Что там может быть такого неожиданного? – подумают многие, кто следит за рынком исключительно через монитор своего компьютера. - Все и так понятно, спрос падает, ипотеку получить сложнее, цены немного снижаются. Но, если вы находитесь внутри этого рынка, вы видите немного иную картину. Насколько иную, почему иную, и как использовать эту информацию себе в пользу? Об этом сейчас и поговорим.
Итак, если у вас в голове картина стагнирующего рынка, что в ней не так?
С одной стороны, все так. Квартиры дома и, особенно, земельные участки быстро не продаются. Если мы посмотрим на истории продаж того или иного объекта, мы, вероятнее всего, увидим там историю снижения цены. И подчас довольно внушительный срок экспозиции.
С другой стороны, если вы зайдете в какое-нибудь агентство недвижимости, вы с большой вероятностью увидите, что работа кипит. Телефоны риэлторов разрываются от звонков, все переговорные заняты. Как объяснить это противоречие?
Простые объяснения хороши в чатах и постах. В жизни все обычно не так просто. Но попробую объяснить все несложными словами.
Работает комплекс факторов. С одной стороны, рынок - это не просто хаос спроса и предложения, это живая самообучающаяся система. Живая – в смысле эмоциональной живой психической реакции на происходящее, и самообучающаяся, поскольку участники рынка обычно учитывают свой опыт.
И это не просто слова. Это слова, из которых можно сделать практические выводы.
Что происходит с живой системой, когда происходит что-то остро неожиданное? Она замирает или впадает в панику. В конце февраля прошлого года именно это остро неожиданное и произошло. Многие участники рынка замерли, некоторые наоборот стали совершать резкие движения. Кто-то срочно все продал и уехал, кто-то вложил все свободные рубли в дома на Рублевке.
Сейчас это в целом прошло. Произошла адаптация. За время адаптации накопился отложенный спрос, и этот спрос сейчас тестирует рынок. Причем не просто тестирует, часто все доходит до реальных сделок. И это как раз тот фактор, который работает на оживление.
Теперь о том, что следует из самообучаемости. Сейчас уже мало кто из участников рынка помнит 1998 – 1999 годы, когда цены на квадратные метры рухнули. Кроме того, тогда рынок был молод, ипотека, как массовое явление, на нем отсутствовала, а время было динамичное и следы этого обрушения в нашем сознании подстерлись.
Зато после этого на протяжении почти четверти века часто говорили о пузыре на рынке недвижимости и о скором обрушении цен, но ничего из этого не разу не случилось. Скорее наоборот, после очередной стагнации цены снова росли. Поэтому появились реально мыслящие люди, которые хотят «поймать рынок на низах». Они полагают, что эти низы не где-то там, глубоко внизу и в прекрасном будущем, а здесь и сейчас. Или, во всяком случае, близко.
Ну, и рынок – штука психическая. Если кто-то из его участников купил квартиру за 6 миллионов рублей, которая – со слов счастливца-покупателя – в начале прошлого года стоила все 8, на рынок могут выйти сразу несколько знакомых этого человека, которые хотят повторить его «успех». Мало того, они спешат. Нужно покупать, пока еще можно купить со скидкой!
Иными словами, значительная часть участников рынка не допускает того, что цены могут обрушится, зато вполне допускают, что они в очередной раз могут вырасти. Таков их опыт. И этот опыт также работает на оживление рынка.
Теперь немного о другой стороне момента. Более, так сказать, фундаментальной, финансовой.
Как у нас обычно падают цены на недвижимость? Они замираю и стоят. Ждут, когда их догонит инфляция. И, когда инфляция догоняет, как бы вдруг резко растут. Так, например, было с 2014 по 2020 годы. Пока пандемия не напугала строительно-финансовые группы, и не появилась льготная ипотека.
Сейчас более турбулентные времена и процессы ускорились. А инфляция часто начинается с рынков дорогих объектов.
Попробую объяснить механику. Структурные изменения в финансовых потоках обычно влекут за собой изменения в составе бенефициаров, то есть лиц, которые в этом финансовом движении, оказываются в плюсе, а не в минусе. Кто-то покидает места, на берегах финансовых рек и ручьев, а кто-то там появляется. Да и реки и ручьи начинают течь немного по другим руслам. Соответственно, появляются новые люди, которые получили финансовые возможности, но еще не обременены недвижимостью.
Течение денег из бюджета идет сверху вниз, соответственно, появление свободных денежных сумм начинается с крупных. Поэтому инфляция на рынке недвижимости, как на рынке крупных объектов, имеет шанс опередить инфляцию в целом. Которая пока сдерживается. Если это произойдет, инфляция крупных денег догонит цены квадратных метров и цены на недвижимость получат потенциал нового роста.
Что еще нужно учитывать? Миграцию населения, которая получила серьезный толчок.
Как в наших краях происходит миграция? Люди из деревень (где еще остались люди трудоспособного возраста) перебираются в города, из маленьких городов – в крупные, из крупных – в мегаполисы, а из мегаполисов куда-то в Большой Мир.
Да, сейчас в Большом Мире мы видим тренды на ущемление прав лиц, имеющих российский паспорт. Тем не менее существенная часть конкурентоспособного населения, чья работа связана с глобальными рынками, железный занавес пугает больше, и они перебираются в этот Большой Мир с еще большим энтузиазмом, чем раньше.
Цены на недвижимость, точнее спрос на нее, мигрирует точно таким же образом. Уехавшие в Большой Мир увозят свой спрос туда, но на их места приезжают другие. Во многих отраслях сейчас происходит довольно быстрый карьерный рост, появляются новые москвичи, петербуржцы, новосибирцы со своим, так сказать, новым, замещающим спросом. Это тоже активизирует рынок.
Что его тормозит?
Из причин торможения можно составить не менее длинный список. Трудности в получении ипотеки теми, кто может быть призван, отсутствие понятного горизонта планирования, уход с рынка многих интересных объектов из-за низкого спроса и цен, предлагаемых потенциальными покупателями. Однако нужно понимать, что все эти факторы работают уже не первый месяц, а теперь уже и год, в то время как все, что я изложил выше, начинает действовать сейчас.
Какие выводы можно сделать из всего этого? Что делать конкретному человеку?
Ответ простой. Делать то, что ему нужно.
Если вы хотите решить квартирный, дачный или какой-то еще недвижимый вопрос, сейчас сложилась вполне рабочая ситуация чтобы это сделать относительно спокойно. Рынок жив, активен, на нем пока много интересных объектов и, несмотря на проблемы с ипотекой, на него идут деньги. А кто скажет, что будет потом?
Если у вас есть деньги на улучшение своей жилищной ситуации - для этого тоже не самое плохое время. Как и для всяких переездов, в том числе в Большой Мир, оказаться в котором еще есть способы, помимо нелегального пересечения границы.
Ну, а если вы уже на рынке недвижимости, не спешите резко снижать цену, если что-то продаете. Все, кто спешил, уже, в основном, продали, и сейчас вы немного в лучшей ситуации, чем в конце прошлого года. Но и настаивать на ценах, которые вы видите в предложениях других продавцов, тоже не стоит. Да, рынок жив, но, увы, эти цены сейчас во многих случаях выше цен реальных сделок. Ну, и да, как оно будет дальше, похоже, никто не знает.
Зато купить по цене «ниже рынка» еще иногда можно. Нужно только правильно понимать, что такое рынок сейчас и какова его механика. Есть желание это понять - читайте канал, и «следите за руками», например, подписывайтесь на мою новостную сводку в телеграмм. Новостями точно не завалю, но и белого шума там, надеюсь, нет. Только то, что имеет смысл принять во внимание. Хотя, наверное, и не все.
И, удачи