Говоря о Зиларте трудно переоценить его значение для Москвы.
Это и самый большой проект редевелопмента территории в городе, и первый проект такого масштаба компании ЛСР, и самая громкая и кринжовая рекламная кампания (там несколько роликов), которую специалисты рынка окрестили "сливом бюджета".
Еще Зиларт можно привести как образцовый пример инвестиций в москвоскую недвижимость - квартиры с начала строительства подорожали более, чем в 2 раза. Из непонятного мегалопроекта с сомнительной транспортной доступностью он превратился во вполне понятный ЖК у реки. И его можно сравнить с остальными.
Концепция ЖК Зиларт
Деконструировать концепцию в данном случае нет смысла. У ЖК нет четкого и узкого позиционирования - он для всех. Да, это позиционируется как бизнес-класс (к этому еще вернемся), но ЖК не для каких-то особенных людей с какими-то ценностями, а буквально для всех - для тебя и соседа.
Такая концепция позволила обыграть очень простые и понятные преимущества ЖК:
- набережная Шагала
- Парк
- Бульвар с магазинами и торговыми галереями
- Школа (вау! =)
- Выставочный центр
Все это говорит о том, что ЖК создавался как большой красивый квартал, без претенциозности и каких-то фишек. Даже детские площадки даже на официальном сайте выглядят... обычно.
К тому же явное привлечение "звезд эстрады" 90-х и 2000-х годов скорее сведет любое более тонкое и узкое позиционирование на нет. ЖК Зиларт - как программа Поле Чудес - как бы для всех и каждого.
Архитектура
При это архитектура проекта заслуживает отдельного упоминания. Она максимально разная, но не кричащая. 17 домов, выстроенных по кварталам не кажутся человейниками. Бетонные коробки более простых корпусов контрастируют со сложными формами более дорогих (Даймонд и Тауэр). Этажность - от 7 до 40 этажей. Причем чаще - 12-16.
Местоположение и инфраструктура ЖК Зиларт
Фактически, редевелопмент - это превращение старой промышленной застройки в новый спальный район.
Транспорт
Зиларт - в центре нового района, уже за пределами ТТК. И если бы на месте ЖК был бы один дом это было бы фиаско - потому что до ближайшей МЦК ЗИЛ - 1.1 км (13 мин) от центральных домов, от набережной еще дальше. До метро Автозаводская или Технопарк - только на такси. Если кратко: здесь еще дальше от всего, чем в Форст.
Инфраструктура
На первый взгляд ЖК выглядит самодостаточным - в нем много кофеен, кафешек, пара супермаркетов (правда, это Пятерочка и ВкусВилл), есть салоны красоты. Из тех мест, куда приезжают специально - обещают культурный центр, филиал Эрмитажа. Но пока это базовая инфраструктура.
Также бульвар между построенным домами пешеходный - то есть у каждого дома подъезд с дороги только с одной стороны. Это скорее хорошо, при условии покупки квартиры с машиноместом, но мест для машин на улицах нет. Похожее решение с бульваром в Резиденции архитекторов. Только здесь нам не предлагают альтернативу - бульвар огромен и похож на парк.
Дворы закрыты, но само пространство открыто, что выгодно отличает ЖК от просто закрытых. Потому что есть проходной трафик и позволяет развиваться более качественному ритейлу.
Планировки в Зиларт
Как я и говорил, ЖК из дешевого массового жилья со студиями по 6 млн. вдруг стал бизнес-классом с квартирами от 15 млн. Я знаю многих людей, которые кусали локти, когда хотели там взять квартиру, но в итоге взяли чуть дешевле и не тут. Их квартиры выросли в цене процентов на 30-40, а квартиры в Зиларт в 2-2.5 раза. Давайте посмотрим за что?
Мы будем рассматривать только сданные дома и цены от застройщика, чтобы сравнивать разные ЖК.
Каждый "дом" в ЖК (из 17) - это фактически квартал переменной этажности. Например, от 6 до 16 этажей. И на этот квартал около 12 подъездов.
1. Евротрешка, 66 метров, дом 17, 26 млн.
В готовом доме №17 за стандартный прайс "от 25 до 30" предлагается обычная евротрешка. Почему-то она названа двухкомнатной евроквартирой.
2 спальни, одна из них с эрекером, кухня-гостиная, 2 санузла. Стандартная квартира, придраться не к чему, но и ничего выдающегося тут нет. Площади комфортны, непроходная грязная зона, небольшая кухня-гостиная.
2. Евротрешка, 64.3, дом 17, 27.3 млн
Еще одна квартира в формате евротрешки: меньше площадь, более четкое зонирование, И очень маленькая кухня-гостиная - 15.6 метров. Здесь отказались от коридора в пользу открытого пространства. Квартира - базис, минимум для евротрешки по площади, зато с большой 20-ти метровой спальней. Стоит подороже за счет этажа и вида из окна.
Есть тут и "классические" евротрешки, на одну сторону.
3. Евротрешка 64.3, дом 12, 28.8 млн.
Да, эта квартира еще строится (сдача через 1.5 месяца), однако тут на той же площади в 64.3 уместились 21.3-метровая кухня-гостиная, две небольшие спальни по 12 метров, 2 санузла и гардеробная (тут можно еще санузел или постирочную сделать). Бонусом идет хорошая прихожая правильной формы.
4. Евротрешка, 51.2м, дом 14, 21 млн.
Эта квартира интересна тем, что это самая маленькая евротрешка в доме.
Строго говоря, это отличная альтернатива очень большим однушкам (от 45-47 метров), как, например, в И-155Н.
Понимаете, классическая однушка предложит нам кухню в 12 метров, комнату в 24 (которую все равно нужно будет делить), и большую прихожую с 1 санузлом.
Что сделали тут: кухня-гостиная 15 метров - мало, но больше любой кухни в типовом доме. Спальня в 13.5 метров - немного, но нормально. И кабинет/мини-гостиная/гостевая в 9.4 метра. А еще 2 санузла и 3 стояка (!).
Данная квартира - идеал для двух человек. Удаленная работа? Пожалуйста - тут несколько изолированных помещений. Гости? Вот раскладной диван - как раз переночевать. Еще гость? Вот раскладное кресло. Пополнение в семье? Вот мини-детская на пару лет, пока подыскивается другое, более просторное жилье. И это всего на 51 кв. м.
Да, это размер маленькой двушки в П-44, но площадь используется более эффективно - помещения ровно такие, какие нужно. Здесь нет полноценных двух спален, как подобает евротрешке - но зато в моменте экономится 4-7 млн. рублей и на них делается ремонт. При этом квартира становится комфортной.
5. Просто двушка, 54.1 метра, дом 15, 26 млн.
Для сравнения - просто двушка. В данном случае планировка не выдерживает никакой критики. По цене евротрешки тут предлагается двушка с небольшой для новостроек кухней в 12.4 метра, пеналообразной гостиной в 16.4 и небольшой спальней в 12. Все. Один санузел, совмещенный (!) - второй не сделаешь. Никак. И это при большей площади, чем в прошлой квартире. И при заметно большей цене. Ровно такая же угловая компоновка, но каждое помещение квартиры хуже и менее функционально. Планировка условной гостиной вызывает отвращение. Угловой стол для компьютера и угловой диван, при этом пол-комнаты занимает пустота.
Редкие форматы
6. Евротрешка-пентхаус, 67.3 м, дом 15, 40.6 млн.
Да, я не опечатался. Это пентхаус - фактически мансардный этаж с небольшими квартирами с террасами на обе стороны.
Планировка квартиры ничем не примечательна, разве что кухней-гостиной в 24 метра, что много для таких квартир.
Но небольшие террасы и верхнее расположение (9 этаж) фактически увеличивают стоимость квартиры на 10 млн. рублей. То есть по цене однушки в спальном районе вы получаете дополнительные 5 метров крыши (2 млн. за метр!) с сомнительными видами. С одной стороны 10-этажный дом напротив - с другой - 16-ти этажный корпус этого же 15-того дома. И все жильцы вокруг будут смотреть, как вы пьете кофе на своей террасе. Как в Нью-Йорке в общем, когда ты на крыше можешь жарить барбекю, а в соседний небоскреб идет дымок.
Что это? Пентхаус для бедных? Или евротрешка для богатых?
7. Еврочетверка, 97.9 м, 46.7 млн.
Напоследок еврочетверка. Которая евротрешка на сайте, но 4е в классификации. Которая в доме премиум-класса, но все класс жилья бизнес. Много противоречий?
Фактически тут две средние спальни, большая мастер-спальня, и кухня-гостиная. Для семьи с двумя детьми самое то. Три санузла и 4 стояка. При этом балконы в каждом помещении, что редкость.
В доме есть еще квартиры больше, но для обзора и выбора, я думаю, что достаточно.
Условия покупки и отделка
Отделка
Тут вышел косяк. Ничего не видите? А я вижу... радиоточку в правом нижнем углу. Это же как надо будет постараться ее отключить (пожалуйста, скажите в комментариях, что я не прав и это не она). А также вертикальную разводку труб отопления. Да, это более надежно, но сжирает пространство и без того маленьких комнат.
Ипотека
Обычная евротрешка по обычной ипотеке обойдется в 163000 рублей в месяц при взносе 20% на 30 лет. Понятно, что по такой ставке никто не берет, но мы берем базовый вариант.
Плюсы и минусы ЖК Зиларт
Начнем с плюсов:
- Низкоэтажная застройка. Все-таки очень много домов по 6-7-10-12 этажей, башен-свечек не так много.
- Хорошая архитектура, приятная взгляду эклектика корпусов, ритм деталей фасадов.
- Продуманная квартальная планировка ЖК, к которой есть вопросы, но она понятна.
- Неплохие планировки части квартир.
- Самый главный плюс, что почти все дома построены или достраиваются.
- И все, в сравнении с другими современными ЖК Зиларт выглядит... скудно и обыденно.
Минусы:
- Изолированное местоположение. Ближайшая инфраструктура - это инфраструктура самого ЖК. Фактически (см. начала статьи) это зарождение нового спального района нового типа, где ты обитаешь в своем ЖК или ходишь за продуктами в соседний (Шагал?). Все остальное - транспорт, и это не метро.
- Отсутствие концепции как таковой. К сожалению, кроме архитектуры ЖК нечем похвастаться. Здесь нет вау-фишек. Нет даже притянутых за уши спорт-объектов или студий йоги, нет частных детских садов и фитнес-залов, нет собственного причала лодок... Это просто обычный набор домов.
- Завышенные цены. Если обратили внимание, то почему-то все квартиры у застройщика стоят от 400 тыс. за метр. Реальные ли это цены? Нет. Реальные цены на Циане показывают разброс от 300 до 360 тыс. за метр на евротрешки при переуступки. Как раз коррелирует со средней стоимостью метра в первом полугодии, реализованного ЛСР.
Стоит ли брать квартиру в ЖК Зиларт?
Впрочем, не все так однозначно. Сам ЖК получился неплохим - именно неплохим. Ничего особенно хорошего в нем нет, а минусы понятны и очевидны.
В случае подходящей локации, доп. денег на машиноместо и понимания образа жизни - это отличный современный спальный район.
Разумеется, это никакой не бизнес-класс. Здесь нет абсолютно ничего, что могло бы указывать на бизнес-класс. Ни местоположения, ни инфраструктуры, ни фишек, ни отделки, ни редких форматов квартир. Извините, но трехкомнатный пентхаус за 40 млн., где переплата за террасу 10 млн. - это смешно.
При этом как комфорт-класс ЖК понятен. Зиларт - одновременно для всех и ни для кого. Долгие годы строительства вывели когда-то недорогой микрорайон с приятной архитектурой у реки в бизнес-класс (которого нет), взвинтив стоимость жилья за последние 4 года, но не предложив ничего принципиально нового. И сейчас новые квартиры выглядят мамонтами - на фоне новых ЖК с интересными концепциями и фишками за те же деньги. Согласитесь, что тот же ФОРСТ - выглядит престижнее, чем Зиларт даже чисто на эмоциональном уровне.
Именно поэтому на ЦИАН есть много предложений за 320-350 тыс. за метр (что значительно дешевле сайта ЛСР)- как инвестиционный проект квартира больше не будет дорожать быстрее инфляции.
Из квартир я бы выбрал номер 1 и номер 4. Если первая - хорошо сбалансированна и без очевидных минусов, то четвертая - образец смарт-планировки.
☝️ Дно Мещанства в Телеграме
Я завел канал в телеграме, где публикуются только лучшие статьи. Краткие выжимки, факты и много интересных штук запланировано (конкурсы, розыгрыши, стримы и войсы). Подписывайтесь, будет интересно!
Индивидуальные консультации по подбору района, квартиры и планировок от создателя блога Дно Мещанства ⬇️⬇️⬇️
>>> Цены, скидки и что вы получите <<<<
Подписывайтесь на канал "Дно Мещанства", расскажите про свой дом и давайте его разберем.
