Я знаю, вы любите статистику, поэтому сегодня попробуем разобраться в том что происходит с рынком жилья в Москве и на что обратить внимание.
Исходные данные
Мне попалась такая таблица с данными, где мы можем видеть ТОП-15 застройщиков в Москве (в старых границах, что очень важно) и даннеы по средней цене лота, квадратного метра, площади, а также оценку выручки.
В конце мы сделаем выводы, которые помогут с выбором жилья в новостройке по адекватной цене.
ПИК - лидер рынка
Куда же без ПИК? Обратите внимание, что объем продаж в метрах превышает следующие 7 позиций вместе взятые. ПИК монополист? Нет, но занимает чуть меньше половины рынка.
Средняя стоимость метра - 301,6 тыс. рублей. Да, не 380, и не 400.
Дело в том, что обычные дома ПИК - это по сути эконом-класс. Да, неплохие площади, но это эконом. Средний ценник на метр вторички, которые я подбираю на консультациях - 292 тыс. за метр. Так что новостройки ПИК (разумеется, не готовые, а строящиеся), стоят лишь чуть дороже в среднем. Средняя площадь - 43 метра - это по сути евродвушка.
А есть еще Форма. Один из проектов - Forst я уже разобрал. Пока тут выше и площадь, и средний метр дороже где-то на треть, но, все же это комфорт-плюс или entry business class, до настоящего премиума пока далеко.
Абсолют - лидер премиум сегмента?
Конечно нет. 112 квартиры - это по сути один дом с фантастическим средним ценником квартиры в 1 млн. долларов. и средней площадью за 100 метров. Как думаете, что это за проект?
У Абсолюта обычные дома строятся в новой Москве и продаются квартиры там в разы дешевле.
Level - темная лошадка
Level, которые не так давно появился на рынке недвижимости, уже на третьем месте как по количество метров, так и квартир. Средняя стоимость метра достаточно высока - 488 тысяч. Но пока средняя площадь - 51 метр, это условная маленькая двушка, хотя скорее тут баланс между условными студиями по 40 метров и евротрешками по 70.
Level делает достаточно смелые проекты в очень интересных локациях. К ним стоит присмотреться, хотя на мой взгляд, все дома слабоваты по концепции.
MR Group - сдает позиции
Компания очень похожа на Level, давно на рынке и прославилась высокими башнями с нарезанными апартаментами. Но сейчас здесь квартиры продаются чуть дешевле Левела. В основном из-за локаций.
Донстрой - бессменный лидер премиум-сегмента
Донстрой умеет продавать много, и дорого. Хотя средний ценник не дотянул до 500 тыс., средняя площадь квартиры тут 70 метров.
Фактически средняя квартира от Донстроя - это эталон проживания московского среднего класса (middle-middle и upper middle). Евротрешка интересного формата с хорошей площадью 70 метров за 35 млн. рублей. Все, что выше - могут позволить действительно богатые люди, для которых покупка обычной студии возможна просто с квартальной премии.
ЛСР - антилидер по площади и стоимости
Средняя площадь - 37 метров, а стоимость метра лишь немногим больше ПИК. И да, пока в среднем, тут самые дешевые квартиры. 12 млн. рублей. Малогабаритные однушки и студии сильно уравновешивают другие форматы, что позволило занять второе место по количеству проданных квартир.
Еще интересные девелоперы
Pioneer - при средней цене за метр чуть больше 416 тыс. средняя площадь аж 71 метр, что больше, чем у Донстроя. При позиционировании в сегменте бизнес, получается очень и очень неплохой выбор: большие квартиры при лояльных ценах.
ФСК - крепкий комфорт-сегмент со стоимостью метра 362 тыс. и хорошей средней площадью в 60 метров. А значит это как минимум двушки, и малогабаритные квартиры уравновешивают большие площади.
Самолет - минимальная стоимость за метр, обусловленная расположением объектов хоть и в старой Москве, но за пределами МКАД. После выхода на IPO компания сильно не растет - средний чек очень низкий (почти как в ЛСР), а объемов не так много. Подождем новых проектов.
Итог или что делать с этой статистикой?
1. Здесь мы специально не рассматриваем динамику, а только фактические объемы. Мы не можем сделать выводы о росте или падении стоимости квартир.
Но квартир продается много, есть из чего выбрать.
2. Исходя из средней стоимости за метр, можно неплохо ориентироваться в реальной стоимости жилья. То есть, если вы покупаете типичную квартиру в типичном для застройщика доме (средняя площадь), то стоимость за метр не должна сильно отличаться от средней.
Видите, что средняя стоимость за метр 420 тыс., а у вас просят 460 - повод попросить скидку!
3. Исходя из данной статистики можно понять четкое разделение застройщиков по классам, причем не маркетинговым, а реальным:
- До 50 метров - евродвушки, однушки и студии
- 50-70 метров - евротрешки, большие двушки
- 70+ метров - большие евротрешки, полноценные трешки с кухней-гостиной, премиальные форматы
Имеет смысл, прежде всего, смотреть на застройщиков, работающих именно в этом сегменте. Странно купить студию в 40 метров в доме, где обычно квартиры по 75 метров. Это как купить Мерседес А-класса. Вроде и эмблема со звездой, но все остальное не то, а еще и дороже КИА.
4. При желании иметь достаточно большую квартиру (более 80 кв. м.) можно рассчитывать на хорошие дисконты в массовм сегменте. Покупатель такие, как правило, не ищет, поэтому такие лоты редко продаются - проще продать две студии, чем одну трешку. Но трешка будет дешевле.
Приходя в застройщика массового сегмента с запросом на большую квартиру, ориентируйтесь на дисконт ОТ -10-15% от средней цены метра
5. Малые объемы (100-400 квартир) говорят оне очень активных продажах. Один современный ЖК - это 500-1000 квартир. Да, застройщик может строить пять ЖК и продавать в них квартиры по чуть-чуть, но хорошо ли это? Если посчитать: за 2 года стройки нужно продать 600-1000 квартир, или 150-250 за полгода.
Если строится 5 ЖК, а продается в квартал 200-300 квартир в массовом сегменте, нужно присмотреться к объектам. Почему спрос не такой высокий?
Если понравился обзор рынка и хотите еще больше инсайтов про рынок недвижимости в Москве - ставьте лайк!
☝️ Дно Мещанства в Телеграме
Я завел канал в телеграме, где публикуются только лучшие статьи. Краткие выжимки, факты и много интересных штук запланировано (конкурсы, розыгрыши, стримы и войсы). Подписывайтесь, будет интересно!
Индивидуальные консультации по подбору района, квартиры и планировок от создателя блога Дно Мещанства ⬇️⬇️⬇️
>>> Цены, скидки и что вы получите <<<<
Подписывайтесь на канал "Дно Мещанства", расскажите про свой дом и давайте его разберем.