Налог при продаже квартиры стал больше с 2025 года. Сколько именно придется заплатить, давайте посчитаем вместе. А заодно поговорим, почему не стоит занимать сумму в договоре купли-продажи
Первое важное изменение в Налоговом кодексе - 2025. При продаже недвижимости, которой вы владели менее 3/5 лет (позже расскажу, как считать), ставка налога теперь прогрессивная: при доходе до 2,4 млн рублей – ставка как и раньше 13%, а все, что свыше – уже 15%.
Это ощутимо. Например, вы продали квартиру за 15 млн. Налогооблагаемую базу можно уменьшить на 1 млн (вычет продавца), налог с 14 млн по ставке 13% был бы 1,82 млн рублей, теперь с прогрессивной шкалой 2,05 млн.
Но упаси вас Бог занижать, чтобы уменьшить налог. Это сейчас легко вскрывается. Зато есть способы законно уменьшить налоги – в частности, уменьшить базу для расчета на фактически понесенные расходы.
Как уменьшить налог при продаже квартиры
Так, если квартира была куплена за 6 млн, а продаете за 10 млн, то налог платите с разницы (то есть, собственно, дохода) – с 4 млн.
Но обратите внимание: вычет в размере 1 млн дополнительно не применить. Либо вычет, либо фактически понесенные расходы. Оно не суммируется.
Кстати, некоторые полагают, что уменьшить налогооблагаемую базу на фактически понесенные расходы можно только в том случае, если квартира ваша ранее была куплена (есть сумма в договоре), а не получена в дар или по наследству (безвозмездная сделка).
Однако и в этом случае, начиная с 2019 года возможно применить вычет в виде фактически понесенных расходов – уменьшить базу для исчисления налога на ту сумму, которую потратил даритель (наследодатель) на приобретение объекта. При условии, что даритель или наследодатель является вашим близким родственником или членом семьи. Но эти затраты необходимо будет подтвердить документально.
Если дар не от близкого родственника (например, от тети), то смотрим кадастровую стоимость того года, когда платился налог одаряемого 13%, и при продаже вычитаем сумму кадастровой стоимости из налогооблагаемой базы.
Здесь часто у людей путаница в головах: есть налог, который вы платите государству, получив объект в дар (при условии, что даритель – не ваш близкий родственник или член семьи), а есть налог, который вы платите, если решите продать такой объект ранее минимального срока владения. Это разное.
Давайте тогда уж скажем пару слов о минимальных сроках владения. Проще всего запомнить следующим образом:
👉 3 года, если недвижимость получена:
- в результате приватизации,
- по договору ренты,
- в дар – от близкого родственника или члена семьи,
- по наследству, не важно от близкого родственника или нет,
+ если продаваемое жилье – у вас единственное,
👉 5 лет в остальных случаях
По поводу единственного жилья, кстати, тоже есть нюансы: в Налоговом кодексе нет понятия «единственное жилье», поэтому правильнее говорить «если нет иной жилой недвижимости». Сюда входит и земля, и квартиры, и дома, и строящееся жилье, но не входят апартаменты.
При определении «единственное/не единственное» учитывается и общее, совместно нажитое имущество супругов.
Поэтому, когда вы продаете единственную квартиру, которой владели 3 года, налог придется заплатить, если имеется другая квартира, оформленная на супруга, но приобретенная во время брака. У вас там "скрытая доля", которую не видно по документам и по выписке из ЕГРН.
Занижение суммы в договоре: чем аукнется
Почему плохо занижать сумму в договоре, чтобы избежать или уменьшить налоги? Потому что так вы автоматически попадаете в категорию недобросовестных. А что бывает на вторичном рынке, где у квартиры, что называется, есть История?
Бывают разные сюрпризы. Скажем, уже после продажи продавца признали банкротом. Может ли финансовый управляющий попытаться оспорить вашу сделку? Может.
Чтобы сделка, как говорят юристы, устояла в суде, необходимо несколько условий, доказывающих вашу добросовестность как покупателя. И в том числе – покупка по рыночной стоимости и, желательно, посредством прозрачных безналичных расчетов. Не надо занижать, товарищи.
70% от кадастра отменили, теперь 100% от кадастра
Кроме того, еще одно нововведение, делающее занижение бессмысленным. С 2025 года нужно забыть про «70% от кадастра». Кто не в курсе, раньше, если квартира продавалась по слишком низкой стоимости, то налоговая автоматически считала налог с 70% от кадастровой стоимости (которая сейчас равна или близка рыночной) – или, другими словами, использовала коэффициент 0,7.
В разных регионах свой коэффициент для расчета: в СПб с 2025 года коэффициент теперь 1 (на основании Закона Санкт-Петербурга №734-157 от 27.11.2024). Усе. Продали дешево, молодцы. А налог вам посчитают все равно 100% от кадастра (фактически 100% рыночной стоимости, а то и больше). Оспорить кадастровую стоимость можно, но сложно.
Такой же коэффициент, единица, с 1 января 2025 года действует теперь в Крыму, Краснодарском крае, Калининградской, Архангельской, Астраханской области, Республике Татарстан.
Поскольку я практикующий агент по недвижимости, а не налоговый консультант, то не претендую на всеобъемлющее знание вопроса, а делюсь основами знаний, которые необходимы в сделках. При этом вся информация тщательно проверяется и основана на консультациях с юристами, специалистами по налогам и т.д.
***
Если вы хотите выгодно продать квартиру или купить объект на первичном/вторичном рынке, обращайтесь за консультацией к автору данного материала:
+79052006402, WhatApp, Telegram,
Алексей Резенков, АН "Невский Простор". Лучший агент по результатам 2023 и 2024 года.
***
Другие публикации, которые могут вас заинтересовать:
👉Договор дарения квартиры: нотариат теперь обязателен
👉Купить двухкомнатную квартиру: шерстим вторичку от 2000 года
👉Квартиры в Мурино ждёт обвал цен
👉Самые маленькие студии: клаустрофобия новостроек
***
Подписывайтесь на наш Дзен-канал, чтобы не пропустить важное и интересное. Ставьте лайк, если статья была полезна!
🔥А полезные видео по недвижимости смотрите на YouTube канале "Полезный риэлтор"
***
Больше данных в моем Телеграм 👇👇
Для вас новости, тенденции, советы от агента из первых рук!
