Знание о том, как поменялся рынок недвижимости может спасти от некоторых ошибок, но не дает заметных преимуществ. Это медленный рынок и то, как он меняется успевают заметить многие. Гораздо важнее понимать тенденции, видеть направление, куда все двигается. О чем я обычно и рассказываю, давая возможность моим читателям этот рынок, немного опередить.
Но это обычно. Ведь рынок недвижимости не нечто такое в вакууме, и когда вокруг что-то меняется быстро, а иногда и резко, изменения на нем тоже ускоряются. О них и об их скорости сейчас и поговорим.
Но в начале о том, как это вообще происходит. Это важно.
Реакция рынка на резкие новости начинается с состояния ступора. Он замирает. Продавцы снимают с продажи свои объекты, покупатели лихорадочно скупают оставшиеся или тоже ложатся на дно, как и продавцы. Но потом ступор проходит и рынок начинает работать в новой реальности. И даже демонстрирует нечто неожиданное.
На самом деле, если вы понимаете механику работы рынка, чего-то совсем неожиданного в происходящем нет, но основная масса людей, решающих свои недвижимые вопросы, адаптируется достаточно медленно. Поэтому у обладателей «тайного знания» этой механики появляются дополнительные возможности.
Прошлый год ознаменовался целыми двумя событиями, ввергшими рынок в ступор, и имевшими заметные последствия. Это новости от 24 февраля и мобилизация в сентябре. Два таких события за один год – это много, даже после ковида, поэтому значительную часть времени рынок стоял. Теперь он в некоторых местах ожил, и немного напоминает человека, который вырубился и проспал что-то важное.
На самом деле, за время его «отключки» ничего сверхнового не произошло. Просто четче обозначились те тенденции, которые были до этого.
Большинство людей в первую очередь интересуют цены. Я уже писал, что это не совсем правильная постановка вопроса, но раз это интересно, начнем с этого.
Что тут можно сказать? Ничего особенного с ценами не произошло. Те, кто ожидал их обвала, как всегда, ожидали того, чего не может быть. Не то, что не может быть совсем, а не может быть в текущих обстоятельствах.
Как обычно выглядит картина обвального падения цен в глазах неискушенного аналитика-самоучки? Недвижимость перестают покупать и цены обрушиваются. И однушку в Москве, которую в начале 2022 года можно было купить за 10 миллионов рублей, становится возможным купить, например, за пять.
Так не бывает. Да, в декабре прошлого года такую однушку можно было при хорошем везении купить за 8, но именно этот факт и оживил рынок. Почему? Все просто, однушка стала совсем немного доступнее, а доступность недвижимости в наших местах для среднестатистического покупателя величина постоянная. И, если отклоняется в сторону увеличения, то очень быстро откатывается назад. И даже дальше.
В цифрах этот факт постоянства выглядит примерно так. Положим, такую однушку может себе позволить купить один человек из сотни других, которым такая однушка нужна. С учетом ипотеки уже один человек из пяти. Не ручаюсь за точность, в реальности эти цифры могут быть иными, но это соотношение «один из пяти» (или из четырех с половиной) есть параметр доступности этой однушки.
Когда этот параметр может поменяться, например, увеличится? Он может увеличится, в двух случаях, если таких однушек станет больше или станет меньше людей, которым она нужна в данной локации. Иными словами, доступность однушки увеличится, если число тех, кто хочет приобрести такую квартиру, станет меньше, а тех, кто хочет от такой квартиры избавиться - больше. Именно избавиться. Не сохранить для сдачи аренды или сохранения капитала, а превратить квадратные метры в рубли.
Возможно ли это сейчас? Теоретически возможно. Но совсем не сейчас.
Конечно, могут быть и другие причины падения цен. Например, государство начнет выдавать по однушке всем желающим, кто достиг восемнадцати лет. Причем в Москве. Если вы оцениваете вероятность такого развития событий в ближайшие несколько лет цифрой выше нуля, ждите падения цен. Если нет, то не ждите.
Могут быть и не такие радостные причины. Например, столица американского автомобилестроения город Детройт опустел от того, что в нем стало ужасно неудобно жить. Недальновидная и не богатая мудростью градостроительная политика местных отцов города имела именно такие последствия. Сначала пробки и другие инфраструктурные проблемы привели к отъезду обеспеченной части населения, потом и не очень обеспеченной. Но это произошло в США, где удобные места для жизни имеют совсем иное распределение по площади страны. Другой климат, другие дороги, другое развитие производственных отношений.
Может ли быть такое у нас? Конечно. Например, о некоторых возможных перспективах Москвы в этом смысле я писал и довольно подробно. Но перспективы и реальная жизнь здесь и сейчас это разные вещи. Перспективы нужно просто иметь в виду, а факт, что вы или я знаем об этих перспективах, никакого влияния на реальность на оказывают.
В общем, думаю, с ценами мы разобрались, идем дальше.
Что еще изменилось?
Дифференциация спроса и цен по районам.
Если раньше мы твердо знали, что ту же эталонную однушку на Юго-Западе нельзя купить за те же деньги, которые нужно потратить на аналогичную квартиру где-нибудь в Марьино. А то, что кто-то предпочтет замкадье в лице какой-нибудь Коммунарки или Рассказовки самым невеслым районам внутри МКАД представить было довольно сложно.
Сегодня люди покупают и Рассказовку и Коммунарку, и Север и Юг. Дифференциация по районам приняла несколько другой характер.
Думаю, непродуктивно описывать саму эту новую дифференциацию по районам в таком коротком тексте, более продуктивно рассмотреть ее причины. Тогда многое станет понятно и с самой дифференциацией, и с ее перспективами.
Причин несколько.
Во-первых, люди у нас ценят все новое. Новостройка для многих лучше, чем вторичка. Новые дома, не "совковые" планировки, еще не загаженные подъезды. И выглядит «круто», «современно». А где больше новостроек? Новостроек больше там, где еще ничего не построено. То есть совсем не в тех местах, которые еще лет десять назад считалось более приличными.
Во-вторых, эти новые районы постепенно обживаются. Туда начинает ходить метро, и появляется, пусть и не везде, инфраструктура. В совокупности с более чистым воздухом и распространением удаленной работы, такие районы становятся в глазах многих комфортнее традиционных спальных районов с еще советской и позднесоветской застройкой.
В-третьих – замещение населения. Меняются люди – меняются приоритеты. Человек только приехавший в Москву плохо понимает, чем, например, Юго-Запад лучше Северо-Востока. Для него важно другое. Современно, многоэтажно, по столичному круто. И, пусть маленькая площадь, но на тридцать первом этаже и все новое, как с картинки.
Замещение и миграция населения – естественный процесс. Но тут еще, может быть, стоит заметить вот что. Политологи и социологи могут многое сказать о городе или стране исходя из того, что они называют господствующим антропотипом населения на данной территории. Это не имеет отношения к национальности или языку, или даже к наиболее часто встречающимся антропотипам. Это скорее портрет человека, который наиболее приспособлен, наиболее успешен или просто человек который более комфортно чувствует себя в сложившейся на этот момент и в данной стране/городе ситуации.
Другими словами, человек, выдвигающийся в текущих общественных, экономических и политических отношениях на первые роли. Значение имеет скорее психотип, моральные установки, система ценностей и прочие подобные категории. О господствующем антропотипе может, например, многое поведать массовая культура.
Не следует путать этот процесс с тем, как люди дифференцируются по материальному достатку. Или политическим взглядам. Эти вещи, конечно, связаны, но зависимость тут не такая уж и жесткая.
К чему я все это? Понимая, как меняется этот самый антропотип, мы можем многое понять и о том, как меняются массовые общественные предпочтения на рынке недвижимости.
В этом смысле, на мой взгляд, каких-то коренных изменений не произошло. Просто господствующий тип стал господствовать еще больше, и активизировался процесс вымывания некоторых других антропотипов. Но пауза 2022-го года привела к тому, что рынок до 2022 года и рынок уже в 2023 году имеют заметные различия.
Что нам это дает? Представив господствующий антропотип, мы можем легко представить и тот тип недвижимости, который «заходит» этому антропотипу. И тот, которые ему «не заходит», а заходит другим. Иными словами, что хорошо для хипстера со столичным бэкграундом, кажется странным отставному военному.
Короче, о вкусах не спорят, но на них или их наличии часто зарабатывают. Хотя чаще, конечно, теряют деньги. Намного чаще. Будет время, посвящу этой теме отдельный текст, сейчас перейдем к практическим выводам из всего тут понаписанного.
Какие это практические выводы?
Во-первых, сейчас довольно живой рынок, с достаточно стабильными ценами. Что может довольно быстро измениться, но пока ситуация такова, на этом рынке, в отличии от быстрорастущего или наоборот стагнирующего рынка, можно вполне себе неплохо решать свои «квартирные вопросы», не опасаясь, что в процессе его решения цены вдруг вырастут или резко просядут и все страшно затянется.
Сейчас неплохое время для перемены района с дешевого на более дорогой. Разница в ценах между районами сейчас немного меньше, чем обычно.
Если вы хотите что-то купить, сейчас на рынке еще можно найти объекты такого типа и в таких местах, которые на рынок обычно не попадают. Этим тоже можно воспользоваться. А, если нужно что-то продать все тоже не так плохо, как в конце прошлого года.
Но, самое главное, что нужно понимать, то равновесие, в котором сейчас все пребывает, крайне неустойчиво. Это касается многих вещей, не только рынка недвижимости. Следующий «черный лебедь», может быть, уже на подлете, поэтому обращайте внимание на дату написания этой статьи. И следите за моим каналом в Телеграмм, там немого новостей, но новости, так сказать симптоматичные. Следующие «симптомы» могут быть менее благоприятные, чем те, которые мы видим сейчас.
Но, поживем – увидим.
А, пока есть это равновесие, пользуйтесь.
И, удачи!
