В 2013 году по акции в Сбербанке "12-12-12", я взял в ипотеку квартиру в строящемся доме. Суть акции - 12% годовых, от 12% первоначальный взнос, на 12 летний срок. Эта ипотека была погашена пару лет назад, но не в этом суть.
А что если взамен ипотечного кредита, я бы снимал квартиру, а первоначальный взнос, деньги на ремонт, ежемесячные платежи инвестировал бы в фондовый рынок? Какой вариант на текущий 2023 год оказался бы выгодней? Какая доходность от инвестиций получилась бы за 10 лет?
Квартира-студия.
Входные данные по ипотечному кредиту и жилью.
Стоимость жилья 1 420 000р.
Первоначальный взнос 443 000р.
Кредит 977 000р.
Ставка 12%
Срок 144 месяца
Ежемесячный платеж 12 832р.
По ремонту цифры примерные, проходил в два этапа.
июнь 2014г. - 200 000р.
июнь 2022г. - 200 000р.
Бонус этой квартиры был в том, что она была в строящемся доме. По окончанию строительства, цена квартиры была уже 1 720 000. Это была цена по закладной, которая обычно ниже рыночной. Меньше года прошло до ввода дома в эксплуатацию. Конечно, покупка дома на этапе строительства, вы принимаете на себя риск, о рисках ниже.
Теперь лавочка с инвестированием строительства, с вводом эскроу-счетов, закрыта. Для застройщика вы не представляете интереса, как инвестор, скорее вы немного помогаете ему по кредитованию в банке. Есть ли смысл застройщику давать вам скидку при таких вводных? Думаю нет. Но разговор не о том как обстоят дела сейчас на рынке, а о том, что выгодней в моём конкретном случае, квартира или инвестирование в фондовый рынок.
Что мы имеем на 2023 год по квартире?
Как я уже сказал данный ипотечный кредит погашен, но для объективного сравнения предположим, что я буду продолжать вносить ежемесячные платежи до июня 2025 года, согласно графику платежей.
После анализа рынка, точнее цен в данном микрорайоне, он весь состоит из новых квартир, я пришёл к выводу, что квартира вполне может уйти за 4 200 000р. Квартиры в моём доме не продаются, но по соседним я сделал не большой анализ.
Кстати, я всё же думаю, в моём доме квартиры продаются быстро, так как он построен из старого доброго кирпича. Шумоизоляция в сравнении с каркасно-монолитными лучше. Большинство домов в микрорайоне построены другим застройщиком, именно по каркасно-монолитной технологии.
Остаток по кредиту на ноябрь 2013 года был бы 210 423р.
Налог с продажи оплачивать не недо. Так как владение больше 5 лет.
Доход после оплаты остатка долга составит 3 989 587р.
Налоговый вычет на стоимость жилья 1 420 000 вышел 184 600р.
Налоговый вычет по процентам. К ноябрю 2023 процентами было бы оплачено 755 350р., сумма возврата налога составила бы 98 196р.
Доход с учётом налогово вычета:
3 989 587р. + 184 600р. + 98 196р. = 4 272 383р.
Вообщем в руках после продажи квартиры было бы 4 272 383р., если не потратить налоговый вычет.
Фондовый рынок.
Перейдём к самому интересному. Вариантов инвестиций на рынке масса, сразу скажу не буду рассматривать консервативный метод, такой как облигации, думаю, что чем ты моложе, тем больше можешь смотреть на акции. И не буду рассматривать спекуляции, торговлю с плечом и прочие очень рисковые вещи. О рисках Фондового рынка поговорим позже.
Куда будем инвестировать? Я подразумеваю, что в 2013 году я бы составил диверсифицированный инвестиционный портфель, доходность которого, стремилась бы к доходности индекса "полной доходности Мосбиржи", при этом полученные дивиденды надо было бы инвестировать так же в рынок.
Прежде, чем продолжить надо поговорить о том, что такое индекс MOEX (Мосбиржи)?
Это взвешенный композитный показатель России, который включает в себя 50 самых ликвидных и развивающихся организаций страны.
Условно, взяли капитализацию 50 ликвидных компаний РФ и сложили в единый индекс. Чем больше капитализация у компании, тем больше её доля в индексе.
Последняя колонка, на скриншоте выше, означает вес компании в индексе, как видите самый большой вес в нём имеют Газпром, Лукоил и Сбер, так как капитализация этих компаний значительно выше чем у других.
Индекс полной доходности учитывает также дивиденды, а на рынке РФ это важный момент, т.е. он подразумевает, что дивиденды реинвестированы обратно в рынок. Так как с дивидендов, которые выплачивают в РФ берут налог, нам подойдёт индекс MCFTRR.
MCFTRR - Индекс МосБиржи полной доходности «нетто» (по налоговым ставкам российских организаций)
MCFTRR будет подразумевать, что налог с дивидендов мы оплатили и проинвестировали их в компании из индекса. Данный индекс пускай и даёт усреднённые значения, но для простаты расчёта очень даже подойдёт.
Вложения в квартиру и их период:
Первоначальный взнос 443 000р. (июнь 2013)
Взносами по 12 832р. оплачено за 125 месяцев 1 604 000р. (с июля 2013 по ноябрь 2023)
Ремонт лето 2014 - 200 000р.
Ремонт лето 2022 - 200 000р.
Теперь эти деньги нужна вложить в фондовый рынок. Условно мы принимаем значение индекса, как цену лота в рублях.
Без Excel здесь никак. Выгружаем данные индекса MCFTRR в числовом значении с 7 июня 2013 по 5 ноября 2023 в эксел, благо мосбиржа позволяет нам это сделать. Фильтруем так, что бы у нас остались только 7-е числа, каждого месяца в каждом году. Так как, 7-е число выпадает на выходные и праздничные дни, пришлось их добавлять ручками.
Создаём следующую табличку:
Где:
- Куплено за месяц в шт. - прописываем формулу= (Сумма к разовой покупке+Сумма к покупке ежемесячная)/Значение индекса;
- Количество штук после покупки = Куплено за месяц + Количество штук на начало месяца;
- Кол-во штук на начало месяца = Количество штук после покупки - в прошлом месяце;
- Сумма к покупке ежемесячная - сюда вбиваем ежемесячный платеж по ипотеке;
- Сумма к покупке разовая - сюда вбиваем суммы на ремонт, первоначальный взнос;
- Результат в денежном выражении после покупки = количество штук после покупки/Значение индекса MCFTRR
Результаты при текущих вложениях:
Получается 6 295 631р., но это не конечный результат.
ИИС
1 Января 2015 года появляется возможность открыть ИИС - индивидуальный инвестиционный счёт и естественно мы заложим такую историю в наш Excel файлик.
Коротко об "ИИС типа А", которым мы и воспользуемся. С суммы пополнений счёта ИИС за календарный год можно взять налоговый вычет. То есть если мы внесли, к примеру, в 2015 году 100 000р. То в 2016 году можно забрать излишне уплаченный налог в размере 13 000р. Максимальная сумма с которой берётся вычет 400 000р., с неё можно взять 52 000р. Конечно, всё это работает если у вас есть налог, который вы платите по ставке 13%,15%.
Взносов за год у нас выходит - 12*12 832р.=153 984р.
Излишне уплаченный налог - 153 984р.*0,13=20 018р.
Но в 22 году был взнос от средств на ремонт. 200 000 * 0,13=26 000
Добавляем вычет с ежемесячных платежей итого возврат налога в 23 году поступит в размере 46 018р.
До недавнего времени налоговая рассматривала декларацию 3 месяца + месяц у неё был на перечисление. Справки 2НДФЛ обычно готовы в конце марта. Полагаем, что каждый август, начиная с 2016 года у нас появляется сумма к покупке разовая в размере 20 018р.
Получается доходность от инвестиций за 10 лет 6 588 647р., но и это не конечный результат.
А где мы будем жить?
Для объективности надо учесть тот фактор, что если сравнивать эти два варианта, то надо либо добавить к доходности квартиры деньги со сдачи её в аренду, либо в случае с фондовым рынком учесть расходы на съём жилья.
"Жилибельной" - годной для жилья и сдачи в аренду, квартира стала после первого ремонта, где-то осенью 2014, пускай это будет сентябрь. Поэтому и съём квартиры начнётся с сентября 2014.
Коммунальные услуги так как их нужно платить в обоих случаях учитывать не будем.
Арендная плата тут решил всё упростить начнём с ценника в 2014 - 9 500р. и будем повышать каждый год на 1 000р.
- 2014 год - 9 500р. в месяц;
- 2015 год - 10 500р. в месяц;
- 2016 год - 11 500р. в месяц;
- 2017 год - 12 500р. в месяц;
- 2018 год - 13 500р. в месяц;
- 2019 год - 14 500р. в месяц;
- 2020 год - 15 500р. в месяц;
- 2021 год - 16 500р. в месяц;
- 2022 год - 17 500р. в месяц;
- 2023 год - 18 500р. в месяц;
Теперь нам нужно добавить ещё один столбец с названием Арендная плата.
Арендная плата с 18 года вгоняет в минус ежемесячные взносы. Т.е. мы не вкладываем в фондовый рынок, а наоборот изымаем деньги из него. При ведении ИИС такого делать нельзя. Но для того, что бы упростить расчёт я позволил себе это допущение, общую картину это не изменит.
Так же исчезают почти все налоговые вычеты, так как ежемесячных взносов почти нет.
Картина после учёта платежей на съём жилья меняется координально.
Итого 3 507 856 р. доход от фондового рынка. Если с ИИС акции перевести на брокерский счёт, а затем их продать, то по льготе на долгосрочное владение ценными бумагами можно будет не платить налог. Значит будем считать этот результат финальный.
По итогу подсчётов инвестиция в строящуюся квартиру побеждает доход 4 272 383р. против 3 507 856 р.
Квартирка победила, но...
- Как я уже писал выше, при введения скроу-счетов скидки на этапе строительства ждать не приходится;
- Покупка в строящемся доме всегда риск - вдруг не достроят;
- Налоговый вычет мне больше не взять, я исчерпал все лимиты;
Как говорится доходность в прошлом не гарантирует доходности в будущем. Так что на промежутке следующих 10 лет такой доходности может вполне не быть.
Фондовый рынок и его риски.
Инвестиции в индекс Мосбиржи полной доходности умудрились проиграть и это при том, что мы в конце ушли от налога и не учли комиссию брокеру за сделки.
В статье у нас рассматривается гипотетический портфель, который стремится к доходности индекса. Но что бы было вложись я в ETF Финекс на Американский рынок? ETF был бы сейчас в блокировке со смутными перспективами. Если бы значимая доля покупок была Акций США? Они были бы заморожены с такими же смутными перспективами. Представляете какой риск? Как можно было свернуть не туда и быть и без квартиры и без денег.
Ну и после всего сказанного. Мы не имеем право не инвестировать, представляете? Да, да и это после таких событий и рисков. Так как пенсию, которую сейчас хоть мало, но платят, нам могут отодвинуть на недосягаемый срок. Даже если вам будут платить копеечную пенсию и плюсом вы будите получать такой же копеечный доход от инвестиций, разве это ни в два раза интересней? Так что инвестировать нужно было ещё вчера, а сегодня тем более!
