Аренде как способу неплохого заработка и получения "годовых" - всё? Или "каждому арендодателю по налоговому инспектору".
Государство в лице своих самых различных служб и ведомств выходит постепенно на новый уровень исполнения задуманного по сбору доходов в бюджет. Как вы уже знаете, если читаете мой канал регулярно, пока у нас в государстве российском в статье доходов недобор. В отличие от статьи расходов.
Что же делать? Очевидно, в очередной раз активизироваться в части исполнения планов. Ведь планы по этой части у Правительства РФ на этот год имелись.
Напомню, какие задачи, связанные с недвижимостью, среди прочих были на 2023 год у слуг государевых:
📌 1. Переоценка кадастровой стоимости существующих объектов недвижимости всех категорий - городского и загородного жилья, земель всех видов, зданий и сооружений. Результат - повышение сборов налога на недвижимость.
📌 2. Выявление новых объектов, и постановка их на кадастровый и налоговый учёт. Включая частные дома и вплоть до гаражей и даже каких-нибудь теплиц в частных домохозяйствах (последнее, правда, по плану должно занять не один год). Результат - повышение налогооблагаемой базы и, как следствие, также увеличение налоговых и прочих сборов.
📌3. 100 %-ный учёт всех арендодателей с налогообложением всех владельцев сдаваемых в аренду квартир и прочих жилых и нежилых помещений. Результат - абсолютно каждый, кто так или иначе зарабатывает на аренде, делится копеечкой малой в виде установленных законодательством налогов и с государством (см. "лозунг" под заголовком).
Вот по поводу последнего и рассмотрим сегодня подробнее плюсы и минусы аренды. Чтобы в том числе понять, чем нововведение от налоговой и другие риски и проблемы "грозят" южному централу рынку аренды в целом, и арендодателям в частности.
А также как всё происходящее сегодня способно повлиять на дальнейшее общее положение дел на рынке жилой недвижимости страны.
Напомню, что ранее в 2022 году при создании и согласовании трёхлетнего бюджета на период 2023-2025 годов Минфином как бы неожиданно были заложены серьёзно повышенные в сравнении с предыдущими периодами планы и по налоговым сборам, и, что показательно - по штрафным санкциям. Существенно опережающие предыдущие цифры планов по сбору всяческих штрафов с населения и с компаний да предприятий.
Всё это вменено в обязанность в том числе в первую очередь ФНС - Федеральной налоговой службе. Как же она это сможет сделать - собирать больше налогов? Рассмотрим как раз как пример ситуацию с арендой и арендодателями, чтобы это понять.
Сдавай в белую, или проиграешь
ФНС планирует в 2023 году начать (а кое-где в регионах уже начала) рассылку очередных "писем счастья" всем, кто показался им арендодателем (а это теперь всё проще и проще вычислить).
Причём они будут за период в три года до срока давности, что установлен сейчас. То есть туда попадут скорее всего и 2020-2022 годы.
Если получатель не объяснит поступления доходов иными причинами (доказательно и с документами) или вообще не отреагирует на запрос от ФНС, то могут наступить вот такие общие приблизительные последствия (конкретика может варьироваться в каждом отдельном случае):
🚩 1. Деятельность может быть признана незаконным (без регистрации) предпринимательством со всеми вытекающими из этого последствиями.
🚩 2. Будут доначислены НДФЛ, НДС, штраф за неуплату, рассчитанный от суммы недоимки - уже по данным самой налоговой (а не от владельцев) об объёмах незаконных "оборотов" ДС. Кроме того, имеется штраф и за непостановку на учёт. Суммарно это может достигать от половины до двух третей неподтверждённых и незадекларированных ранее сумм. Что более чем существенно, согласитесь. Да ещё и сразу за три года.
🚩 3. Если общая сумма полученного дохода превысит определённый текущим законодательством уровень, то можно получить последствия уже и по статье 171 УК РФ. Какие? А вот вам цитата оттуда, например:
"... наказывается штрафом в размере от ста тысяч до пятисот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от одного года до трех лет, либо принудительными работами на срок до пяти лет, либо лишением свободы на срок до пяти лет со штрафом в размере до восьмидесяти тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до шести месяцев либо без такового. (в ред. Федеральных законов от 08.12.2003 № 162-ФЗ, от 07.12.2011 № 420-ФЗ)."
Как вам? Строго, говорите? Ну, а времена-то у нас какие?
Но даже если и не будет применение УК, а будет "послабление" - заплатить-то всё равно - придётся... И заплатить, очевидно, немало.
Что сделает гораздо более "грустными" те мелодии, которые и так уже давно "распевают" финансы у инвесторов-арендодателей и прочих сдающих жильё и прочие площади в аренду.
Стоимость жилой недвижимости в последние 10 лет выросла буквально в разы. А арендные ставки если и поднялись, то чуть-чуть, на проценты. Ну, десятки процентов. В разных региона по-разному.
Намного больше платить люди - потенциальные арендаторы - просто не могут. Не тянут. Особенно - в текущей ситуации. Ведь за десять лет зарплаты в разы не выросли. И потому уже и так доход по аренде был в последние годы невелик у тех, кто покупает квартиры в этих целях.
Доходность аренды
"Хорошей" считается годовая доходность хотя бы чуть выше рынка. А это всего-то какие-то 6, ну может быть 7 % сегодня. Средняя же цифра в районе меньше - 4-5 %. Вот какие данные приводила в конце 2022 года эксперт «ЦИАН.Аналитики» Елена Лапшина (из сообщения в РБК):
"С ростом конкуренции (вывод квартир под аренду увеличился в некоторых регионах почти в 2 раза в 4 квартале 2022 года) сокращаются арендные ставки. С начала частичной мобилизации цены в среднем по анализируемым локациям снизились на 3% для однокомнатных квартир, на 4% - для двухкомнатных."
Больше всего это ударило по крупным городам-миллионникам и обеим нашим столицам. Где ценник, особенно на первичную недвижимость, более всего "перегрет". При существующем значительном разрыве в ценах между вторичной недвижимостью и новостройками, доходящим до 30 %, теперь выгоднее покупать под дальнейшую аренду вторичку.
В новостройках приобретения жилых бетонометров по данным портала Мирквартир в среднем приносят собственникам 4,7 % годовых, и окупаются в среднем за 21 год.
Москва в этом сегменте традиционно хуже всех, не смотря на одни из самых высоких ставок аренды из-за дороговизны жилья - всего 3,4 % и почти целых 30 лет до момента выхода по окупаемости в ноль.
Цитата:
"Также не слишком выгодными городами для подобного рода бизнеса оказались Брянск (3,4% и 29,2 года), Белгород (3,5% и 28,6 года), Пенза (3,7% и 27,3 года) и Казань (3,8% и 26,5 года). Санкт-Петербург находится на 18 месте с конца, с показателями 4,2% и 23,6 года."
На вторичном рынке результаты получше, но также не особо впечатляют своею доходностью. Также самая низкодоходная - наша столица: 3,7 % и почти 27 лет. А вот другие знакомые всем города:
"Белгород (4,2% и 23,6 года), Брянск (4,5% и 22,4 года), Курск (4,5% и 22,4 года) и Калининград (4,5% и 22,1 года). Санкт-Петербург повыше - 4,6 % с окупаемостью в почти 22 года.
В среднем же по стране квартира на вторичном рынке окупается за 18 лет "с малым хвостиком", а доходность находится в районе 5,5 % годовых.
И вот это вот всё за то, чтобы мучиться с поиском адекватных и платёжеспособных арендаторов? Тратиться на первичный стартовый ремонт и последующие обязательные косметические? "Трясти" деньги с арендаторов? Срочно искать новых на замену в случае проблем, чтобы сделать простой как можно короче?
И вот теперь ещё и налоговая нагрузка добавится. У тех, у кого её не было до того.
Да проще "стричь купоны" в самых разных местах, как говорится. И главное - сегодня это просто будет доходнее!
Ещё и контингент арендаторов давно уже стал меняться.
И далеко не в лучшую сторону. Сегодня страховать, и на серьёзные суммы, арендное жильё - это просто маст хэв. Иначе вообще можно очень серьёзно пострадать. И уйти в минус, а не хоть и в маленький, но в плюс. Возросли и риски мошенничеств со стороны арендаторов в последние годы. А страховка = также дополнительные расходы...
В целом сегодня и без этого доходность от аренды, как можно заключить из сказанного, явно ниже чем даже просто средние ставки на депозитах. Сегодня есть и 7, и 8, и 8,8 %, например, в некоторых банках на вкладах...
Альтернатива?
Сравните доходность, например, с ситуацией по загородной земле в ИЖС (не реклама, но один пример из многих из личной истории продажи участков прямо сегодня):
Цена при покупке за сотку - Х рублей. Год покупки - 2015. Цена продажи в 2023 году - 3Х. Доходность всего - 200 % за 8 лет, годовых - 25 %.
А можно было купить в 2017 году, и продать в 2021 в 2Х. Доходность та же.
Вот такое направление может стать среди прочего "следующей станцией" для "парковки денег" различных инвесторов. А покупка именно городских квартир для сдачи в аренду, особенно в новостройках, сегодня уходит в прошлое. Надолго или вообще навсегда? Это уже покажет время.
Именно из-за вышеизложенного множество квартир под аренду сегодня фактически находятся в "активной продаже". Это вовсе не история про то, что "такая корова нужна самому". Собственник не особо и хочет её оставить себе. А желание продать и такие квартиры дополнительно "давит" вниз ценник всех остальных квартир в продаже, увеличивая предложение.
Вывод
"Быстрее бы избавится от такой головной боли" - думают многие собственники подобных "активов".
Вот цель многих "новых вынужденных" арендодателей сегодня.
Но тут "появляется" новая-старая проблема - по желаемым ценам квартиры сегодня уходят плохо... Так и "работают" они пока в аренде.
Ни радости, ни дохода. "Обуза". До лучших времён.
✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅