Ох уж эта жилая недвижимость. Ох уж эти сказочники. Ох уж эти новостройки... Ох уж эти зрястройщики российские... Послушал тут я их. И аж захотелось большой обзорной статьи с разбором текущего момента...
Кто постарше, тот помнит знаменитое "Больше двух в руки не отпускаем!". Хотя и прочим всем возрастам знакомо подобное, я уверен.
И сегодня при каких-то акциях "невиданной щедрости" в магазинах при распродажах, или наоборот, при намеренно организованных "дефицитах" каких-нибудь сахара или гречки, всегда работают "ограничители" чего-то там - вот вам в количестве N в одни руки, и не более! Следующий!
Застройщики российские как раз об этом мечтают в отношении своих лотов-юнитов-"пирожочков". Налетай, но не более N штук в одни руки! Вон сколько желающих ещё за стенами офисов продаж толпятся! Хотят, чтобы их "уникальные и комфортные" лоты разлетались так, как раньше.
"Управлять площадями так, чтобы не уронить ценник" - услышал я тут недавно на одном мероприятии, где были представители нескольких девелоперов. Правильно, надо ими управлять. И главное, название лотов сменить - вдруг и остальное что изменится. А то ж спрос огромный. И продажи растут как на дрожжах, лоты уходят-улетают как пирожочки. Да, так и говорят - всё у нас растёт и развивается. Не надо ценник ронять, надо правильнее своими лотами управлять. Интересный дискурс...
Честно, странное впечатление. Как в другую реальность заглянул.
Как у Лукьяненко - вышел на другой уровень "сумрака". Вот сам же писал, и не раз, и уже давно начал говорить про это - застройщики "застряли" в другой реальности. Они живут уже давненько в каком-то своём особом мире. Где у них всё по своему, по их "законам". Розовые пони. Сферический вакуум. Ну вот это вот всё. Вы поняли. Но чтоб настолько?
Или они не застряли где-то в прошлом или в другом мире, а наоборот - "вырвались вперёд", опережая всех и вся, да и само время? Но вот как-то они явно не полностью в нашем времени. Это точно. Или всё-таки мне показалось?
Кого они хотят убедить в том, что всё хорошо? "Прекрасную маркизу" из песенки? Себя? Друг друга? Покупателей? Потенциальных клиентов?
Думают себе "навизуализировать" новый дивный мир, просто сделав в очередной раз презентацию с картинками, как учат инфоцыгане?
И вот я, кто прямо перед встречей проехал мимо парочки якобы возводящихся сегодня "творений" застройщицких с чёрными провалами оконных проёмов, торчащих среди огромных куч грязи и луж, где ни увидел ни одного строителя, почувствовал себя как в фантастическом романе.
Я как бы и здесь - и в тоже время где-то и с ними - с нашими мегастроями российскими, в каком-то другом времени. Или слое реальности. Сумрачном? Не знаю. Или в прошлом, или в будущем. Но не в настоящем. Потому что вот у меня всё как-то не "клеится" их мир с нашим, реальным.
Вот факты нашей реальности:
💥 1. Демография - с ней проблемы. Рождаемость падает, не смотря на развитие институтов поддержки материнства и детства, дальнейшего расширения применения и увеличения материнского капитала. Разводов много. Институт семьи переживает не лучшие времена. Да и кто сегодня будет заводить ребёнка в студии или апартаментах? Которыми буквально "завален" весь рынок?
💥 2. Реальные доходы населения и домохозяйств как минимум не растут. Они падают, так как падает в очередной раз покупательная способность рубля. Но даже если это не признавать, они как минимум не растут, стоят. А если даже и растут, пусть даже так, поверим официальным органам, их "рост" не опережает даже официальную инфляцию от тех же самых органов.
Расходы же растут неуклонно. Услуги ЖКХ стали не просто дороже. Не смотря на все заявленные "ограниченные" проценты прироста цен за ЖКУ, вполне ожидаемо под эту лавочку у многих цифры в платёжках "чудесным образом" увеличились по ряду позиций, а то и целиком, далеко не на заявленные "максимальные" 13,5 %. А я об этом предупреждал-писал аж почти целый год тому назад. И это ещё не всё. Ягодки вырастут позже.
Хотя кое-что уже и сегодня выросло. Вместо 500 рублей, как я и предупреждал в одной из публикаций, подключение электричества теперь это аттракцион с невиданными ценниками. 50 тысяч рублей просто подключится от столба у дома. Как нам всем теперь такое? Даёшь старые электросети в новые Газпромы!
💥 3. Дефицита жилья по факту нет - есть огромный навес непроданного. При этом наблюдается жёсткий дефицит 3+ комнатных квартир в огромном количестве регионов . Писал уже не раз об этом. Вот есть все эти модные словечки - коворкинг, коливинг. "Общагинг"©, одним словом. И теперь - встречайте - коморкинг!
А как ещё назвать микро-квартирку в 6 кв. метров? Да даже в 8-9?
И вот довольно известные риэлторы сидят в своём узком кругу на очередной какой-то междусобойчиковой встрече и как бы удивлённо (вы не поверите, сами не верим, как так-то) рассказывают историю о том, как клиенты покупают две квартиры и объединяют их. Да задорого. Потому что 3-х или 4-х комнатных в понравившейся им локации или в конкретном ЖК просто напросто нет. А вот это им надо было дополнительно тратиться и "мучаться" вот так? Это хорошо - деньги "нашлись". А у многих они теперь найдутся?
Понастроено огромное количество МКД и ЖК в плохих локациях, с плохим качеством, с проблемами самого разного рода.
С ориентированной на перекупщиков и одинокую молодёжь "раскладкой юнитов по площадям". Да с целой кучей и других "косяков". Да что уж там - есть просто незаконно возведённая жилая недвижимость в многоквартирном исполнении! В 2023 году, Карлуша. В 2023, Карл!
Кому намерены это всё продавать по ценникам за квадратный метр в 3-4-5 раз выше обычной реальной, а не какой-то там вычисленной средней зарплаты по конкретному региону? И кто и как это всё будет достраивать с полупустыми эскроу счетами за предыдущие объекты?
💥 4. Кстати, о продажах-покупках жилья. И их доступности. Что, улучшаются реальные цены и условия покупки? В целом - не особо пока. Падает цена? Да, начинает. Кое-где даже и существенно. И это уже не "скидки от накидки". И новые проекты выводятся по ценам сразу ниже. На 10 % уже есть, а будет и на 12-15 %. Но это всё так. Локальненько как-то. Местечково. И не убирает пока "заградительность" ценников для широких масс покупателей.
70 % и более продаж в разрезе по регионам и застройщикам - это ипотеки. И все на рынке и вокруг него да около, банкиры те же, мечтают о том, что и в 2023 году их будет выдано где-то на те же цифры, как и в 2022 году. А я бы не мечтал. Нет для этого предпосылок.
Уронить снова процент на общую льготную на новостройки? "Встанет" вторичка. А раз не продал свою вторичку - не купил новую первичку. Всё зависнет.
Дать льготную на вторичку, как предлагал как-то в 2022 году вице-премьер Правительства РФ Марат Хуснуллин? Будет ещё больше продаваться вторичка. Новая. Которой на руках полно скопилось за последние годы. Ну, дадут в очередной раз хотя бы как-то выйти из бетона перекупщикам? Но при этом первичка также "зависнет". Потому что я не верю, что перекупщики снова сегодня захотят стать "инвесторами" в массовых количествах. При нынешней ситуации. И при ближайшем будущем, что нас ждёт.
И там и тут - "вашу маму показывают", как в мультике про Простоквашино. И там не ахти, и здесь провал подразумевается. Да ещё плюсом это ИЖС изо всех сил одеялку шагреневую на себя перетягивает. Дядя Фёдор недаром "съехал" от родителей в деревню. А не в город. Вот и сегодня часть денег в ипотеках от МКД уйдёт в ИЖС. Я и лично наблюдаю этот рост ипотечного кредитования на покупку домов.
Сегодня близок тот предел, когда надо вообще закрывать ряд программ. Или снова "ронять" уже и официальную ставку. Но на второе, судя по предыдущему росту ставки, пока нет денег. Начинать по ним просто "раздавать" ипотечные кредиты и с нулевым первым взносом, и на 50 лет, и пожилым людям, и тем, кто уже и так весь в кредитах? Да ещё и всем подряд? Это как бы и "выход", только вот вопрос - куда.
Но в выдаче ипотек уже даже не это всё - главное. Главное - нет уже тех, кому можно выдать стандартные, имеющие обоснования хоть к какому-то закрытию, а не потенциально проблемные или вообще "токсичные" ипотеки.
💥 5. Аренда. Увеличивается ли арендная плата сегодня? Нет. Она упала. Снижение только официальное порядка до 15-20%. Что здесь "ловить"? Надо отдельно писать, что там происходит. И почему. Но там мощные процессы у нас назревают. Потому что назревают они и в "глубинном народе". Который оттянулся к себе домой из городов-"крупнячков".
💥 6. Плюс - идёт активный увод спроса с МКД в ИЖС и отток туда реальных покупателей. Расскажу личный пример. У меня теперь в одном из регионов на расстоянии в 100+ км от МКАД стали массово продаваться дома из ГСБ. До 100-120 кв. метров. Ценник с землёй, коммуникациями (без газа) доходит до 7,5 млн. рублей и выше. С газом - от 9,5 млн рублей. Люди берут. Активно. А ранее - ну, застаивались, надо признать.
Раньше было продать дом в 8,5 млн - хороший, со всей "начинкой" и даже с газом - это "история" на полгода-год. Теперь из очередных семи домов в марте продано 5. Со средним ценником выше 8,76 млн. рублей. Могу сказать одно - никогда такого не было и вот опять.
Почему? Да потому что квадратный метр дома (и это не какие-то холодные и внешне устаревшие-убогонькие дачки-каркасники или мрачные кирпичные "кубики") стоит всего-то какие-то 75 тысяч. А если захотеть - и до 50 тысяч. А в особо классном исполнении - 100 тысяч. Когда такие ценники были за человейниковые мини-бетонометры в крупных городах? А правильная сотка земли в удачном месте стоит 30-40-50 тысяч. И есть даже и дешевле. Как есть и дороже.
Всё это - по-прежнему копейки даже в сравнении не только с Москвой, Санкт-Петербургом или крупными городами-миллионниками. Но даже и для многих областных и региональных центров.
Как я и предсказывал ещё в 2021 году, в росте рынка ИЖС сработал целый комплекс факторов.
Развитие и распространение новых технологий в отоплении домов (это у нас одна из ключевых вещей в загородном строительстве, чай, не Африка у нас тут). Развитие и широкое распространение новых материалов, включая стеновые и светопрозрачные ограждения большой площади с высоким сопротивлением теплопередаче. Новые подходы в планировке домов и изменение "сознания" с уходом от общей "мелкоклетушности" в индивидуальном домостроении, как я это называю. Развитие мобильной связи и интернета и их "приход" в ранее не охваченные ими плотно местности. Развитие множества форматов удалённой работы. Да что там - многие дома теперь стали при правильной планировке и правильных материалах просто "конфетки" и снаружи, и внутри. Не все. Но при желании - да легко сделать таким каждый дом! А раньше с этим были реальные сложности.
Всё это в комплексе делает некую фактически "тихую революцию" прямо сегодня на загородном рынке жилья.
Но вернёмся во многоквартирное строительство.
💥 7. Внутренняя конкуренция. Во внутренней конкуренции между вторичной недвижимостью и первичной застройкой пока продолжает одерживать верх вторичный рынок. Новостройки и так "обгоняют" по ценам вторичное жильё уже почти на 30 %. Кое-где по чуть-чуть ситуация только начинает изменяться. Тут множество факторов, и их правильнее разбирать отдельно. Настолько тут много всяких "скрытых течений" сегодняшнего времени.
Но в целом итог в этой "борьбе" один: вторичный рынок уже больше "не хочет" падать дальше в цене. "Ожидая" у себя, на своих новых, пониженных ценовых планках первичную недвижимость. Пока многих жизнь заставляет быть реально гибкими, если ты реально вынужден продать. Но при этом наиболее качественные предложения уже ушли с экспозиции и "заморозились". На мой взгляд. И на рынке вторички много простого неликвида, который вообще до того не продавался. Но, возможно, вот тут я ошибаюсь, и пока утверждать не буду.
В отличие от всего другого вышеизложенного здесь.
По совокупности сказанного вот вам мой вывод:
Весна уже показывает, кто, где и что ранее сделал не то и не так в жилом строительстве страны.
Но особо "жарким" будет это лето 2023 года.
И в 2022 году оно выдалось провальным по всем статьям. Но тогда сумели застройщики в связке с банками вытянуть первичку фактически обманом. Вы уже знаете, каким - только я об этом писал наверное раз двадцать, если не тридцать. И кто только ещё не написал про то. Но теперь таких инструментов на рынке нет - точнее, часть их уже "отыграна". А часть - уже не сработает.
Вот лето ах лето, лето звёздное скорее всего покажет истинное лицо игроков рынка. "Массовый взаимный чёрный пиар" между застройщиками уже вовсю здесь, если вы ещё не заметили. Я его уже вижу. Гонг прозвучал.
Так что битва намечается у застройщиков неслабенькая. Ещё бы, кому-то не достанется покупателей. Того минимум полтриллиона рублей, а то и целого триллиона, на который может упасть рынок жилья и ипотек в 2023 году. Или даже больше? И никаким "коморкингом" тут не спастись...
Вот лето и намекнёт про уровень глубины падения рынка. Цены на первичку должны упасть. Карфаген должен быть разрушен. Или рухнет другое. И уж точно есть все шансы рухнуть у части застройщиков.
"Русская рулетка" грозит зрястройщикам. Игра на вылет. Денег и покупателей точно хватит не всем. Так что поаккуратнее сегодня с покупками новостроек. Не всем им суждено стать жилыми.
✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅
Понравилась статья? Поставьте лайк 👍 и подписывайтесь на канал! Здесь будет ещё много всего всякого. Почти 800 других публикаций вот здесь.
🔶🔶🔶🔶🔶🔶🔶🔶🔶🔶🔶🔶🔶🔶🔶🔶🔶🔶🔶🔶🔶