Продолжим спич о рынке недвижимости Москвы. И перейдем к самому интересному в этой теме. К будущему. В котором нас, как утверждают некоторые уважаемые футурологи, ждет кибербанк и пост-постиндустриальный экономический уклад.
Мы уже знаем, что рынок недвижимости Москвы - это рынок недвижимости весьма уникального мегаполиса, еще и имеющего статус столицы большой страны. Эти стороны вопроса и их влияния на рынок недвижимости обсуждался тут и тут. Но формировался это рынок исходя не только из этих факторов. Кроме них, есть тенденции, которым подвержены все мегаполисы нашего старого доброго мира. Или почти все. Боюсь, Москву они стороной тоже не обойдут, поэтому сейчас о них.
Но сначала о тенденциях вообще, и как с ними работать.
Когда о какой-то тенденции начинают говорить все вокруг вас, работать с ней часто уже поздно. Даже, если она кажется новой. В тоже время, не менее бессмысленно, а то и опасно для ваших финансов, работать с тенденциями, возникновение которых прогнозируют различные аналитики. Даже, если аналитики при этом не ошибаются, тут очень просто оказаться в роли человека, который «бежит впереди паровоза». Многие умные проницательные люди срезались со своими проектами именно на этом. То, что красиво выглядит в теории, крайне полезно сначала мысленно обкатать с практиками. Если речь идет о рынке недвижимости – с риэлторами. У них обычно есть соответствующая чуйка.
Второй момент работы с тенденциями – с ними можно вообще никак не работать. Но их надо иметь в виду. И те, о которых говорят в будущем времени, и те, которые имеют место здесь и сейчас. Недвижимость покупается не на день. Покупается в одной ситуации, а продается обычно уже в совершенно другой.
И третий момент - тем, кто считает, что у нас и у Москвы свой особый путь, боюсь, лучше не предпринимать ничего. Особого пути нет, просто есть причины и следствия. И есть города – пионеры. Например, Нью-Йорк, Токио, Париж или, как это не парадоксально, Детройт, которые демонстрируют работу этих причин и следствий на своих примерах. Демонстрируют, что будет с теми или иными тенденциями, какие последствия будут у тех или иных градостроительных решений. А думать, что законы развития Москвы какие-то чудесно особые, безосновательно.
Проблема еще в том, что говорить про города вообще сложно, долго и нудно. Это при том, что, с одной стороны, их развитие и угасание имеет общую механику, с другой стороны – они живые.
Я попробую совсем коротко. Не улыбайтесь, я пишу это с совершенно серьезным лицом.
Возникновение городов это следствие развития торговли, производственных отношений и сферы потребления. От того, развивается или чахнет торговля, как прогрессируют и меняются производственные отношения, какие метаморфозы происходят со сферой потребления, так и меняются города.
Для человека, имеющего дело с рынком недвижимости, ключевые слова тут: прогрессируют, меняются, метаморфизируют.
Почему?
Один умный человек (буду очень признателен, если мне напомнят кто) как-то сказал, что мы живем в городах, построенных мертвыми. В нашем меркантильном контексте это означает, что мы преимущественно имеем дело с недвижимостью, которая проектировалась и строилась под те потребности, которые были вчера и позавчера. Для людей и социально-производственных отношений, которых уже нет.
Мой прапрадед, предприимчивый купец из города Вологды, когда-то построил в Москве один из первых доходных домов, и этим обеспечил своей семье безбедное существование на пару поколений вперед.
Мой прадед, купец I гильдии, в начале прошлого века уже не строил доходные дома. Это занятие к тому времени перестало давать серьезные конкурентные преимущества. В сфере недвижимости он поступил по-другому, купил землю у князя Голицина около железнодорожной станции, нарезал ее на участки, проложил улицы, устроил водостоки и продал эти участки под дачи. Совсем как в «Вишневом саде» Чехова. К слову, именно так возник район Ольгино. По имени его жены Ольги Гавриловны.
Сегодня есть Ольгино и Новое Ольгино – районы г.Железнодорожный, по сути – пригороды Москвы с индустриальной застройкой. Но все это – и доходные дома, и бывшие вишневые сады, и эти районы-массивы - продукты того, что было востребовано в определенный момент жизни города.
А что сейчас?
Это, на самом деле, очень важный момент. Особенно в наши дни. У многих экспертов, особенно тех, кто занимается практическим консультированием, есть мнение, что сегодня мы находимся в начале переходного этапа к другому производственному укладу. Отсюда и модное слово киперпанк. И этот уклад потребует другой недвижимости, и эти потребности будут расти лавинообразно, в то время, как недвижимость, построенная в другой экономической и социальной ситуации, имеет риск оказаться невостребованной.
А что будет востребовано?
О городах нужно знать две важные вещи.
Во-первых, современные города не могут воспроизводить население. В них, в городах, очень низкая рождаемость, и что бы поддерживать численность своих жителей хотя бы на одном уровне, город должен импортировать мигрантов. Это, так сказать, природный факт. Скученность и городской ритм не способствуют рождаемости.
Когда-то такими мигрантами были крестьяне из близлежащих деревень, потом – лимитчики (сейчас уже мало кто помнит этот слово) со всей страны, то есть люди, которых градообразующие предприятия могли брать из других регионов страны строго по выделенным лимитам-квотам. Сегодня лимитов нет, и население Москвы, а заодно и Московской области, увеличивается в основанном за счет приезжих из других городов и ближайшего зарубежья.
Что из этого следует? То, что население городов постоянно замещается. И, если раньше население замещалось за счет людей той же культурной и языковой среды, то сейчас этот резерв сильно исчерпан и в городах значительное количество мигрантов, несущих совсем иные культурные коды. Мегаполисы становятся, в каком-то смысле вненациональными.
Москва тут не первопроходец. Посмотрите на нынешних жителей Парижа и сравните с тем составом жителей, который там был лет 30 – 40 назад. Увидите большую разницу.
Во-вторых, города сегодня – это не заводы и фабрики. Это концентраторы ресурсов и возможностей. В большом мегаполисе проще найти нужных специалистов, единомышленников, там больше возможностей для образования, карьеры и самореализации, громадное разнообразие товаров, услуг и развлечений. А большой мегаполис – это еще и концентратор культурной жизни.
Но постоянно ли нам нужен концентратор? И, комфортно ли человеку постоянно жить в концентраторе?
Согласно опыту продвинутых европейских стран, концентрированную городскую жизнь предпочитает молодежь, люди, чья профессия неразрывно связана с городом, например владельцы и работники баров, ресторанов, различных салонов. А также потребители разного рода вэлферов, бюджетных субсидий и прочих социальных льгот.
Люди, у которых есть выбор, и которым город необходим, но не каждый день и час, предпочитают селиться в более спокойных местах. Пригородах, близлежащих городках или вообще в деревне. А то и где-нибудь на курорте.
Вместе с этими людьми туда приходит, если не городской, то пригородный образ жизни. Они по-своему урбанизируются.
С Москвой начинает происходить тоже самое. Гуляя по центру Москвы вечером, вы увидите, что многие окна элитных домов не светятся. Их владельцы живут в них только время от времени, когда у них дела в городе. В этом городе.
И это касается не только элитных домов. Многие люди, образ жизни которых позволяет работать в Москве вахтовым методом, предпочитают имеет основное жилье где-то в другом месте. Или просто не могут позволить себе морозить деньги в московских метрах. А пенсионеры часто регистрируются в Москве из-за серьезной, по мерке страны, социальной надбавки и возможности пользоваться городскими поликлиниками, но жить, если есть такая возможность - за пределами МКАД.
Ну, и, кроме того, кое-какие функции города-концентратора постепенно уходят в on-line.
Что еще важно?
Тенденции это хорошо, но любое будущее – результат громадного количества решений множества людей. Многие из этих решений еще не приняты. Поэтому глупо полагать, что можно рассчитать, какими будут спрос и цены, скажем, на однокомнатные квартиры в Москве через 20 или 30 лет. И даже через 10. Какое-то сегодняшнее движение рынка может быстро закончиться, какое-то - вообще не начаться.
Все так. Мы не можем знать, куда занесут нас ветры перемен, но знать и учитывать эти ветры вообще-то нужно. Даже необходимо. Кроме того, и в решениях, которые приняты и принимаются, тоже просвечивают тенденции. И их надо хорошо понимать.
Как мы уже говорили, мегаполис «работает» только в том случае, если реально обеспечивает определенной части населения «лучшую жизнь». И тут есть две стороны. Первая – центростремительная. Большой город это естественный магнит, место, в которое людей притягивают его возможности. И вторая – это город как место, в котором поддерживается определенный уровень комфорта, дабы минусы проживания в большом городе, эти автоматом дающиеся возможности не перевешивали. Чтобы, попав в город, человек не бежал из него в страхе. Во всяком случае, сразу.
А какие тенденции мы видим в принятии решений?
В Москве взят курс на многоэтажную плотную застройку. В свете этого курса, жизнь в среде пятиэтажных и даже девятиэтажных домов с зелеными дворами и бесплатными машиноместами уйдет в прошлое или станет элементов роскоши. За парковку машины или возможность, например, поиграть в футбол придется платить деньги.
С другой стороны и цены за ЖКХ будут расти. Стоимость реновации и прокладки коммуникаций с усилением плотности застройки и величины этажности, которая идет как вверх так и вниз, увеличивается в геометрической прогрессии. Это, скажем так, закон стоимости инженерных коммуникаций. Который не я сформулировал.
Так что, в Москве будет не самая дешевая жизнь. Но тут все примерно как с арендой помещений. Если в помещении можно сделать, например, прибыльную торговую точку, стоимость аренды такого помещения существенно больше. Как и цена. По аналогии, если для получения рабочего места с большой зарплатой, нужно жить в человейнике, расположенным там-то и там-то, то стоимость квадратного жилого метра квартир в «там-то и там-то» будет существенно выше.
К чему это ведет?
Во-первых, к уменьшению площадей квартир в таких «там-то и там-то» местах. Например, в дорогом районе Лондона несколько лет назад бывший туалет площадью 10 кв.м, переоборудованный в квартиру, был продан за 360 тысяч фунтов. Это сегодня более 36 миллионов в рублях. Думаю, купивший ее человек не прогадал, сейчас ее стоимость стала еще больше. Причина – локация.
Во-вторых, это приведет к тому, что многие люди будут работать в городе, так сказать, вахтовым методом. Поскольку постоянную жизнь в квартирно-капсульном человейнике долго выносить смогут далеко не все, а большие квартиры в хороших локациях дороги. В-третьих, воспроизводство населения в таких капсульных условиях будет не расти, а стремится к бесконечно малым величинам. Не нужно ехать в Лондон, на фоне московских цен все материнские капиталы и федеральные льготы становятся почти одинаково бессмысленными.
С другой стороны, люди, достигшие финансовой независимости или просто возможности не ходить на службу каждый день, будут стараться покинуть это переурбанизированное место. Увеличится запрос на комфортные места, где можно поселиться ближе к природе. Увеличится спрос на недвижимость, в которой можно не только ночевать, но жить, работать и даже отдыхать. Разумеется, на некотором расстоянии от переполненных улиц.
Теперь о том, что такое вообще киберпанк, и как его готовить?
Аналитики и футурологи, рассматривающие пост и пост-постиндустриальные общества часто обозначают этим словом территории, где существуют люди, не вписавшиеся в это общество. Это не самые лучшие места и среди обитателей киберпанка царят не самые лучшие нравы. Капсульное жилье, получение безусловного основного дохода, глубокий уход в виртуальные миры - это один из вариантов такого гиперпанка. Надо сказать, относительно цивилизованного.
Станет ли Москва столицей российского киперпанка?
К сожалению, многие тенденции ведут ее именно к этому.
Но тут есть один довольно позитивный для Москвы момент. Она вероятнее всего будет все-таки столица. И в ней будет пребывать элита киперпанка.
Потому что есть важные вещи, относительно которых не следует закрывать глаза. Москва это еще и некий символ. Девальвировать символы – не наш путь. А кроме символа еще и крупнейший логистический узел.
А кроме символа и логистического узла…?
Здадимся вопросом, есть ли силы, заинтересованные в том, чтобы обеспечивать в будущую Москву приток населения и готовые вкладываться в приемлемый уровень комфорта на ее территории? За исключением бенефициаров строительно-инвестиционных московских проектов и получателей столичного финансирования?
В общем, да, есть. Это те силы, в сферу которых входит управление населением. Конкретно – контроль. Дело в том, что современные технологи делают контроль за человеком в большом городе более простым.
А киперпанком надо как-то управлять. Хотя бы для того, чтобы он не мешал жить пост-постиндустриалам. А на российской территории управлять и концентрировать это отчасти синонимы. Поэтому Главный Магнит должен работать, магнитить.
Как много тенденций и действующих сил, - возможно подумает человек, осиливший сей текст до этого места.
Да, много. Никто не говорит, что жизнь рынка недвижимости большого мегаполиса проста. Но выводы для участников московского рынка недвижимости тут могут быть вполне конкретными.
Какими?
Зависит от того, кто вы такой? То есть в качестве какого именно участника себя видите?
Если вы будущий или уже сегодняшний постиндустриальный производитель, вы должны понимать, перспективы жизни в Москве для вас довольно ограниченные. Если вы – бюджетник или получатель пособия, ваша тактика должна быть немного иной. Возможно, вам имеет смысл тихо искать способ наиболее бюджетного существования в среде элитного московского гиперпанка. Или выхода из него, путем принятия каких-то важных и, может быть, непростых для себя решений.
Короче способность познать самого себя, тут оказывается не менее важна, чем познание механики рынка недвижимости и его тенденций. Однако, справедливо и другое. Познавая механику рынков недвижимости, вы можете увидеть в нем, в этом рынке, свое место, и это будет существенным шагом в деле самопознания тоже.
И… это еще не все. Не все, что можно сказать о механике рынка недвижимости Москвы.
Впрочем, опираясь только на это, уже можно попробовать строить свою личную грамотную стратегию.
А про киберпанк, постиндустриальные анклавы, колливинги и коворкинги мы еще немного поговорим.