Вторичка теперь - ненужный неликвид?
Если перефразировать Чебурашку из известного мультфильма, "... мы долго к этому шли, шли, и наконец пришли". Правда, куда мы уже пришли на вторичном рынке жилой недвижимости в России - это ещё вовсе даже и не конечная точка, а так - промежуточный пункт дальнейшего возможного падения в пропасть.
Могу сказать главное сразу - собственникам вторичного жилья в ближайшие годы ничего хорошего ждать не следует. Слишком много накопилось проблем в целом на рынке жилой недвижимости в России.
Так чего же ожидать собственникам вторичного жилья? Расскажу в данной публикации.
Ну, спасибо большое
Снова владельцы квартир на вторичном рынке должны сказать своё "спасибо" именно тем, кто и раньше сделал всё так, что в итоге реальные цены на вторичное жильё пошли "вразрез" с ценами новостроек в последние годы.
Минстрой и Банк России - вот те два "героя", которые, как в древних мифах, сойдясь в виртуальной "схватке", буквально почти разнесли в щепки и погрузили в длительную депрессию весь рынок вторички. Но не они одни.
Были и есть и ещё "помощники" основных "действующих лиц". Обо всех даже не расскажешь. Мало кто заметил, а ещё меньше полностью поняли, насколько сильно у нас в последние буквально всего-то три года изменилось законодательство на самых разных уровнях в той его части, что напрямую или косвенно затрагивает сферу жилья в стране.
Я не раз писал уже на канале о том, что теперь усложнено буквально всё, что только было возможно, в части получения данных о продавцах вторички для её потенциальных покупателей. Кроме того, есть другие проблемы.
С относительно недавних пор существует и целый ряд рисков, которые могут привести к огромным финансовым потерям покупателей вторички или даже полной потере приобретённого вторичного жилья. Складывающаяся в последние годы судебная практика стала заставлять именно покупателей нести всё бремя некоторых ошибок при поручении общих данных о вторичном жилье. Даже если покупатель изначально являлся по российскому законодательству вполне себе "добросовестным" (а точнее, только казался таковым в глазах закона, как выяснялось порой только значительно позже).
Ну а теперь приехали целых две новых "тележки" - августовская и сентябрьская - довольно резкого повышения Банком России ключевой ставки.
Кажется, что 13 % - это же не 20, как в 2022 году. Но это обманчивое впечатление. И в корне ошибочное. Даже "всего" 13 %, но надолго, гораздо хуже в текущей ситуации для владельцев вторичной недвижимости, чем пусть даже и 20 %, но на относительно короткий срок.
В 2023 году в стране явно и чётко обозначилась окончательная и всеобщая смена приоритетов.
Как я и говорил ранее, реальные розничные покупатели жилья у нас в стране довольно давно уже вовсе не интересуют серьёзные институты в нашей стране. Как, кстати, и многие другие.
Есть вопросы гораздо важнее - инфляция, девальвация, снижение оборотов не задействованных в определённых действиях текущего времени реальных секторов экономики, спад в экспорте, проблемы импорта, наложенные на страну ограничения, да ещё целый даже не вагон, а состав всяких проблем.
И прицепленная к этому составу "маленькая тележка" собственников жилья сегодня явно болтается где-то позади даже самого последнего вагона этого проблемного российского "подвижного состава" наших дней.
Всё сами
Владельцы жилья и не-жилья теперь полностью предоставлены сами себе. И этого самого "не-жилья" - особенно.
Заметили, как из дискурса в СМИ всего за одно лето 2023 года практически полностью исчезла тема апарт-отелей? Тех самых, ещё совсем недавно изо всех сил и отовсюду раскручиваемых "отличных, прибыльных, выгодных вариантов" для вложения ваших денежек, накопленных или полученных из банков в фиатных фантиках нашего ОЗ. И с которыми ещё буквально недавно так носились, как с "писанными торбами"? Рассказывая всем их прикупающим, что вот-вот апартаменты переведут в официальный статус "жилых помещений".
Так что буду в дальнейшем в основном говорить именно о собственниках квартир. То есть реального жилого жилья, предназначенного для проживания, и за эту тавтологию не буду даже извиняться. Потому что перепродать сегодня апартаменты вообще настолько "трагическая история", что я лучше об этом промолчу.
Теперь у всех владельцев вторички одна забава - "пальцы в рот, да весёлый свист..."(с) - "играть" с ценниками, пытаясь нащупать пресловутый "спрос". Или точку G(джи) пересечения этого самого подкреплённого платёжеспособного спроса с их и так уже заниженным дальше некуда (в глазах и умах самих продавцов вторички) предложением.
А пересечение всё чаще не находится. Вообще. Покупатели вторички теперь боятся всего как чёрт ладана, и дуют даже на святую воду, боясь обжечься при покупке на всём, что раньше могло показаться несущественной мелочью.
Материнский капитал? Мимо! Всяческие "дальние" родственники, имеющие хоть какие-то теоретические права на метры? Мимо! Нет ремонта? Мимо! Малолетние дети? Мимо! Район недалеко от рынка "Садовод" и любых других его "аналогов"? Мимо! Что-то ещё далее по огромному списку "сразу нет!"? Мимо! Легче так, чем потом за свой счёт разгребать возможные проблемы.
Мимо! Мимо! Мимо! - вот это слово чаще всего слышно в наши дни с рынка вторичного жилья. С первичкой тоже всё совсем не гладко, даже и не думайте, просто про неё как-нибудь в другой раз. Тоже есть что сказать. На всём рынке жилья в стране нет ничего "хорошего" в настоящее время, включая и хоть какие-то перспективы. Просто не здесь и не сейчас.
Как обычно и бывает при медленном сползании в ситуацию ямы спада спроса, но не Ямы от писателя Куприна, а другой, поглубже, почти никто и не заметил, как практически любые собственники вторичного жилья стали просто владельцами мало кому нужного неликвида.
Получил ключи и вышел первый раз из подъезда? Минус десятки процентов от цены бывшей новостройки. Сделали качественный ремонт и обустройство? Минут от трети до половины вложенных денег! И ничего уже покупателю не объяснишь про то, что "это же итальянская плитка, вы что, а это - дизайнерский диван! - да и вообще это всё - дизайнерский ремонт!".
А я уже сколько раз намекал за последние почти два года - не входите в кризис с "лишней" недвижимостью. Имеете вторичку к продаже (к чистой продаже для перекидки в другой актив или же для покупки первички) - продавать надо было раньше, даже не вчера, а позавчера - осенью прошлого года это надо было делать, как самый более-менее приемлемый "край".
Кто не успел это сделать или решил ждать "лучших времён", теперь или вообще "застрянет" надолго "в бетоне", или рискует существенно потерять при продаже.
И со всем этими проблемами теперь обладателям вторичных бетонометров придётся разбираться самим. Никто им не поможет.
А как мы имеем возможность теперь видеть, с недавних пор даже будет по факту мешать, пытаясь разобраться с более важными государственными проблемами.
Да, на волне грядущих явных ухудшений ситуации этим летом был некий "подъём" продаж вторички. Многие хотели успеть закрыть открытые офферы от банков на покупку первички, продав ранее желаемого ими до того срока свою "старую" недвижимость.
Конечно, в основном всё продавалось "по низу рынка". И некоторая часть была выкуплена желающими или "флиппануть" на основе быстрого хоумстейджинга в будущем, или просто прихватить жилые метры "за недорого", пользуясь очередным "окном возможностей" . В том числе в ход снова шли разные реально очень давно уставшие квартиры без всякого ремонта.
Было много и других причин "поторопиться" с продажей или покупкой вторички и в этот раз, раз уж ранее у их владельцев это не получилось или они по тем или иным причинам упустили момент.
Тем временем параллельно развивалась и разыгрывалась новая "драма". Почти по Горькому, только как бы и так, но наоборот. У Горького пьеса называлась "На дне". У нас теперь ставки на пике и "идут в гору". А вот все остальные собственники жилья - реальные или потенциальные - как раз оказались на том самом общем дне...
Ставки повышены, дамы и господа
Но при этом даже нельзя сказать - ставок больше нет. Ещё как есть.
15 сентября 2023 года по итогам очередного заседания Совета директоров Банка России глава ЦБ РФ Эльвира Набиуллина вполне себе "прозрачно намекнула" на то, что высокие ставки у нас в этот раз скорее всего надолго. И их быстрого снижения, аналогичного снижению в 2022 году (и ранее - в 2014) после резкого подъёма теперь ждать не следует.
И теперь в очередной раз в сентябре все в стране не только "перевернули календарь", и увидели что-то известное и ранее по получившей широкую популярность песне. Но и попали на очередную ступеньку "новой реальности".
Теперь против обычного сезонного осеннего роста спроса на жильё играют сразу несколько факторов "на понижение".
Так называемая коммерческие ставки на жилищные кредиты на вторичном рынке уже вышли на заградительный уровень, о котором я рассказывал недавно вот здесь, например. Они уже составляют в системообразующих банках 13,5-14 % по данным платформы наш.дом.рф. Теперь они вырастут снова. После подъёма ЦБ РФ ключевой ставки на 1 % до 13 %.
Ожидаемая будущая банковская "планка" для населения в 15-15,5-16 % для вторичной ипотеки даже при текущей стоимости вторички, по России в целом отстающей на чуть более чем 40 % от первички, будет не просто какой-то там "заградительной", а реально неподъёмной.
Например, если вы пожелаете для покупки вторичного жилья взять в кредит 8 млн рублей (довольно "средние" и уже "обычные" в сегодняшней России деньги для покупки адекватной квартиры даже на вторичке) на максимальный срок - 30 лет, то ваши платежи при ставке в 15 % будут на уровне 100 тысяч рублей в месяц.
Даже при сегодняшней фантастической средней зарплате в стране под 77 тысяч рублей мало кто сможет себе это "позволить" (источник).
Казалось бы, у нас в 2023 году идёт "опережающий рост" относительно официальной инфляции. Но ключевое слово в последней фразе - "официальной"...
Если посмотреть на зарплаты и доходы россиян в другом разрезе, то можно увидеть, что реально потянуть по своим финансовым возможностям сегодняшние ипотеки на вторичном рынке практически и некому.
Потому что не говоря уже про набившую оскомину проблематику ориентирования на что-то среднее (то есть на те самые голубцы, когда один есть мясо, а второй - капусту), важно понимать про существенный разброс доходов у нас в стране между условно "богатыми" и "бедными".
Вот данные от РБК на основе сведений от того же Росстата по децильному распределению доходов среди россиян в прошлом году:
Казалось бы - ну и здорово, хотя бы 10 %, а то и все 20 %, могут себе повзолить прикупить российскую вторичку. Пусть остальные скорее всего и не смогут по нынешним ставкам. Но есть проблема. Этим "первым" 10 % с самыми высокими доходами вторичка теперь уж точно не нужна. Как минимум - временно. В этой среде люди понимают кое-какие основы жизни. Да и есть у как минимум 80 % из них всё необходимое из жилой недвижимости. А второй и третьей, 8-ой и 9-ой группам, сегодня более интересно совершенно другое.
Например, депозиты в банках. Потому что раз всё теперь с высокими ставками у нас относительно "надолго", как говорит сама глава ЦБ страны, то возникает интерес пока сохранить свои сбережения не в бетонометрах, а на счетах. И этот интерес всегда при росте ставки в банках многократно возрастает.
А всем, кто получает ещё меньше, интересно одно - как дальше выживать в новых реалиях роста цен на всё и вся вокруг.
Тут не до продажи своей вторички. И даже порой нет денег на её ремонт.
А квартиры-"развалюхи" чем дальше, тем меньше интересуют реальных покупателей жилья, а не перекупщиков.
Какой же есть выход для собственников вторичного жилья в такой ситуации?
Выход есть?
Вроде бы и да, но он как бы одновременно и не выход.
Дальнейшее снижение цен именно на вторичку. Кажется, что это алогично. Ведь и так вторичный рынок существенно отстаёт по ценникам от первичного. Но вот такой парадокс. Создают проблемы сегодня на всём рынке жилой недвижимости в первую очередь новостройки, а страдает от этого в первую очередь как раз вторичное жильё.
При реальном желании продать свою квартирную "прелесть" сегодня продавцам вторички придётся и дальше снижать цены для реальных покупателей. Что уже совсем "невесело" на фоне существующего разрыва цен с первичкой.
Ну или уходить с рынка, пытаясь дождаться "более лучших времён согласно той самой Светы из Иваново".
Но и с последним возникают серьёзные проблемы.
Жилая недвижимость в России чем дальше, тем больше становится и более проблемной, и более затратной собственностью.
Когда вы смотрите на красивые рендеры от компаний-застройщиков с их "видением" и "видениями", как будет выглядеть их (и ваш) будущий ЖК, это одно. Совершенно другое получить желаемые жилые метры, и понять, что платежи на ЖКУ растут буквально не по дням, а по часам (и далеко не только из-за решений Правительства о росте тарифов на ЖКХ).
И что ремонт, внутренности вашего жилья и всего дома, и всё, что вокруг да около вашего ЖК и конкретного МКД - вовсе не то, что предполагалось и обещалось. Что на самом деле "детская площадка" - это две скамейки, песочница и одна горка. И что сам район заселён "очень интересными" соседями, а находится в окружении или других бетонных трущоб, из которых до "цивилизации" надо выбираться часами, или "очень приятных" глазу и носу различных важных объектов, без которых невозможна жизнедеятельность больших городов в наше время.
В итоге спустя годы и годы ожидания общий баланс по жилью может оказаться отрицательным, даже если и цены в будущем на вторичное жильё снова пойдут вверх.
Из всего вышесказанного можно сделать множество выводов. Но главный и ключевой из них (привет ставке Центробанка!) заключается в том, что, похоже, вторичная недвижимость у нас ожидает просто полное "Это фиаско, братан". Как в известном меме с милой собачкой породы сиба-ину.
Зима 2023-2024 на рынке вторичной недвижимости нас ждёт не просто холодная, но ещё и довольно-таки в переносном смысле "скользкая". И часть собственников вторичного жилья ожидает дополнительный "холодный душ". Как он ожидал милого пёсика вот здесь, в уже далёком от нас 2018 году:
Заключение
Всем известный роман Эрнеста Хемингуэя называется "Прощай, оружие!".
Нам это в ближайшее время не светит. Так что можно сказать скорее так - "прощайте, бетонометры". Особенно - вторичные. Мы будет по вам скучать.
Но покупать вас, конечно же, мы не будем. А это и есть оно - полное фиаско...
✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅
Ваш лайк - +100 к карме, комментарий - +500, репост - +1000, подписка - +2000))! Цель - 10 тыс. подписчиков. Вы в деле😉)? Заходите - тут всё остальное!
🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡
Популярные и новые публикации для тех, кто что-то пропустил ранее или впервые оказался на канале:
