Владельцев недвижимости всегда волнует масса вопросов по аренде, среди которых:
сдавать или нет?
напрямую или через агента?
долгосрочно или посуточно, что выгоднее?
как получить большой доход?
Сдавать или нет?
Помимо очевидных объектов под аренду, сдавать можно и комнату в многокомнатной квартире, и гараж, и парковочное место, и дачу. Главное, чтобы имущество принадлежало вам, и вы могли им распоряжаться.
Сдавать или нет, вопрос скорее философского характера и зависит от того, на сколько вы готовы к такой активности, определённым издержкам, связанным с ней.
Если ваша недвижимость инвестиционная, то такой вопрос не стоит в принципе, она должна приносить деньги и окупать себя. Если вы остро нуждаетесь в деньгах – тоже.
Если вы уехали из страны или города, а ваша жилплощадь простаивает, то решение зависит от того, в каком она состоянии, есть ли там ремонт, насколько долго вы будете отсутствовать.
Есть арендодатели, которые сдают собственную квартиру даже на время отпуска, на новый год или майские, переезжая на это время к родственникам или друзьям, а есть те, у кого от мысли о чужих людях в своем доме начинается паника. Необходимо все тщательно взвесить, посчитать, изучить рынок, «конкурентов», быть готовым к определенным издержкам.
Напрямую или через агента?
Получать более высокий доход и ни о чем не думать — это или не мечта любого арендодателя:
аренда через агента позволяет управлять недвижимостью удаленно, из другого города или даже страны;
большую часть забот по назначению встреч, передаче ключей и просмотров также возьмет на себя он;
риелтор быстро ориентируется на рынке недвижимости, в ценах и даже в психологии арендатора;
он же подготовит договор, в котором необходимо учесть массу «арендных» нюансов.
Размещение объявлений, как правило, платное, порой нужно их продвижение, рекламная стратегия, профессиональные фото.
Арендаторы могут оказаться неподходящими по каким-то параметрам, кроме того, они имеют свойство не приходить на назначенную встречу, менять озвученное решение, требовать возврата залога и т. д.
Ощутимые недостатки есть и в работе агента, в первую очередь, это комиссионные, которые потенциально могут оттолкнуть часть клиентов, стремящихся сэкономить.
Непростое занятие и сам поиск агента-профессионала, который качественно выполнит для вас свою работу. Как и в любой другой области - есть риск связаться с дилетантом или даже мошенником.
Долгосрочно или посуточно?
Вопрос актуальный для квартир, домов и комнат. Однозначного ответа на этот вопрос не существует. Во-первых, рынок изменчив, динамичен, а во-вторых, важную роль играет локация и тип вашего жилья под сдачу, наличие ремонта, мебели, техники.
В-третьих, необходимо заранее решить каким образом будет осуществляться управление объектом. Посуточная аренда, только на первый взгляд выгоднее, но если посчитать затраты на комиссии агрегаторов, услуги администратора, горничной, текущий ремонт, прачечную, простой в несезон, то выгода может оказаться не столь очевидной, как казалось, до расчета. Чтобы реально оценить стратегию аренды своей недвижимости, лучше обратиться к профессионалам.
Как получить большой доход?
Чтобы рассчитать доходность от сдачи необходимо учесть много факторов в комплексе:
Спрос на недвижимость в вашей локации, наличие «конкурентов».
Например, в доме далеко от метро и инфраструктуры сдается сразу 20 студий или, наоборот, в радиусе 3 километров нет ни одного парковочного места в аренду, при этом машинам негде парковаться и/или введена платная парковка.
Наличие или отсутствие какой-то «изюминки» у вашего объекта.
Например, квартира находится в непосредственной близости от известного вуза или федерального медицинского центра и, наоборот, дом находится рядом с горнолыжным склоном, который работает только зимой, снег при этом может и не выпасть вовсе.
Среднюю цену аренды за аналогичный объект и стоимость коммунальных услуг.
В случае если у вас отличный ремонт, и вы или ваши близкие собираетесь в дальнейшем жить в этой квартире, при этом арендная ставка небольшая, стоимость восстановления квартиры может оказаться сравнительно высокой. В таком случае, возможно, выгоднее не пускать в квартиру арендаторов и отказаться от этой идеи.
Требует ли недвижимость вложения для сдачи.
Например, большую квартиру легко можно сдать и без мебели, арендаторы привезут все своё или купят необходимое на доске объявлений. И, наоборот, при краткосрочной аренде студии у метро, клиент будет ожидать от квартиры полной комплектации от стиральной машины до тарелок и стаканов.
Каким образом вы планируете оплачивать налог с дохода.
При получении дохода от сдачи в аренду необходимо уплатить налог. В общем случае это 13%, что может быть, с учетом вышеописанных факторов, крайне невыгодно. Индивидуальные предприниматели платят налог в гораздо более комфортном формате, но требуется регистрация и бухучет. Самозанятый – самая простая форма налогообложения, но не всегда подходит для работы с агентами, управляющими компаниями и юридическими лицами.
Вывод
Сдача в аренду сопряжена и с определёнными рисками: арендатор может перестать оплачивать аренду или коммунальные платежи, нанести ущерб имуществу и мебели, залить соседей, съехать, не предупреждая.
