Виртуальное противостояние Минстроя и Банка России пошло на новый виток. На площадке начавшегося сегодня в части своей основной программы восточного экономического форума ВЭФ-2023 известный и ранее своими заявлениями замглавы Минстроя Никита Стасишин прервал довольно длительное официальное молчание.
Он заявил изданию "Известия", что "в результате резкого повышения ставки до 12 % появилась существенная угроза для рынка новостроек".
Прямая речь:
"Мы считаем, это может привести, с учетом того, что на вторичном рынке нет льготных программ, а ставки сегодня где-то 14,5-15%, с учетом изменения условий по всем льготным программам в части первоначального взноса и регуляторного характера ЦБ, по моему ощущению, к совокупному снижению спроса на первичном рынке процентов на 20, а то и больше, в зависимости от региона."
20+ %. Существенное падение. А на падение на четверть или треть уже можно назвать и обвалом.
Подразумевается следующая "цепочка":
Повышение ставки - снижение спроса - падение продаж - проблемы у застройщиков - снижение оборотов строительства - проблемы у Минстроя.
А проблемы - это же никому не надо. Верно? Верно.
Игра с высокими ставками
Это часть некой "игры". Её продолжение. Как раз в последний день ВЭФ-2023, в пятницу 15 сентября Банк России должен будет объявить новую ключевую ставку на ближайший период. И представители ЦБ, включая и его главу Эльвиру Набиуллину, уже не раз как бы "намекали", что ставка может быть повышена и ещё раз.
Выходит, заместитель министра строительства и ЖКХ РФ через СМИ "призывает" не делать этого. Потому что тогда падение на рынке новостроек превысит и 20 %. И составит, например, ту самую "искомую" треть, например...
Это продолжения внутренней борьбы двух мощных сил - экономического и строительного блоков.
Глава ЦБ РФ понимает, к чему приведут те фактически "мусорные" ипотечные кредиты, которые всё равно продолжают выдавать банки и в 2023 году. Желая таким образом стимулировать спрос. Не смотря на всё большие ограничения (например, уже согласовали минимальный уровень первого взноса в 20 % для всех ипотечных кредитов, о планах на введение которого я писал ранее), банки на фоне выросших прибылей по-прежнему "позволяют себе лишнего".
К "хорошему" такое банковский сектор уже в ближней перспективе 1-2 лет однозначно не приведёт. И Эльвира Набиуллина понимает это лучше всех.
Кроме того, именно на её ведомстве задачи бороться и с девальвацией рубля, и с ростом инфляции. Сложный клубок. И в нём строительная отрасль в целом и уж тем более какие-то там застройщики, кажутся не самыми важными "нитями". И не самой проблемной частью.
А у Минстроя кроме самих себя и тех же застройщиков больше никого и нет. И их задача защитить свой рынок и отрасль жилищного строительства.
Правда, время делать это правильным образом и верными инструментами на мою экспертную оценку было уже не раз упущено.
"Победил" и ждунизм, про который я писал относительно недавно. Все ждали и ждали, что всё самой рассосётся. И сами зрястройщики, и банки, и Минстрой, и власти. Ничего существенного для исправления всё более ухудшающейся ситуации не предпринималось.
Только "нагонялись" всё новые и новые заёмщики в "чертоги великих льготных ипотечных кредитов". И даже вроде бы в последнем стали достигать некоторых "успехов". Работая по "старой схеме". Совершая словесные "интервенции", после которых люди снова и снова бегут закупать бетонометры.
Потому что завтра отменят программу(ы), поднимут ставки, всё хорошее и "ближнее" по срокам закончится, завтра всё будет дороже, и вообще будет не укупить. И вот это вот всё.
Помог "победе" и схематоз, который пропитал всю строительную отрасль сверху донизу, и о котором я также не раз и не два писал на канале.
Зная характер и вице-премьера Марата Хуснуллина и главы ЦБ РФ Эльвиры Набиуллиной, противостояние не прекратиться. Да и отступать сторонам просто уже некуда. Вот что самое главное.
Холодная осень 2023 года
После в очередной раз фактически искусственно организованного "горячего лета" осень текущего года ожидает быть как минимум очень прохладной на первичном рынке.
Я уже писал недавно, что в последнее время существенно изменилась практически вся риторика, которую транслируют "вниз" господа из властных и провластных структур. Этот изменённый дискурс продолжает нарастать.
В частности, глава госкомпании ДОМ.РФ Виталий Мутко отметил, что спрос на вторичное жилье упадет в ближайшее время, на первичное в конце сентября–начале октября.
То есть это уже не я вам как эксперт рынка пишу о том, что спрос в очередной раз может упасть. Это заявляет и глава третьего банка в России по объёмам выдач ипотек. Могли ли мы представить ранее от него такие заявления? От руководителя компания, которая среди прочего распределяет многое на рынке жилья. И управляет ещё большим - от земельных участков под массовые застройки до целого ряда программ на жилищном рынке.
Среди прочего, Виталий Мутко считает, как пишут СМИ, что "сейчас население сильно закредитовано".
Да оно ж буквально только что было у нас вроде как очень даже "слабо закредитовано"? Вспомните главу Сбербанка Грефа, вспомните всех экономистов-аналитиков, что кивали на "цивилизованный Запад", рассказывая, что у нас в разы закредитованность ниже.
А я вам скажу почему случилась такая "проблема" и что произошло. На Западе население может брать кредиты и в объёмах хоть до 60-70 % своего состава. От самых молодых, буквально получивших права взрослых, и до стариков. А уж работающее население может точно их себе позволить...
А у нас, оказывается (неожиданно), столько адекватных заёмщиков и нет.
"Сейчас 41% всех выданных ипотечных кредитов в стране с государственным субсидированием, а на первичном рынке - 80 %",
- заявил Мутко.
Магическая цифра 80 %. У нас уже с ПДН в 80 % почти половина всех берущих ипотеку сегодня, как сообщала ранее глава ЦБ РФ. И вот снова эта "планка".
Вдумайтесь. 80 % покупок на рынке новостроек сегодня субсидируется. Застройщикам и банкам буквально помогают со всех сторон, как говорится. И возмещением разницы по ставкам ипотек всяческая помощь строительному рынку далеко не заканчивается. Просто она скрыта от непосвящённых глаз. Но, очевидно, с "помогалкой", ну или наполнением "закромов" для такой помощи, что-то уже не так хорошо, как ранее.
И вот если помощь вынужденно придётся отменить, то что будет на рынке новых бетонометров? Схлопывание. Как и в начале 2022 года. Из которого в отличие от прошлого гожа "выбраться" будет гораздо труднее.
А как говорится, я предупреждал. Что постепенно сползаем именно в "патовую пропасть". Где нет "хороших" решений. Сползаем из-за нежелания принимать меры своевременно, в надежде на "авось" и на охмурение масс. Из-за того ждунизма как на верхах, так и в самой среде зрястройщиков, который резко укрепился в 2023 году.
Ну, что, теперь, как и почти всегда бывает - только "два пути".
Или спасаем банки. Или спасаем застройщиков. Всех спасти не удастся.
После усиления спроса всегда объективно бывает и спад. Теперь падение спроса на фоне его "сжатия" из-за предыдущей гипер-активности клиентов на летнем рынке усилится дополнительными факторами новых заградительных условий по ипотекам и приостановка действия льготной ипотеки, последствия каковой я подробнее рассматривал вот здесь.
3 сентября мы уже на календаре перевернули, теперь ждём 15 сентября.
Лично я не ожидаю снижения ставки. Но даже если это и произойдёт, это не спасёт сегодня новостройки от реального даже не падения, а обвала спроса.
Осень 2023 года в любом случае обещает быть холодной на рынке первичной жилой недвижимости.
А дальше она грозит перейти в суровую для зрястройщиков зиму.
✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅
Поддержите канал подпиской, лайком, репостом, комментариями! Идём на 10 тыс. подписчиков)! Вы в деле😉? Заходите и сюда - тут всё остальное!
🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡
Популярные и новые публикации для тех, кто что-то пропустил ранее или впервые оказался на канале: