Под недавней статьёй "Достучаться до небес..." (ссылка на неё будет в конце статьи) про совещание Президента РФ по экономическому положению с ведущими членами Правительства и руководителями ключевых направлений 11 апреля подписчица Виктория разместила следующий комментарий с основным "старым" можно уже даже наверное уже сказать вопросом "всех времён и народов" - "а что это собственно должна падать в цене жилая недвижимость?" из серии "а нас-то за что?!":
Я пометил цифрами абзацы, по ним и пройдёмся. Рассмотрим ситуацию в очередной раз. Разбор будет подробный и полезный, читайте до конца!
1.
"Я что-то понять не могу, почему недвижимость должна упасть в цене на 50% или более, как все трубят.. маржа у них хорошая //у застройщиков, очевидно - прим. автора//) бесспорно) но все так же подорожало. ... я сыр покупаю на 80 р. дороже, чем в прошлом году. Почему сыр не подешевеет😅?"
👉1.1. Начнём с последнего - с сыра. Сыр, если он импортный, не подешевеет, потому что у нас колония третьего мира, и здесь товары из первого мира должны (и будут) всегда стоить дорого, а рабочая сила и местная валюта - дёшево.
Если он "местный" или скажем так "полу-местный", он стоит дороже из-за удлинения "новых импортозамещающих цепочек" поставок и удорожания производства из-за падения рубля, инфляции и реального роста цен на импортные компоненты (сычужные ферменты для хороших сыров у нас в основном импортные) и прочие расходы также из-за тех же факторов.
👉1.2. К тому же в примере сравнивается практически несравнимое. Утрированный "сыр" и жилая недвижимость, в том числе и новостройки - совершенно разные товары по ключевым своим показателям. Я про это подробно уже писал в отдельной статье, кто не знаком - обязательно прочитайте, будет полезно понимать не совсем очевидные вещи, в которых у нас до сих пор "по старинке" многие плутают и ошибаются.
Короткая выдержка оттуда:
Сыр - это товар постоянного потребления (продукты питания). Недвижимость - другой по своей сущности товар. Остальное - в той статье.
Поэтому инфляция, девальвация местного ОЗ (общего заменителя = фиатного (на доверии) фантика (бумажки), очень даже напрямую влияющая на утрированный "сыр", в реальности не должна напрямую, а только опосредованно, влиять на ценники недвижимости.
Цена на сыр в рублях растёт из-за того, что ценник на него и в ВЗ (всемирном заменителе всего, у нас в мире это сегодня доллар, кто бы что не говорил) для нас растёт. Потому что рублей за ВЗ дают всё больше. И за рубежом также есть инфляция, хоть и малая. Но и не только по этим причинам. Но пока дальше углубляться не буду, формат одной статьи не позволит, и так выйдет не маленькой).
Но с недвижимостью всё не так, вы удивитесь. Рублёвые цены на неё в последнее время росли, а долларовые, спросите вы? Падали, отвечу я. Падали! Парадокс? И да, и нет. Потому что так и должно быть с недвижимостью, если ценник в фиатных фантиках на неё повышен неадекватно реальной ситуации, и так оно и есть. Вот смотрим график по Москве как пример:
👉1.3. Далее. В отличие от утрированного "сыра", цены на новостройки были не раз и не два НЕОБОСНОВАННО раздуты в течении последних лет.
Ну вырос сыр в цене, и вырос. Есть на то причины. Раздували ли на него до того, как реально что-то на рынке с ним случилось, в 2-3 раза? Нет. И спрос и предложение сыров - рыночное и по сей день. Не будут брать конкретный сыр по его ценам - он исчезнет с прилавков или вообще их линейки производителя или поставщика.
Почему же в случае с жилой недвижимостью тут ключевое слово именно "необоснованно"? Я сейчас не буду лезть в глубину насчёт того, какие вообще есть методики определения цены, я уже разбирал это на канале. Их немного, но это всё равно долго. Скажу сразу резюме:
В части ценников на жилую недвижимость ни по одному из методов расчёта случившемуся росту ценников на периоде 2020-2022 нет никакого реального рыночного обоснования. Рост цен был уникальный, и притом локальный - ни на коммерческую, ни на промышленную и складскую недвижимость так цены не росли. Там не было такого уж "пузырища".
Весь рост был следствием протекционизма, введения льготной ипотеки с не до конца по уму продуманными условиями. И последовавшим за ним неуправляемым, к сожалению, толком со стороны государства, желанием спекулятивного хайпа и получения дополнительной халявной прибыли. К тому же, по льготной ипотеке срок предполагался на три месяца-полгода вначале. А теперь мы видим, во что это вылилось в итоге по срокам.
То есть в недвижимости был так называемый обратный процесс ценообразования - сначала дикий ценник на бетонометры, буквально "высосанный из пальца", и "взятый с потолка" на основе покупательского ажиотажа. А уже ЗА ЭТИМ подтянулись, например, ценники на все стройматериалы.
А вот что думает подписчица Анастасия, ответившая Виктории:
Спасибо Анастасии за помощь в разъяснения положения дел. Верно. Да, в свете вот буквально самых свежих и "горячих" во всех смыслах новостей, принятые решения также будут "работать" исключительно на дальнейшее снижение ценников.
Ну а про то, что недвижимость тупо была длительное время переоценена существенно выше рынка, и притом необоснованно, я уже рассказал. Недавно писал - мнение ЦИАН - на 82 %, мнение других аналитиков - и на 100 %. Моя экспертная оценка - где-то посередине этих значений.
👉1.4. Повторю мнение: "Я что-то понять не могу, почему недвижимость должна упасть в цене на 50% или более, как все трубят."
Во-первых, давайте будем точными в словах и определениях. ВСЕ, вот именно все, об этом - НЕ трубят. Я вот, например - не "трубач" этого. Я пишу объективные вещи о том, что происходит, так, как считаю нужным. И делаю выводы, которые может принимать или не принимать кто-либо. И каждый может попробовать опровергнуть их или подкрепить-подтвердить.
И в частности я никогда не говорил, что недвижимость прямо вот должна рухнуть на 50 % от существующих ценников. Но - внимание! - такой вариант развития событий, сценарий, который к этому приведёт, кстати, совсем не фантастический. Маловероятный, надеюсь. Но он имеет право на жизнь, как говорится. Для кого-то - к сожалению, а кому-то - и в радость.
Более вероятным и более адекватным текущему состоянию всего - и рынка самой недвижимости, и рынка денег, и экономики страны и прочая и прочая - мне кажется снижение до 30 %. Ещё раз - я не адепт этого, никакой не поклонник или сторонник. Я анализирую данные, делаю возможные варианты прогнозов. В моих выводах есть варианты развития событий, приводящие и к таким последствиям на рынке.
Сюда также не влезет всё обоснование, почему я прихожу к этому уровню, плюс минус 5 %. Об этом как-нибудь в очередной раз в дальнейшем. Но вменяемое, существенное снижение цен в 2023 году именно на новостройки - это бы многое "исправило" на рынке. И не только "перекос", дисбаланс ценников между первичным жильём и вторичным. Но это тоже отдельная тема, что именно ещё произошло бы и чем "полезно".
Далее. Недвижимость "не должна" никому и ничего. Не должна упасть. Снижение цен на неё было бы справедливым относительно её реальной рыночной стоимости, а не цены. И реальной ценности для людей при её текущем качестве.
Это - существенная разница в подходе. Ключевая. Но её мало кто понимает, к сожалению. Это вынужденный шаг, чтобы максимально правильно попытаться вытянуть из трясины сложившееся положение дел.
Другие варианты - это большая проблема и больший дизастер для всех. Как не покажется странным и неверным, в том числе и для самих девелоперов. А уж для всех россиян в целом, и для покупателей жилья в частности, это будет плохой путь.
А то, что я вижу, что все пути у нас пока ведут только к девальвации рубля у нас в стране, это не выход на самом деле. Проходили уже, не раз, и это будет и в этот раз только падение покупательной способности. Жизнь населения только обеднит и ухудшит, но при этом всё равно не толкнёт население в широких масштабах именно к покупкам жилья.
👉 1.5. И ещё раз по перегретым и раздутым на ровном месте ценникам.
Вот возьмём график, что был выше, и смотрим:
В чём разница между ростом и последующим падением до и после 2008 года и ситуацией последних лет, включая текущий год?
Ну, очевидным кажется вот это:
После 2008 года цены резко упали, можно сказать даже - обвалились. Куда пришли эти цены? К уровню до начала старта очередного этапа проходившего ранее роста. На сколько упали? Как раз на приблизительно 30 %. А после 2022 года что? Застройщики "упёрлись", и цену не снижают. Вот и разница! Мы её как бы нашли.
Даже сумели всякими хитростями задрать на часть своих "творений" ценники снова, переложив бремя "льготной ипотеки от застройщика" полностью на плечи именно своих клиентов. И таким образом уже "растянуть" период падения, даже "нарисовав" в 2023 году некий "отскок" цен чуть вверх. Казалось бы, и всё. Вся разница. Всё найдено.
Но есть гораздо более существенный момент.
Он делится на несколько частей. В 2008 году рынок был реально рыночный, и именно по-рыночному реагировал на падение спроса. Спроса нет, упал? Цены снижены - спрос восстановили. Раз.
Рост цен до 2008 года был объективно подкреплён РЕАЛЬНЫМ ростом экономики страны в так называемую "золотую семилетку" - с 2002 по 2008 год. Долго рассказывать, но это так. В отличие ото всех последовавших периодов. Два.
Как мы можем подкрепить быстро и просто предыдущий второй тезис про реальный рост экономики? Да тем, что - смотрим на график - при росте рублёвых цен до 2008 года на квартиры, на них росли и долларовые цены. Ну и соответственно и естественно - цены в евро. Это три.
И это самая существенная разница двух пиков цен именно в жилой недвижимости. В части понимания того, почему именно в последние годы был полностью "дутый" рост ценников на жильё. Все последние годы.
И, кстати, "дутость" рынка, выраженная быстрым необоснованным ростом цен на фоне по факту реально не растущей экономики началось далеко не в 2020 или даже в 2019 году. Смотрим на график - цены в рублях и ВЗ стали разъезжаться в разные стороны уже в 2011-2012 годах, а после 2014 года окончательно "разошлись", но при этом продолжили разъезжаться. Я также уже писал отдельную статью здесь на канале про это.
Вот - проблема. И вот - её наглядный показатель.
2.
"За 3 года и зп у многих хорошо подросла, прибыль растёт и налоги с ними приходят на расходы определённые."
Снова определяемся с понятиями и словами. "Хорошо" - это сколько? Сколько вешать в граммах? Много или мало? Куча - это 3 штучки, или только 33? А, нет - только 333! Не вижу массового и тем более "хорошего" роста зп и доходов в стране в последние годы. В долларах и в золоте зарплаты и доходы у многих упали.
Я вот в статье под ссылкой, что дам в конце этой статьи, уже объяснял в чём у нас в том числе и сегодня проблема. Когда вроде бы денежный торговый оборот может и расти. В рублях. При этом в реальности он - падает. Потому что как раз в "штуках" и в граммах было "взвешено" всё-таки меньше. Просто рублёвый ценник вырос. Но этот рост, кроме роста собственно самих цифр рублей, внутри себя ничего не несёт.
При этом помним важнейшее - увеличившееся у вас на руках количество фиатных фантиков любой местной валюты, то есть ОЗ, а не ВЗ, это НЕ увеличение вашего дохода. И уж тем более не гарант повышения вашей общей покупательной способности. И уж тем более повышения вашего общего уровня жизни.
Так что резюме: выводы неверные. Роста доходов и зарплат в реальном выражении - нет. Как бы "наблюдается-то" одно, но суть это наблюдаемое на самом деле в себе несёт совсем другую. Платёжеспособность рубля постоянно падает. Это - ключевое. Как следствие - основная масса населения - беднеет. Не важно, что какая-то его часть при этом будет какое-то время этого не замечать.
3.
"С автомобилями так же все кричали, что дорого, а завтра будет дешевле, как сейчас помню) в итоге подорожало все резко на 500-1млн и очереди стояли за машинами. А сейчас и Китай не брезгуют брать по цене японца."
Также немного и частично "проходился" по этой теме ранее, и неоднократно, но затронем ещё раз.
Очередей в подавляющем большинстве мест - не было. И не могло быть при падении спроса сначала на 40 % в середине и к концу 2022 года, а потом и на более чем 60 % в начале 2023 года. Были закупки теми, у кого были деньги и желание, конкретно того, что им нравится, устраивало ранее, что они знают, во что уже верят и в чём уверены, но что они завтра уже вообще не увидят в автосалонах и не смогут купить. Всё.
И снова к словам и определениям: "... все кричали ...". Ну, не могу утверждать, что вот кто-то не выходил куда-нибудь на площадь какого-то российского города и вот прямо не кричал во всё горло о завышенных ценниках на авто. Может, и такое было. Но вот уж точно это были не "все").
Теперь серьёзно и к сути.
Автомобильный рынок у нас оказался в совершенно уникальной ситуации. И она принципиально отличается от ситуации в жилой недвижимости в России. Также выходит не совсем адекватное сравнение, как и "сыр-жильё". Почему? Пройдём по порядку.
Во-первых, авто и и любые дома - это принципиально разные товары во многом. Один привязанный локально, второй - перемещаемый, и по большому счёту "глобальный". Многоквартирный дом вы на автовозе не увезёте в другой регион, как автомобиль. А последний можно хоть в другую страну отвезти - может, там всё-таки наконец купят?
Во-вторых, процент иностранных компаний в сфере недвижимости за последние 20 лет у нас стал довольно маленький, а вот процент автопроизводителей - очень большой. Это не плохо и не хорошо, это просто атк было, и на какой--то момент локализация именно иностранных, мировых брендов, выглядела правильным решением.
Ну, у всего и всегда есть своя цена. Это также отдельная большая тема. Но теперь, когда бренды ушли, рынок именно производства новых машин - рухнул. Не спроса. А - производства. Товара - нет. Мало. Не как в жилье.
Что у нас на рынке новостроек? Кризис перепроизводства. Товар - есть. В циферках его - полно. А вот спрос - спрос упал. Ценник - нет. И потому товар купить теперь мало кто может. Хотя его недостатка нет.
Что у нас на рынке новых автомобилей? Спрос - есть. Но товара на рынке - жёсткий дефицит. Какие ценники? Буквально "конские". Почему? Я уже несколько раз частично разбирал причины и проблемы именно авторынка в сопоставлении с рынком недвижимости. Ознакомится можно здесь:
Поизучайте на досуге, кому интересно. Но коротко - главные причины две:
👉 1. Реальный дефицит товара. Как следствие падения производства и полной невозможности поставок огромной части автомобильной продукции всего мира. Так нам и "остались" фактически одни "китайцы". Потому что российский рынок производителей - при смерти. В этом - главная разница с рынком нового жилья с переизбытком предложения.
👉 2. Неадекватное поведение автодилеров и автопроизводителей в стране. Тут рынки схожи - авто и жилья. Жадность - она и в Африке жадность. Ну, для всех компаний главное всегда не потребитель, а прибыль. Не обманывайтесь сами и не обманывайте других.
И кстати, если мы думаем, что зрястройщики российские вот так вот просто "отдадут" свою прибыль, то это мечты и фантазии. Они зубами в неё вцепились. И вырвать оттуда снижение цен можно только реальным обвалом именно спроса.
Не будет его, будут о и дальше спокойно будут "забывать" о снижении и продолжать жировать, не улучшая ничего ни в себе, ни вокруг. Предлагать уже даже не осетрину второй свежести с плесенью, а тупо и просто селёдку под видом красной рыбки. Как виртуальные классы "комфорт" и бизнес. Где есть название, за которым мало что стоит. Кроме ценника, который стоит существенно больше.
Так что здесь очень похожа жадность автодилеров на жадность застройщиков. "Пользуясь случаем", все по цепочке выставляют дикие ценники. Но только похожесть есть, не идентичность. Потому что за высокими ценами именно на авто стоят всё-таки и некие обоснования. Хотя и их надо снижать. Иначе вообще адекватный авторынок у нас также фактически умрёт окончательно
Но вот ещё раз давайте задумаемся - а почему всё-таки такие дикие ценники и на авто? Вспомните то, что я выше писал про "сыр". Мы в текущем положении дел - страна третьего мира, колония, компрадорщина, и импортные товары для нас не могут стоить дёшево по следующим причинам:
А. Труд и зарплаты во втором (Китай) и уж тем более первом мире (сами знаете кто) всегда должны быть дороже, чем труд в конечных колониях-поставщиках "голых" ресурсов без какого-либо дальнейшего передела или с минимальным его уровнем. Отсюда очень мягко говоря неслабый ценник для нас уже в ВЗ на "выходе" из стран-реальных производителей.
Б. ВЗ всегда в разы и на порядки или даже ещё более где-нибудь в Африке дороже любой местной валюты. И во втором мире, и уж тем более - на третьем круге "удаления" от "центра мира", где пока болтаемся мы.
То есть то, что у себя в Штатах может позволить почти каждый тот же строитель или дальнобойщик - авто за 25-30 тысяч долларов (за 100 тысяч Камаро он позволить себе пусть и не сможет, так оно и не надо большинству). Потому что час его работы стоит 20-30 долларов=1600-2400 рублей, например. Минимум. Час, Карл в шляпе. Минимальная оплата труда - порядка 15 долларов.
Здесь же сие такое чудо зарубежного автопрома превращается в 30000х80+доставка коровы ценой и так не в "копейку" из-за океанов-буянов ценою в рупь=3,5 млн рублей=ДЦ. Расшифровывайте это ДЦ как хотите. Можно - дорогой ценник. Можно - и иначе. Есть варианты.
А ещё цепь накруток посредников поставки растёт. И в салоне ценник 4-4,5 млн. Потому что там это и прибыль посредника, и НДС. Плюс пошлина. И всё - автомобиль у нас уже золотой! Во всех смыслах слова. А ещё у нас есть любимое государство... Но про которое я промолчу.
Китай ли будет как "основа"-носитель для авто, или Америка, или Япония, или Германия - не важно. Китай, кстати, скоро будет уже и "рвать" многих производителей по внутренним потрохам своих авто- и электромобилей. И по соотношению цена-качество.
Им осталось подтянуть это самое качество и некую усреднённую "долговечность" и отказную надёжность - и они в дамках. Всё.
Но вот так ли всё работает одинаково и для застройщиков на их рынке, как на авторынке? Нет. Также работает и у девелоперов, те же причины высоких цен? Нет. Есть ли какие-то длинные цепочки поставщиков? Нет. Заградительные высокие пошлины на весь товар? Нет. Необходимость его везти морями или долгими дорогами длинными из всяких Китаев? Нет.
Итог и вывод-резюме: И авторынок также не показателен для рынка жилой недвижимости, особенно - новостроек. Как и рынок продуктов питания - всяких "сыров" и прочего.
Рынки новых авто и новых квартир сегодня схожи в одном - дикими ценами на свои товары. Но причины и "наполнение" этих завышенных ценников всё-таки в большей мере разные.
Всё равно надо бы и на авто ценники снижать. Но там другая история. Но падение продаж на 62 % к чему-то должно привести. Иначе просто дальше будет падение всего авторынка, не только продаж, ещё больше. Просто там манёвр и в этой части шире - привозим и производим "пустые" авто-побрякушки ниже классом и уровнем - вот и цена ниже.
А в недвижимости ситуация - своя. И здесь уже "отыграны" даже вот эти вот "игры" в уменьшения и ухудшения товара - все эти студии и апарты по 18-20 метров и менее. И многое другое отыграно. Здесь объективно может сработать только реальное падение ценника. Другого в реальности не дано. В адекватной, вменяемой реальности. Рыночной хотя бы постольку-поскольку.
Но, возможно, застройщики и управляющие ими (и получающие с них в том числе) живут в своём мире пони, единорогов и прочего. Некая оторванность от реальности у них давно и плотно наблюдается. Я про это уже также не раз писал. Этот симптом уже давно получил своё наименование:
"Головокружение от успехов".
Кто не умеет вовремя спустится с "облаков" на землю, обычно больно падает. Так что снижение цен может произойти или по "желанию" самих застройщиков. Или против их воли. Им выбирать. Или кое-кому ещё.
Главный мой вывод вот в чём: я бы не покупал сегодня новостройки.*
*Мнение автора. Не является инвестиционной или какой-либо иной рекомендацией или "советом". Вы принимаете любое своё решение в жизни самостоятельно и полностью "на свой страх и риск".
❎❎❎❎❎❎❎❎❎❎❎❎❎❎❎❎❎❎❎❎❎
Лайк👍, если понравилась статья. Все статьи канала по рубрикам здесь.
❎❎❎❎❎❎❎❎❎❎❎❎❎❎❎❎❎❎❎❎❎
Обещанная ссылка на статью про текущее положение дел в экономике и совещание Президента РФ Владимира Путина по этому вопросу (спойлер - обязательно к прочтению для старта понимания текущего момента):
И другие новые и популярные статьи на канале:
