, которые можно осуществить без проникновения в жилище. Например, просто отключить электричество.
Мы все-таки полагаем, что при грамотной работе и с хорошим составленным договором, не выходя за пределы необходимые пределы самообороны, вы можете самостоятельно защитить права без суда и решить вопрос с арендатором. Тем более, что сама проблема достаточно редкая, в основном арендаторы все нормальные люди, и таких проблем с ними не возникает: назначаешь им срок, они спокойно снимают жилье и переезжает, все решается полюбовно.
Вопрос неадекватных людей решается на стадии, когда вы сдаёте кому-то в аренду. Опытные люди, у которых несколько квартир, они уже сразу видят проблемных арендаторов, стараются с ними вообще не связываться. Таким образом, эта проблема должна решаться на корню ещё на стадии передачи в аренду. Просто будьте внимательны.
Могу ли я проверять состояние квартиры, сданной в аренду
Какие документы арендодателю нужно оформить при расторжении договора аренды квартиры?
Спасибо за прочтение статьи, если понравилось, то можете отметить её лайком для поддержки автора)) или подписаться. В комментариях можете задавать интересующие вопросы, на которые обязательно отвечу.
Звоните, пишите: тел./ватсапп/вайбер: 8-985-546-80-08; e-mail: ki_reggi@mail.ru
Напоминаю, что, если Вам потребуется оформить любую недвижимость в г.Москва и в г.Балашиха, мы всегда можем это обсудить. Для подписчиков действует специальная скидка 5 % на услуги.
Всего хорошего.
