Ипотека становится все менее доступной — почему так происходит? И как быть тем, кому квартирный вопрос решать все-таки нужно?
👉🏿 Сначала о том, почему правительство ополчилось на доступную ипотеку
Многие помнят (наверное) каким кризисом обернулся «ипотечный пузырь» в США — всему миру мало не показалось, вспоминает 2008 год…
Правительство опасается того, что подобный пузырь может образоваться и у нас.
Пример: завышение стоимости жилья (на вторичке бывает, да и девелоперы иногда на это идут). То есть человек не имеет денег для первого взноса. По согласованию с продавцом цена квартиры завышается на величину первого взноса, и в банке запрашивается ипотечный кредит на эту сумму. А первый взнос покупатель якобы выплачивает из своих денег, фактически же 100% стоимости жилья оплачивается кредитными средствами.
Это плохо для банка, так как если человек не сможет расплатиться по ипотеке, бану достанется имущество, которое невозможно продать за сумму, равную сумме кредита — стоимость-то завышена. Плюс неплательщиков по кредитам будет много, так как если у людей не было денег на первый внос, то велика вероятность что и на обслуживание ипотечного кредита их не найдется. А еще жилье (говорят) дешевеет…
Так банковская система оказывается в просадке, а для экономики это очень плохо.
Именно поэтому сначала запретили ипотеку под 0,1-1%, а сейчас ужесточают и другие требования, расскажу, какие именно.
👉🏿 Что будет
А будет вот что: кредиторы с октября станут еще тщательнее оценивать долговую нагрузку клиентов и требовать большего первого взноса. А все потому, что банки будут обязаны применять более высокие надбавки при выдаче кредитов с низким первоначальным взносом или слишком закредитованным заемщикам. Это так называемые «заградительные надбавки».
👉🏿 Что это за надбавки такие?
Надбавка называется сложно — макропруденциальная, и существует с 2019 года. Ее суть в том, что при выдаче любого кредита банк обязан оценить его уровень риска и в зависимости от этого создать дополнительный капитал. Чем выше надбавки, тем менее выгоден кредит для банка. Так, для кредита с первоначальным взносом ниже 10%, независимо от долговой нагрузки заемщика, коэффициент будет составлять 9.
Это значит, что на каждый выданный миллион рублей банк обязан будет «заморозить» у себя 9 миллионов обеспечения. Представляете? Ну и захочет банк выдавать такой кредит? — Скорее всего, нет.
Для ипотеки с первоначальным взносом 15% надбавки будут варьироваться от 2,5 до 6, то есть уже полегче, но… не так, чтобы очень.
А не будет действовать такая надбавка только на кредиты с первоначальным взносом свыше 30% для заемщиков с долговой нагрузкой ниже 70% дохода. Это все по вторичке.
А вот что на рынке новостроек: надбавки не коснутся только кредитов со стартовым взносом от 20%, одобренных для заемщиков с долговой нагрузкой ниже 50%. Все остальное банкам (не застройщикам!) будет невыгодно.
👉🏿 Кто остается в «зоне действия» ипотеки
Фактически ипотека будет доступна только максимально надежным с точки зрения банковской системы заемщикам — тем, у кого есть крупная сумма (до нескольких миллионов рублей) на первый взнос, и невысока кредитная нагрузка. А в идеале ее, помимо ипотеки, просто нет.
👉🏿 Что с этим можно сделать
Да, в общем-то, немного.
- Во-первых, копить деньги на первый взнос, а для этого вести семейный бюджет, соблюдать финансовую дисциплину и переходить к осознанному потреблению.
- Во-вторых, снижать кредитную нагрузку, например, закрывать неиспользуемые кредитные карты, лимит по которым банковская система воспринимает как потенциальные долги.
- В-третьих, снижать аппетиты. Если не хватает на первый взнос на трешку, возможно, есть смысл переориентироваться на более доступную двушку.
- В-четвертых, работать над увеличением дохода. По-моему, это все возможности.
А вы видите какие-нибудь еще?
Еще полезное про рынок жилья👇
✅ Подписывайтесь на мой канал здесь, читайте и комментируйте — буду рада вас видеть в следующих публикациях!