Недавно я размещал на канале статью о том, что отечественные застройщики упорно хотят наступить на те же грабли, на которые уже успели наступить в 2022 году российские автодилеры - "Автодилеры держали цены и рухнули. Застройщики хотят наступить на те же грабли". И плюсом к ней сделал два поста-продолжения.
Статья и "добавки" вызвали и большой интерес, и большой отклик. Суммарно под 200 тысяч показов, почти 20 тысяч человек уже прочитали на текущий момент. Когда у меня на канале всего-то чуть более 2 тысяч подписчиков. Ссылку на публикацию, если кто не читал, оставлю в конце.
Статья до сих пор популярна. Впрочем, понятно, почему. Сегодня и рынок новостроек, и особенно рынок новых авто стали центрами притяжения пристального внимания всех россиян. И источником массового великого недоумения: почему такие цены-то? С чего бы это?
Именно эти два рынка отличаются в 2022 году особой "дерзостью" в повышении ценников. При полном попустительстве властей. Автомобили выросли в цене в течение 2022 года ну просто фантастически. А жилая недвижимость, особенно квартиры в новостройках, также старались в этом году тоже не отставать.
На обоих этих рынках дела у нас в стране становятся, как говорила главная героиня сказки "Алиса в стране чудес":
"Всё чудесатее и чудесатее! Всё любопытственнее и любопытственнее! Всё страннее и страннее!"
С даты выхода статьи прошло не так уж и много времени - менее полутора месяцев. Но в части авторынка буквально открылись новые уровни глубины ранее, казалось бы, достигнутого "дна". Продажи и на рынке новых авто, и на рынке жилья в новостройках существенно упали.
Появилась одна интересная новость, во многом предсказанная мною вот в этом посте, вышедшем в дополнение к указанной выше статье от 12 ноября.
Вот что я писал:
Китайцы вначале не ждали наступающий 2023 год. Но позже что-то случилось.
Я разместил статью и пост 12 ноября, а уже 14 ноября 2022 года стали "подъезжать" новости в предсказанном мною направлении.
Телеграм-канал "Китайские автомобили" @chinamashina сообщил:
"... китайская ассоциация автопроизводителей (China Association of Automobile Manufacturers) разослала письмо китайским автоконцернам с предписанием "ввиду огромного спроса и по сути безальтернативности китайского автопрома в РФ активизировать извлечение максимальной прибыли через онлайн-продажи, без маржи дилеров и дистрибьюторов".
Продавать напрямую потребителям, оставив дилерам на местах только гарантийное обслуживание и ремонт, или вообще взяв и это также на себя или аффилированные компании - мощная идея. В целом.
Но пока что-то не видно дальнейших движений на рынке в сторону прямых онлайн-продаж китайских автомобилей. Правда, ходят упорные слухи, что как минимум один большой и известный российский банк и не менее большая и известная платформа активно ведут переговоры о создании интернет-портала продаж китайских авто. Как новых, так и подержанных. Переговоры идут именно с ассоциацией, а не только с какими-то конкретными производителями авто из Китая.
Только 2023 год покажет, чем это закончится.
Пока же сложно даже предположить, во что это выльется. Помнится, в России порядка пяти-семи лет назад уже пробовал развивать онлайн-канал продаж автохолдинг "Hyundai-Kia". Что-то не пошло тогда, не задалось. Возможно, просто ещё не пришло время на тот момент.
Это было достаточно давно по современным всё убыстряющимся меркам, тогда ещё не было того, что есть сейчас - огромные массы людей, кто давно и активно покупает очень многое, если практически не всё, через интернет. И большое число компаний, предоставляющих товары удалённо. И это далеко не только Озон или Амазон с Вайлдберриз и Алиэкспресс.
Вообще мир буквально ещё вчера был совсем другим в части интернет-покупок.
Один мой ребёнок, например, все последние три года ничего не покупал в обычных магазинах. Кроме еды. Одежда, бытовая техника и электроника, гаджеты и любые другие мелочи. И даже продукты или готовую еду в последнее время в основном привозит небезызвестная компания по доставке еды. Точнее, две компании. Пункты выдачи Вайлдберриз и Озона сегодня буквально на каждом шагу в крупных городах, и уже есть в любом населённом пункте с населением всего от 10000 человек. А то уже и меньше.
Так что, вполне возможно в скором будущем усиление работы в этом направлении и со стороны тех, кто хотел бы продавать так новые автомобили в России.
Кто первым сможет это сделать и реально внедрить, тот сможет занять огромную пустующую до сих пор нишу на рынке.
Проблемы ухода и входа
Китайцы явно недовольны своими отношениями с автодилерами в России в настоящее время. На этапе новой реинкарнации их входа на авторынок России. Не смотря на то, что на первый взгляд, всё у них хорошо. В начале 2022 года они занимали менее 10 % рынка, а к его концу китайских новых авто продаётся уже более трети всего объёма новых автомобилей.
34,8 %, по данным компании "Автостат". Рост очень даже. Более чем.
Тем не менее практически всё, что имеется сегодня в части сотрудничества и взаимодействия китайских автопроизводителей и российских автодилеров, напоминает временные варианты, "сшитые" на скорую руку.
Например, продажа в одном салоне на одних и тех же площадях и марки какого-то китайского авто, и марок других автомобилей (например, японских) наверняка далеко не то, что хотели бы видеть китайцы как конечный вариант своей формулы продаж новых авто в России.
А такой формат сейчас применяется многими автодилерами - как федеральными, так и региональными. Потому что многие "старые" для России марки вроде как и "ушли", но пока ещё далеко не до конца.
Кроме того, дальнейшему росту и захвату ещё большей части рынка мешают две иных основных проблемы:
⛔Первое - у китайцев слишком узок ассортимент предложения - в подавляющем большинстве паркетники разных размеров, "мастей" и наполнения. А в России огромной популярность и спросом пользуются в том числе и седаны. Которых практически нет в линейках поставляемых авто у китайцев.
⛔Второе, и, на мой взгляд, ключевое - это "перегретые" цены на китайские новые автомобили в России. Этим грешат и те, кто делает их здесь, как "Haval", и те, кто привозит свои готовые авто из ближнего и дальнего зарубежья.
Что "сближает" два рынка, и делает очень похожим в России авторынок на рынок новостроек. Да и в целом на рынок жилья в нашей стране.
Что делает Россия?
В России пока практически все попытки реального сотрудничества с китайскими автопроизводителями по неведомым причинам стоят "на паузе". Так выглядит со стороны. Возможно, это просто период переговоров, которые пока ни к чему существенному не привели.
Или просто Новый год близко? И всё активизируется уже в начале 2023 года?
Громко заявленный старт "нового Москвича" - "Москвич-3" и "Москвич-3е" на бывшем заводе "Renault" в Москве - это просто даже не перелицовка, а тупо перевешивание шильдиков на собранный полностью китайский автомобиль, который разобрали на "крупные" составные части, перевезли через границу как машинокомплект, и потом в России просто заново собрали. Это даже не агрегатная сборка. Это вот реально просто сборка-разборка авто по частям. Всё. Вроде бы как для снижения налогов и удешевления.
Но нет. Не сработало. Цена "Москвича-3" в минимальной комплектации 1,97 млн. рублей. А его "базы" в Китае - не более 700-800 тысяч рублей. Неслабая такая "добавочка" за перевозку и сборку-разборку.
Единственное полноформатное реальное производство компании "Haval" под Тулой так и осталось на сегодня единственным в России из китайских.
Возможно, российские власти не хотят полного "закабаления" авторынка китайцами? И прорабатывают в том числе и законодательные меры для его защиты? А пока не идут навстречу китайцам?
Может быть. Как минимум, возможно, теперь стоит задача не приманить китайских автопроизводителей в Россию, как было ранее с той же компанией "Haval", а обложить налогами, раз уж сами пришли.
Ну или сами китайцы не рассматривают Россию как действительно важный для себя рынок.
Почему может иметь место именно последняя причина как ключевая в приостановке активного продвижения? Для ответа на этот вопрос нужно оценить наше место в автомобильном мире.
Что нужно понимать для общего видения ситуации? Китайский рынок сегодня - общемировой лидер по объёму продаж авто. Посмотрите, даже по неполным данным на сегодня (по Китаю пока нет информации за ноябрь), Китай уже давно не просто "подвинул" с лидерской позиции, но и далеко обогнал США, идущие на 2-м месте:
Наша страна по общим объёмам продаж новых автомобилей в 2022 году ближе к концу второй десятки:
Вот ещё график для лучшей визуализации:
В Китае были провалы в продажах в начале года, но ближе к концу всё выровнялось на стабильно высоком уровне. Объёмы продаж Китай-Россия в 2022 году различаются более чем в 36 раз! Несопоставимо. Китайцам явно наш рынок интересен не в первую очередь. Впереди нас целых 15 стран с бОльшими объёмами.
Единственное, интерес может "подогревать" то, что сейчас российский авторынок фактически пуст.
Но, возможно, китайцы на это и рассчитывают, из этого и исходят, когда не особо активизируют своё проникновение на него в настоящий момент. Куда же Россия денется? - возможно, так думают они.
Что получится у китайцев?
В целом я пока придерживаюсь мнения, что по большому счёту китайцам ничего особенного в части изменения самого формата и структуры продаж в России "не светит". Или сами "не полезут глубоко", либо наше государство им будет препятствовать всячески в этом.
Китайцы просто захватят некую часть рынка, которая сама "идёт им в руки", гораздо большую, чем ранее. Может, больше половины даже. Но пока на этом и всё. Этим пока удовлетворятся. Слишком волатильное у нас положение дел, по их оценке. И вкладывать сюда чрезмерные миллионы-миллиарды они как минимум пока не хотят. Да и возможная "отдача" маловата для их общих масштабов, чтобы "бежать" срочно к нам.
Кроме того, каждая страна пытается защитить в первую очередь своих автопроизводителей. Правда, в нашем положении с импортозамещением не совсем понятно, как в конечном итоге получится это сделать. Если даже производство простеньких "Лад" откладывают на следующий год. А все российские автозаводы в целом серьёзно снизили объёмы выпуска.
Как бы в итоге российские власти, опираясь на "особенности" структуры рынка, его выгодоприобретателей и законодательства, не стали бы мешать всем китайцам плотно зайти на рынок. По-прежнему кое-кто хочет у нас собирать "сливки" с российских покупателей автомобилей. В первую очередь - новых. Китайцы могут этому помешать.
Также как в ситуации и с рынком жилой недвижимости: как бы всякие лоббистские силы не оставили всё как есть, считая это выгодным для себя "выходом" из ситуации. Есть желание у стройлобби заморозить положение дел на неопределённый срок. Не только сильно возросшие цены. А вообще - всё заморозить. И разбираться по мере поступления проблем.
Но думаю, сама жизнь им это не позволит сделать. И законы рынка.
Потому что это в конечном итоге тупиковый путь, где может быть что и как угодно, но явно нет одного - развития. Тем более, развития в нужную сторону, в новом, необходимо всей стране направлении. Да и деньги в лоббируемом направлении лежат только сейчас, фактически в начале-середине пути развития стройрынка России.
Вернёмся к авторынку страны.
Вот и выходит, что ситуация довольно странная: есть новые самые широкие возможности для китайцев на российском рынке, но они широко не используются. Только "лупят" ценник минимум в два раза дороже, чем у себя на родине, как, вообще-то говоря, все автопроизводители до них... С одной стороны.
С другой стороны, есть насущная необходимость в новых авто по более адекватным ценам и с более широким ассортиментом, подкреплённая большим накопленным спросом. Но она почему-то не понуждает к каким-то реально активным действиям по насыщению рынка предложением. И на основании этого насыщения - к понижению цен.
Как резюме: думаю, китайцы хотят посмотреть итоги полного года, и пока разрабатывают свою стратегию. Которую явят России в 2023 году. Что это будет? Это вопрос с ответом только в будущем.
А что же застройщики и их новостройки?
И тут мы можем плавненько перейти к рынку новостроек в России. Потому что это такой же сегодня "странный рынок" в России, как и автомобильный. И такие же странные решения и ситуация на нём. Казалось бы, совершенно всё другое, кроме одного - нерыночно задранных цен и там, и там.
Но вот тем не менее по итогам - такое же странное и необъяснимое текущее положение дел.
Вспомните слова Алисы из начала статьи. Всё страннее и страннее идут дела на рынке первичного жилья. И власти, и застройщики будто потеряли чувство понимания народа и своих покупателей. Буквально живут в иной реальности. Где каждый может себе легко позволить квартирку за 20-30 млн. рублей. И авто за 5-10 млн. рублей. Да и то верно, в чём проблема-то, казалось бы? Раз назвались покупателями - покупайте!
Но есть и существенные отличия строительного рынка жилья и автомобильного.
В отличие от авторынка, на рынке новостроек с предложением полный порядок, более того, имеется огромный переизбыток предложения, при этом часть продукции вообще не выводится на рынок. По последним оценкам экспертов - уже более 21 млн. кв. метров построенного! А к концу зимы в 2023 году ожидается и более 30 млн. кв. метров.
Все "производители" сегодня остались на рынке жилья исключительно домашние, российские. Никто из "чужаков" не мешает зарабатывать.
Казалось бы - живи, да радуйся. И покупателей своих радуй.
Но нет. Вместо того, чтобы делать деньги на "обороте", как и все компании во всём мире, застройщики упорно, и, замечу, к сожалению, местами не без успеха даже в текущем году, продолжают пытаться снять ""навар" и все "сливки" только и именно высокой маржинальностью.
Уже и ранее, в 2020-2021 годы, неплохо увеличили свою прибыль - аж на две трети от предыдущих показателей в среднем. Так и по итогам первого полугодия 2022 года, как минимум, многие девелоперы показывают растущие показатели прибыли. Не смотря на падающие объёмы продаж.
В ход идут разные ухищрения - спонсируемые покупателями ипотеки, различные маркетинговые уловки и завлекалки, обещания всего и побольше, но, правда, когда-то потом, и так далее. И так уже давно пора составить список или даже написать книгу "Сто и одна уловка девелоперов, о которой вам нужно знать". Так ещё и новые не совсем "чистые на руку" варианты введения в заблуждение потенциальных клиентов всё нарастают и нарастают, как снежный ком.
Всё это вопреки текущей ситуации с падением доходов населения и общей ситуации в стране и за её пределами.
Реальные скидки и прочие дисконты предоставляются уже многими девелоперами, но пока не широко и с большой неохотой.
Моё резюме:
Ничем хорошим для застройщиков такое упорство в попытках выжать все соки из своих клиентов не закончится. Это приведёт к волне поглощений и переформатирования рынка. Плюс грядёт ценовая война между дистрибьюторами. Скидочные битвы тут и там. Реальная борьба за каждого клиента. Затрещат чубы у мелких, пока крупные будут меряться силами.
Казалось бы, для покупателей квартир в новостройках это хорошо, это - в плюс. По ценам - возможно, да. Но все перипетии рынка в ближайшие годы, если политика на нём в целом не изменится, снова приведёт к росту числа так или иначе обманутых покупателей. Может быть, не всегда это будут напрямую обманутые дольщики, о приросте которых и в последние годы, не смотря на введение эскроу и прочие меры, я уже писал вот здесь.
Что же пока предлагают власти для выхода из сложившегося положения на рынке жилья?
Льготные ипотеки
Семейную ипотеку, например. Это хорошо. Но для семьи с минимум двумя детьми до 18 лет (особенно если это разнополые дети) нужна по хорошему реальная трёхкомнатная квартира. А не "обманка" под название "евротрёшка". Плюс сохранением ставок для регионов в 6 млн. рублей, а для столиц-миллионников в 12 млн. рублей фактически отсекается большое число желающих, потенциально имеющих право на этот вид льготной ипотеки. Хотя это и не заявляется официально. Для семей закладывается дополнительная "мина" на будущее со сменой квартиры на большую, т.к. сегодня вынужденный шаг - в основном покупка только двухкомнатной по такой программе.
С общей льготной ипотекой также не всё просто. Сегодня банки, как пишут и СМИ, и даже подписчики канала, превращают одним мановением поднятые 8 % ставки в 10-11 %. Что также отсекает многих желающих воспользоваться ею.
"Специализированные" ипотеки, такие, как сельская и ИТ, показали очень малые объёмы и широкого распространения не получили. Так же как и регионально-специализированная - дальневосточная.
Лизинг
Посмотрев на автомобильный рынок, власти и ЦБ с Минфином "возжелали" внедрить лизинг в сферу жилищной недвижимости. Я подробно излагал свою точку зрения по этому предложению вот в этой статье. Как абсолютно верно и точно написал один из подписчиков в комментариях, идея скорее всего в ближайшее время не имеет никаких шансов "зайти" на рынок в массовом порядке. "Не взлетит", так сказать.
Хотите узнать поподробнее, почему же конкретно, милости прошу в эту статью.
Аренда
Ещё вариант - массово понастроить, или даже лучше выкупить у застройщиков возведённые дома. А в них создать от имени ФГУП или чего-то аналогичного полу- или полностью государственного так называемые "доходные дома", как до революции в России. Этим уже довольно давно, не один год, занимается также прогосударственный "ДОМ.РФ". Но как-то до сих пор без особого успеха.
Хотя один из домов в Екатеринбурге, возведённый для этих целей под их запрос, я и об этом писал, пропагандировался в этом году как пилотный проект "чего-то большего". В первую очередь, большего именно по объёмам.
Но пока что-то не видно ничего подобного реально большого на горизонте. Почему? Да нет денег для реально массового выкупа. Чтобы реально переломить ситуацию в аренде. Кроме того, падающие последние месяцы арендные ставки, и начавшийся отток населения из крупнейших конгломератов-человейников обратно в свои родные или просто меньшие города и веси, не способствует оптимизму в видении перспектив будущего у таких проектов в настоящее время.
Что же ещё? Рассрочка! О да, рассрочка! Может быть, она решение всех проблем?
Рассрочка
Как я писал уже неоднократно, околонулевые ипотеки так "задрали" планку ставок "с обратной стороны Луны", так сказать, так их понизили, что дальнейшим шагом при их фактической отмене из-за жёсткой позиции ЦБ РФ и распоряжения об их фактической отмене могут стать только рассрочки. Да, непонятно пока, как на этом будут зарабатывать банки.
Хотя, ну что тут непонятного? Ведь есть же покупатели квартир! И есть испробованный, проверенный и работающий способ - давать рассрочку за их счёт! Вот и всё, всё просто, как пареная репка. Пока и это как обман клиентов не отменят.
Ну, когда это ещё будет, запрет... Вон, на околонулевых застройщикам да банкам в 2022 году дали же "разгуляться" и снова немного (а то и много порой) "пожировать".
Вот и Госдума недавно в очередной раз подняла вопрос через свой комитет по строительству и ЖКХ о рассрочках. Устами депутата и заместителя председателя комитета единоросса Якубовского А.В.
Во что это выльется? Да ни во что, на мой взгляд. Хоть Госдума и умеет печатать законы очень и очень быстро, когда кому-то это надо, тут всё-таки предстоит перелопатить большой объём всего, чтобы хоть как-то увязать новые форматы и правила будущих "доходных домов" с существующим законодательством.
Плюс нет никаких финансовых и иных оснований сегодня, чтобы это вылилось во что-то реально полезное и помогающее именно покупателям жилья. Клиентам, а не игрокам рынка, в частности, застройщикам и банкам.
Выводы
И у власти, и у застройщиков нет сегодня каких-то особых и ещё не испробованных рычагов для исправления текущего положения дел.
Кроме реального и массового снижения цен на любое жильё на рынке.
И начинать надо именно с новостроек.
Понимают ли они это? Уверен, да. Вопрос в другом - хотят ли они этого?
Здесь не уверен, но жизнь нам всем показывает - по факту нет.
Какие же реальные последствия для покупателей квартир в новостройках могут случиться в ближайшие периоды (год - два)?
Вполне возможно, будут и повышение размеров ипотечных выплат у заёмщиков. Государство и под это найдёт при желании законодательную основу.
Это может быть и существенный перенос (от года вплоть до нескольких лет) сроков сдачи заложенных в последний год и в последующие ближайшие годы новых проектов на рынке жилых комплексов в России. Также на вполне себе законных основаниях.
Кроме того, не забывайте про неумолимо растущую цену за ЖКУ в МКД. Это заложено в самой стратегии развития строительной отрасли и ЖКХ до 2030 года, подписанной в этом году. Что ляжет дополнительным грузом на всех собственников квартир уже в ближайшие годы. Даже без большого роста инфляции. Коммунальные сети надо срочно восстанавливать, иначе будет вообще коллапс. За чей счёт? Снова предлагаю - догадайтесь сами.
Так что перспективы так себе у нас... Нерадужные.
Ссылка на предыдущую статью по теме.
🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏
Уважаемые читатели! Помогите набрать 3000 подписчиков. Стараюсь для вас каждый день. Оцените мой труд просто подпиской! Спасибо!
🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡
Подписаться можно здесь. Ежедневные новые посты и статьи на канале. Заходите в любое время на чашечку кофе за новостями☕.
Лайк, подписка, комментарии, репост и сохранение в избранное будут восприняты с особой благодарностью. Заранее благодарю!
Возможно, вас могут заинтересовать другие публикации: