Под моим недавним постом про аренду в сегодняшних реалиях - если ещё не читали - ссылка будет в конце статьи, завязалось обсуждение, которое, на мой взгляд, будет полезно и узнать, и обсудить более широкому кругу читателей и подписчиков, чем только комментаторам в ветке.
Кстати, кто здесь впервые, подписывайтесь на канал, чтобы не потерять его и не потеряться. Тут множество интересных публикаций для вас. Их общее число уже приближается к 800. Имеются в наличии и так называемые "вечнозелёные" публикации, актуальные всегда. Есть что почитать - поизучать.
Так что присоединяйтесь! Лайк и подписка - и вперёд - к увлекательному чтению!🙂 Ну и заодно можете своё мнение выразить в комментариях.
А под упомянутой публикацией появилось мнение подписчицы под ником Donna.
Решил ещё раз затронуть эти темы. Отвечу специально и намеренно слегка публицистически и дискуссионно. Интересно узнать ваше мнение по поднятым вопросам в комментариях.
Итак, моё видение:
Donna, ну вот, пишу о других, как "просили"). Только вначале давайте определимся.
Вы про якобы "выгодность" покупок квартир ранее, с условием сдачи их в аренду? Включая варианты получения их в наследство и так далее.
Или же всё-таки просто только про то, как вообще в целом "здорово" получать "прибавку к пенсии", сдавая квартиру в аренду?
В первом варианте я бы предложил продать квартиру ранее, на пике цен. Получить на руки эти 5-10-15 им далее везде миллионов, и перевложиться сегодня в другие "активы". И это не квартиры. Земля, вклады, может быть какие-то доходные бумаги. Но предлагаю - только не в акции! Последнее - далеко не для всех. Если не владеете биржевой проблематикой, в акция в любом случае уже на среднесроке скорее всего потеряете. Ничего вообще не заработав уж точно.
Второй вариант - ну вот просто имею какую-то недвижимость. И мне проще (и довольно "выгодно" с ваших слов) просто её сдавать. Есть же доход плюсом к остальным, и это "здорово" и помогает.
Ну сдаёте вы её. ОК. Но в этом нет выгоды, если мыслить стратегически и инвестиционно.
Мы немного про разное: вы про жизнь обычного человека, который рад любому доходу, я - про жизнь с точки зрения инвестора.
Актив тогда актив, когда он приносит денег на а: восполнение или замену (при необходимости) самого себя плюс б: приносит деньги, опережающие реальную (не расчётную) инфляцию. Именно там, где вы живёте и, соответственно, тратите деньги. Ну или хотя бы восполняет потери от неё.
Представим, вы в Краснодаре получаете доход в 12000 в месяц минус расходы в будущем (на минимум косметический ремонт в студии, замену/ремонт мебели и прочего и так далее). Плюс сколько стоит сейчас в вашем МКД ЖКУ? Все ли их оплачивают арендаторы полностью? Плюс вы платите за эти 12000 налоги или нет?
Даже если это всё в "чистоте" уже у вас, и столько и остаётся на руках, и ничего больше вы никак и никогда не расходуете из сумм получаемой арендной платы, и у вас просто со временем квартира стареет и изнашивается, а вы в неё не вкладываетесь дополнительно, ну ок, пусть так, но даже тогда 12 х 12 х на,например,10 лет = 1,44 млн. рублей.
Это если не было никаких простоев без арендаторов и каких-то особых "дизастровых" случаев с самим вашим активом.
Т.е. некий идеальный вариант.
Результат же от вложения на счёт, например, с рефинансированием раз в год - 2,2 млн. рублей всего под 5 %:
И даже без рефинансирования - т.е. просто все эти деньги - полученные % - снимать раз в год или с другой периодичностью, снова и снова вкладывая только те же самые 3,5 млн. рублей - выйдет 1,75 млн.
Тем временем сегодня, вот прямо сейчас идёт реклама - ставки 8,8-9,5 % годовых есть в различных банках.
Врут поди, это ж банкиры-проныры, можете сказать вы.
Да, это, возможно, и только с какими-то определёнными дополнительными условиями могут быть такие довольно высокие для текущего момента ставки. Уже и не особо выгодными для кого-то условиями. И, может быть и так, что это будет также и более рискованно.
Но вот мне кондовый Сбер предлагает сейчас вклад под 6,8 % годовых.
Простой и тупой вклад. И вам он тоже, думаю, доступен и в Краснодаре. Он не только в Москве у меня тут такой по ставкам.
Таким образом я получу порядка 240 тысяч рублей в год от своего 3,5 млн. "актива", вы, в своём городе, от своего - 144 тысячи, почти на 100 тысяч и на 67 % меньше - если считать от низкой базы.
В чём тут выгода иметь не фиатные бумажки в активе сегодня, а именно физическую студию в наличии?
В 2022 году я вообще на вкладах, с учётом 20 % в середине года, получил с опережением инфляции суммарно по году порядка 13,8 %. Не ставя никаких задач, просто гонял туда-сюда виртуальные циферки на вкладах.
Вы можете сказать, что люди-то получили "рост" ценников своих квартир аж в 20 % в 2022 году. Но это не так. Этот рост случился только у застройщиков. Люди при этом во вторичке - потеряли. Потому что джае новая вторичка сегодня дешевле голой первички. И до 30 % разница сегодня.
Также и при закупке новостроек по таким ценникам все покупатели потеряли свои деньги в части той разницы, которую дополнительно "наварили" на ровном месте зрястрои российские. И теперь продолжают терять. Уже на падении ценников. Да даже на простой остановке постоянного, быстрого и значительного роста цен.
Я же, например, всё это время пертурбаций рынка прошлого года с минимальными усилиями, нервами и затратами перекладывал разные суммы на разные вклады. Всё. И никаких проблем с арендаторами по оплатам).
Напомню, что в целом я далеко не противник покупки и продажи любой недвижимости.
В разное время сам и покупал, и продавал квартиры. Последние продал на почти что пике как раз. Держать до марта 2022 года не рискнул, правда. Но вышел из бетона близко к пику в конце 2021 года - начале 2022 года.
Кроме того, в последний год арендные ставки упали. И в реальной жизни поболее, чем в "виртуальной", по статистическим данным - они на 3-4 % в большинстве городов упали по официальным данным, в Москве - на 7-8 %, в разных источниках разные немного цифры. А вот конкретный реальный подписчик канала в комментариях пишет, что ранее сдавал по 60 тысяч двухкомнатную квартиру в Москве, теперь - за 45 тысяч в месяц. Падение на четверть, на 25 %, а не на те статистические процентики.
Ну, возможно, это крайняя граница падения, и не у всех так, а в среднем на 10-15 %, например. Плюс в каждом городе своя ситуация, конечно же.
Но при этом цены на жилую недвижимость за последние годы серьёзно выросли также по всей России. А зарплаты и доходы при этом не выросли практически. Уж "пузырём они точно не надулись, как надулась в ценниках тем временем жилая недвижимость.
Кроме того, "свободные" деньги есть куда вложить и сегодня. И "вчера". Мои покупки 10 лет назад земельных участков сегодня приносят от 3Х до 5Х. Даже квартиры столько не принесли за эти годы. Ну, точнее, большинство из них не принесли. Некоторые 2-2,5- 3Х может и сделали, да. К сожалению. К сожалению, потому что они жёстко переоценены.
А вот участки растут в цене, и это не к сожалению, а к счастью. Потому что они не менее дико, чем квартиры сегодня, недооценены. И рост ценников на них вполне себе обоснованный.
Отсюда и выводы:
Сейчас покупать жилую недвижимость явно не лучшая затея.
Сдавать и получать таким образом доход - затея не самая выгодная сегодня.
***Сейчас под будущую инфляцию, если она вообще будет, конечно, возможно, выгоднее продать пока ещё не поздно свой бетонный актив, перекинув его или в фантики, или в участки, или во что-то иное, кто во что "играть" умеет и какую "тему" знает лучше и ближе.
***Не является инвестиционной рекомендацией.
Всё это - пока. Потому что пока квартиры и их сдача в аренду действительно далеко не самый выгодный вариант, ИМХО.
А в утрированном "завтра", после этого "пока", очень многое может поменяться. У нас сейчас такая ситуация, что всё или что-то важное может вообще в корне по щелчку стать совсем иным. Как, например, поменялось "кое-что" для жителей одного небольшого российского городка буквально вчера.
Думайте и решайте для себя сами, как вам поступить.
Обещанная ссылка на другую статью про аренду: заходите сюда.
✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅
