Сразу скажу, что лично для меня не очень важны цены, если они в пределах посильного, для меня важнее активность. Чем выше активность, тем быстрее продаются объекты, больше работы и больше востребованность. Покупатели боятся упустить хороший вариант, продавцы адекватнее воспринимают критику, у всех при этом есть уверенность. Покупатели знают, что купят и есть выбор, продавцы знают, что продадут, а если плохо смотрят, то есть причина и её можно устранить, если послушать грамотных специалистов.
В период стагнации, неуверенности, у всех плохое настроение. Сроки экспозиции заметно возрастают, выбор на рынке скудеет, царит общая нервозность, сделки могут срываться – всем плохо.
В хорошие времена квартира, которая соответствует по своим качествам цене, долго не стоит, она уходит не более, чем за три месяца (мы не говорим о больших и дорогих квартирах), мы говорим о стандартных 1-2 комнатных, даже в дорогом сегменте. В 2020м году я развлекался тем, что считал количество и процент, проданных мною квартир, с первого показа. И дело было вовсе не в цене, у нас могли быть конкуренты, вполне похожие квартиры и по ценам немного ниже.
Сегодня дело обстоит не так. Средний срок экспозиции небольшой стандартной квартиры 7-8 месяцев. Мне многие коллеги жалуются, что «к тебе хотя бы ходят».
Есть несколько причин.
Первая и основная – это цены. За годы пандемии цены невероятно выросли. Ну что говорить, вы сами можете открыть сервисы, как Яндекс или Циан, и посмотреть цены в том же доме за предыдущие годы. К примеру: обычная однушка в Приморском районе напротив парка 300-летия в доме серии 600.11 в 2018-2019 годах стоила в районе 4,5 млн, сегодня просят 7-8 или выше. Доходы так сильно у большинства людей не выросли. Ипотека стала дороже. Дело не в ставках, а в том, что из-за цены квартиры сам платёж стал заметно выше, и не по силам очень многим.
Вторая и важная причина – неопределённость. Люди не знают, что будет завтра. В реальности никто никогда не знает, что будет завтра ))). Но сегодня люди не уверенны в завтра, что будет с работой, какими будут доходы, люди не уверены в судьбе своих близких или даже своей судьбе. Люди не понимаю, как долго продлится такая ситуация. Страх перед неопределённостью ограничивает волю существенно. Когда неопределённость уйдёт, настроения резко поменяются.
Неопределённость рано или поздно, лучше, конечно, пораньше, уйдёт, с ценами же сложнее.
Сегодня массовый сегмент вернулся на уровень осени 2021 года. Людям психологически понадобился год, чтобы начать снижать цены. И здесь рынок во многом зависит сам от себя, т.к. большинство людей не продают просто ради продажи, они продают чтобы потом купить. «Если там дорого, то и я не буду дешевить». Рынок вторичной недвижимости привязан к рынку новостроек просто потому, что «мы продаём свою большую, чтобы купить маленькую себе и маленькую выросшему ребёнку», или «купить комнату соседа, а ему студию в новостройке», или «у нас маленькая в старом районе, нам надо больше, мы возьмём ипотеку и купим в новостройке бОльшую, т.к. в старом районе слишком большая доплата.»
Льготная ипотека только на новостройки разогнала цены существенно.
Я думаю, что нас ожидает крах очень многих застройщиков в обозримой перспективе, поскольку эти люди оторвались от реальности, в погоне за прибылью на дешёвой ипотеке, они начали слишком много проектов по общему объёму, в расчёте на новые цены, а покупателя нет, и своих средств, чтобы достроить и переждать спад, тоже нет.
Уже сегодня мы видим, что многие застройщики существенно снизили качество – это можно увидеть по многочисленным обзорам людей, кто сейчас принимают квартиры. Многие переносят сроки сдачи на два- три квартала.
На этом фоне цены на вторичку, если ещё немного и просядут, то не сильно, ведь с крахом первички, объём предложения сократится.
Мой совет. Приоритет в покупке отдавайте тому, что готово. Вторичка всегда готова, а по новостройкам – обязательно приезжайте на объект и смотрите лично на степень готовности. Покупая вторичку сегодня, вы не очень рискуете, что завтра она упадёт в цене. В крайнем случае, вы потеряете до 10%-15%, но вы не забывайте, что возможность пользоваться квартирой сразу нивелирует эту потерю. А вот покупка в новостройке, чем дальше срок, тем выше риски потерять всё. И у большинства новостроек всегда есть огромный минус – слишком много в одном месте одинаковых предложений. Наши девелоперы в большинстве своём не стараются строить уникальное, отличное от других.
Табличка по состоянию дел на рынке новостроек в Петербурге и Области в сравнении за год (на февраль) и за месяц.
Количество проданных квартир в Петербурге (в штуках) на февраль 2022-2023 упало на 59%!, а даже к январю ещё на 33%.
*аналитика взята у Dataflat, учитываются договоры по дате регистрации в Росреестре.
