ПИК выкатил скидки по многим проектам, включая новую, более интересную очередь ЖК «Мичуринский парк». Виктор Зубик, основатель компании Smarent, проанализировал, насколько интересны скидки и кому подойдет этот проект.
ЖК «Мичуринский парк» когда-то был у меня в антиподборке, как один из худших проектов, который точно не стоит покупать. И на самом деле вторичка в Мичуринском парке мне и сейчас не нравится. Особенно если мы смотрим первую очередь, которую построил ПИК, рядом с «тихими соседями».
Новая очередь будет располагаться чуть дальше — рядом со строящимся бизнес-центром и торговым центром от ПИКа. Я не планировал рассказывать про проект, пока наши брокеры из Smarent не рассказали, что ПИК сейчас по нему дает 7%-ную скидку, и это на строящееся жилье в формате ПИК+, а не на готовые квартиры.
Сейчас ПИК предлагает студии за 7,7 млн ₽, а еще летом они стартовали в районе 9 млн, тогда была льготная ипотека и ситуация совсем другая. Сейчас, на фоне роста ставок и падения спроса, цены на жилье стали снижаться. Однушки стоят около 11 млн. Это уровень старта продаж ЖК «Москворечье».
И если смотреть на локацию, то это все еще запад Москвы — станция метро «Озерная». Плюс, рядом Мещерский парк через МКАД, хорошие университеты, МЦД — все в пределах разумной транспортной доступности. Да и в плане развития района здесь уже появляются офисы, инфраструктура, торговый центр от ПИКа. То есть в инвестиционном плане потенциал у локации есть.
При этом для постоянного проживания я этот проект все равно не рассматриваю, но понимаю, что найдутся люди, которые захотят со мной поспорить. Если же мы говорим именно про инвестиции и аренду, то такие варианты уже интересны.
Причина для скидок – слабые продажи: 13 проданных квартир в ноябре – это провал. И тут не нужно быть супер-аналитиком, чтобы понять: цены начали снижаться. Если проект предлагает такие студии за 7,7 млн рублей и тем не менее продает 13 квартир за ноябрь (остаток — 352 объекта), то очевидно, что ситуация для застройщика складывается непросто.
И новые цены выглядят неплохо. Студия за 7,7 млн внутри МКАДа для аренды – отличный вариант. Сейчас такая квартира в Матвеевском парке с мебелью на вторичке стоит, как мы говорили выше, 11-12 млн, а однушка – уже 17 млн ₽.
Но вот в чем проблема. Если бы была ипотека с нормальными ставками — например, 10–11% и с первоначальным взносом 20% (а это 1,5 млн), то ипотечный платеж был бы около 50 тыс. ₽ в месяц. За три года строительства заплатили 1,5-2 млн — и все, у вас уже готовая квартира, затраты на которую будут ниже, чем ее стоимость на вторичном рынке. Можно либо оставить ее в аренду, либо перепродать и зафиксировать прибыль.
Но есть нюанс. Сейчас минимальный взнос — 30%, и цена студия превращается из 7,7 млн в 8,3 млн с учетом дополнительных расходов. Но квартира-студия с платежом 108 тыс. ₽ в месяц выглядит смешно. Такие условия большинству просто не интересны.
По однушкам ситуация еще печальнее. Ваш ежемесячный платеж в стандартную ипотеку будет более 150 тыс. ₽ в месяц, а при ипотеке под 15% - 103 тыс., из которых на погашение тела долга будет уходить лишь пару тысяч – остальное проценты и дорогая страховка от ПИК. Максимально глупая инвестиция. Если ваша цель купить квартиру с целью перепродажи, то любой банковский вклад даст вам более прибыльный результат.
ПИК тоже это понимает, но вместо того чтобы предложить нормальные инструменты — например, траншевую ипотеку или рассрочку, как делают Level или ЛСР, они стоят на своем. ПИК хочет получить 100% на эскроу-счет уже сейчас. Готовы заплатить 8,3 млн сразу? — Отлично. Нет? — идите дальше.
Под семейную ипотеку история неплохая, но строго в формате евро-3, потому что снова считаем: 14,4 млн ₽ за евро-трешку с отделкой в формате ПИК+ при первоначальном взносе 30% (это 4,5 млн ₽) равны платежу по ипотеке около 58 тыс. ₽ в месяц. А если смотреть на потенциальную аренду такой квартиры, то это будет где-то 120–150 тыс. ₽ в месяц. Получается хорошая, понятная инвестиция.
Я бы, конечно, смотрел на квартиры побольше — метров 55, ценой примерно в 15 млн ₽.
А теперь момент, который всех смущает — 2028 год ключи. Да, надо подождать. Но смотрите: ставка по ипотеке — 5,5%, платеж – те же 60 тыс. ₽ в месяц. То есть при взносе 40–50 тыс. долларов (около 4–5 млн ₽) вы сможете получить евротрешку в Москве, крупнейшем городе России и одного из самых динамичных мегаполисов мира, с ипотечным платежом всего 500 долларов в месяц. Выгодно? Безусловно. Особенно если вы ищете для личного проживания. Даже если ваши планы изменятся, и вы не будете в этой квартире жить, запасной вариант всегда есть — можно будет ее сдавать.
Теперь о вторичке. Когда мы смотрим Мичуринский парк на вторичном рынке, я, честно говоря, удивлен. 37 квартир — это хороший показатель. Вокруг слышу много псевдоаналитики: люди нахватали квартир на семейной и льготной ипотеке, сейчас массово их распродают, готовятся к обвалу цен — чушь и вранье. Смотрим на цифры: у застройщика в продаже 342 квартиры, а на вторичке — меньше 10% от этого объема. Это ни разу не распродажа.
Цены на вторичном рынке тоже вполне себе держатся. Квартиры с более-менее нормальным ремонтом — 14,5 млн ₽. Если совсем без ремонта, обычная квартира — 11,5 млн ₽.
Студии на вторичке сейчас стоят 10,7–12 млн ₽. Напомню, что у застройщика та же студия сейчас предлагается за 7,7 млн.
Теперь посмотрим на однушки: да, они побольше — 40 метров, но стоят уже 16 млн ₽. И я на 100% уверен, что эти квартиры будут проданы. И, скорее всего, покупатель когда-то взял ее за 10–12 млн ₽, а сейчас перепродает за 16 млн. Почему он сможет ее продать? Потому что на рынке мало предложений и практически нет нового жилья.
Для того чтобы застройщики не обанкротились, им нужно придумать, как сделать так, чтобы покупатель шел не на вторичку за квартирой по 10,7 млн, а к застройщику с ценой 7,7 млн. И пока у нас высокие вклады и высокая аренда, застройщикам придется искать варианты – выгодную рассрочку или более низкие цены.
Проблема в том, что даже если предложить квартиру со взносом 20% и рассрочку платежом на уровне 70 тыс. ₽ в месяц под 1% годовых, эта ситуация станет крайне привлекательной для покупателей. Но девелоперу это будет невыгодно: он не наполнит свои эскроу-счета. Ему придется вместо привычных 20 квартир продать 100. Поэтому мы и наблюдаем за этими качелями. Сначала девелопер выжимает всю аудиторию с наличкой и семейной ипотекой. А затем, когда те, у кого крупный первоначальный взнос, заканчиваются, застройщик начнет предлагать интересные условия тем, кто хочет зайти с минимальным взносом — либо предложит рассрочки и акции. Понимаю, что следить за всеми скидками и условиями очень сложно, а часто и невозможно, потому что нужно быть в рынке. Поэтому вижу два пути для инвесторов – оформить подписку Boosty, где вы получаете, помимо закрытых эфиров и подборок, доступ в чат-коммьюнити с опытными инвесторами. А второй путь – более простой: подбор от Smarent, а если вы уверены, что хотите именно новостройку от застройщика, то вам подойдет даже тариф «Лайт».
Мичуринский парк: выводы
- Да, цены хорошие, но интересных возможностей для покупки нет: нет траншевой ипотеки, рассрочки, выгодных ставок
- Мичуринский парк – отличный ЖК для сдачи в аренду
- Сроки сдачи 2028 год, и это новая реальность, привыкайте.
- Вторичный рынок явно дороже новостроек
- ПИК резко снижает цены, потому что у него падают продажи
