Smarent. Pro недвижимость.

Отчитываюсь 🫡 Вчера прошла первая встреча Smarent Community, спасибо всем, кто был с нами! 👉🏼 Фото можно посмотреть здесь. kmamontovfoto.ru/...t6p Помимо закрытых лекций и отлично проведённого времени с пользой, участники встречи первыми узнали о новом проекте Smarent 🤫 Официальный анонс будет только на следующей неделе 😉 Рекомендую следить за постами.

В Группе Эталон смена президента Михаил Бузулуцкий покидает пост. В переходный период компанию возглавит Юрий Бородин - человек из внутреннего контура, который 16+ лет в компании и отвечает за девелопмент и стройку. Теперь важный контекст, без которого новость неполная. 👉Возможно, это решение связано не только с управленческой ротацией, но и с финансовыми результатами. У компании за 2025 год зафиксирован значительный чистый убыток. Это автоматически меняет приоритеты: вместо роста - контроль денежных потоков, оптимизация и выживаемость проектов. 👉Отсюда второй момент. Группа Эталон активно рассматривает вариант продажи части земельного банка, в том числе уже подготовленных участков с РНС в проекте Шагал. Что это означает по факту: 1️⃣ Девелопер получает ликвидность сразу. Продажа земли - это быстрые деньги без рисков стройки и кредитного плеча. 2️⃣ Сокращение инвестиционной программы. Если продаются участки с РНС, это уже не запасы долгом портфеле , а почти готовый к запуску продукт. Значит, компания сознательно сокращает будущие старты. 3️⃣ Смена фокуса на операционку. Назначение Бородина логично: в такой фазе нужен не маркетолог, а человек, который умеет строить, считать себестоимость и держать сроки. И это уже не история только Эталона. Это модель поведения для рынка в целом: 🔸дорогие деньги 🔸падающий/нестабильный спрос 🔸давление со стороны банков В такой среде девелоперы начинают продавать не квартиры, а активы (землю), чтобы пережить цикл. ❗️Для инвестора это важный сигнал: если девелопер продает землю, то он не верит в быстрый рост рынка в ближайшей перспективе и выбирает ликвидность вместо будущей маржи.

🚨 ЖКХ: иногда конфликт с УК выходит за пределы платежек Вечный вопрос - что делать, когда УК берет деньги исправно, а работает плохо? И, кажется, у нас появился максимально жёсткий ответ. В Екатеринбурге житель попытался сменить УК - начал собирать соседей, готовить голосование. В итоге его выманили на пустырь и жестоко избили нанятые УК киллеры. К счастью, он выжил, нападавшие (один из них был сотрудником УК) задержаны и дали показания. История звучит как новость из 90-х, но только это происходит www.kommersant.ru/...468 прямо сейчас. И это важный сигнал. Проблема не только в тарифах или качестве услуг. Проблема в том, что рынок управления домами во многих местах остаётся непрозрачным и конфликтным. Там, где должны работать конкуренция и выбор жителей, иногда включаются совсем другие механизмы. 👉Вроде бы смена УК - это формально простой процесс через собрание собственников. А по факту часто это превращается в борьбу, в которой у жителей не всегда есть ресурсы и защита. Если честно, то тут даже и не знаю, на какой из моих роликов давать ссылку - то ли на стрим t.me/...451 про тарифы ЖКХ, то ли на подскаст t.me/...471 с тру-крайм блогером Василием "Фаустом" Бейнаровичем 🙌🏻

Петербургский девелопмент уходит в режим выживания Мы много говорим про Москву - самый сильный рынок России. А что происходит на соседнем рынке - в Питере? А там ситуация уже иная: отрасль не растёт, а скорее пытается выживать в условиях дорогих денег и слабых продаж. 🔸Стоимость проектного финансирования за последние два года выросла кратно и в отдельных проектах доходит до 20% годовых 🔸При этом наполнение эскроу отстаёт: в среднем покрытие долга - около 44%, а по части проектов - ниже трети. 🔸Для банков это означает рост рисков, а для застройщиков - более жёсткие условия: выше ставки и больше требований к капиталу. 👉На практике это приводит к простой вещи: новые проекты откладываются, земельные банки пересматриваются, рынок становится осторожнее. Крупные игроки держатся за счёт собственного капитала, остальным приходится искать альтернативные источники - облигации, ЦФА, любые доступные инструменты ликвидности. Но они пока не способны заменить банковское финансирование. Почему нам это важно? Можно посмотреть на это как на своего рода стресс-тест: что будет с московским рынком новостроек, если проектное финансирование окажется слишком дорогой во всех смыслах опцией? Выживут те, у кого есть запас капитала, управляемая долговая нагрузка и дисциплина в запуске проектов. Подробно разобрал ситуацию в статье www.kommersant.ru/...578 в Коммерсанте.

В договоре ДДУ по 214-ФЗ есть жесткий срок строительства Нарушил - штрафы, суды, выплаты дольщикам. Теперь задайте простой вопрос: зачем застройщику брать на себя такие риски, если он не контролирует половину факторов - от поставок до подрядчиков? Именно поэтому рынок сейчас ведет себя рационально: ❌ запусков меньше ❌ конкуренции меньше ❌ цены выше ❌ бизнес-класс продается как премиум Потому что при ограниченном предложении у покупателя просто нет выбора 🤷🏻‍♂️ Теперь самая спорная мысль. Чтобы снизить цены на новостройки, нужно… ослабить давление на застройщика. В том числе, пересмотреть штрафы в ДДУ в рамках 214-ФЗ. Звучит парадоксально, но логика простая: меньше рисков → больше проектов, больше проектов → выше конкуренция, выше конкуренция → сильнее давление на цену Сейчас же все наоборот: лучше не строить, чем рисковать сроками и деньгами. Да, это меняет правила игры. Часть риска уходит на покупателя. Но тогда рынок становится честнее: ▪️нужна гарантия - покупаешь готовое или вторичку ▪️хочешь доходность - заходишь в стройку и берешь риск на себя И появляется реальная инвестиционная модель: выбрал сильного девелопера - заработал, ошибся - потерял. А не как сейчас: все хотят гарантии, но при этом низкую цену. При росте количества проектов продажи на котловане будут слабее, а значит, больше квартир будут продаваться не старте, а доходить до стадии "ключи", а и это уже давление на цены в готовом жилье. Понимаю, что многие не согласятся. Но вопрос остается открытым: 👉мы за контроль и гарантии любой ценой или за рынок, конкуренцию и более низкие цены? За отмену штрафов - 👍 штрафы нужны, потому что нужно платить за ипотеку - 🔥

Геополитика сегодня действительно влияет на рынок сильнее, чем ставка Банк России или динамика доходов населения. И это не абстрактное утверждение — это уже наблюдаемая практика через цепочки поставок, поведение бизнеса и структуру предложения. Начнем с простого и наглядного кейса: "Конец Дубайского шоколада" из-за дефицита фисташек. История с фисташками, на которую ссылается finance.yahoo.com/...h0f Bloomberg: * Иран — около 20% мирового производства и до 30% экспорта * Военные риски → сбой логистики → отмена отгрузок * Цена взлетает до максимумов с 2018 года * Замещения нет (США уже распродали запасы, а продукт неэквивалентный) Это базовая модель: геополитический шок → разрыв цепочек → дефицит → рост цены. И она одинаково работает для шоколада, электроники и… строительства. Подробнее t.me/...046 про "конец Дубайского шоколада" написал Дима Бесскромный Почему это сильнее ставки и доходов Ставка и доходы — это спрос. Геополитика — это предложение и риск. А рынок недвижимости в текущей фазе определяется именно предложением. Что происходит на практике: 1. Разрыв цепочек поставок Жилой дом — это: * сотни подрядчиков * тысячи компонентов (лифты, инженерка, фасады, отделка) * импортные или зависимые от логистики позиции Любой сбой = перенос сроков или удорожание. 2. Риск штрафов по 214-ФЗ Девелопер подписывает ДДУ с фиксированным сроком. Нарушил → штрафы → суды → кассовый разрыв. В условиях нестабильной геополитики это превращается в ключевую проблему: ты не контролируешь сроки, но несешь за них финансовую ответственность. 3. Рациональная реакция застройщика В такой среде девелопер действует не как «ростовая компания», а как риск-менеджер: * сокращает запуск новых проектов * снижает объем строительства * делает упор на маржинальность, а не на оборот Отсюда и ключевой эффект: > меньше проектов → меньше конкуренции → выше цены 4. Иллюзия влияния ставки Даже если ставка снижается: * предложение не увеличивается * девелоперы не спешат запускать новые ЖК * риски никуда не исчезают В итоге: дешевые деньги не приводят к падению цен, потому что нет расширения предложения. Почему доходы населения тоже вторичны Логика «люди беднеют → цены должны падать» не работает, потому что: * рынок первички контролируется ограниченным числом игроков * девелопер может просто не продавать дешево, а держать объем * банки (через проектное финансирование) фактически регулируют поведение рынка Результат: цена — это не функция дохода населения, а функция стратегии предложения Вывод: Сегодня рынок определяется не ипотекой, а рисками. Геополитика влияет на: * сроки строительства * себестоимость * доступность материалов * стратегию девелопера А значит — напрямую на цену.

😱 Конфликт из-за стройки ЖК закончился трагедией На Верейской улице мужчина пришёл в офис продаж ЖК Родина Парк с жалобами на шум стройки, который, по его словам, мешал ему годами. Диалог не сложился - всё закончилось трагично. В этой дикой истории остро проявляется то, о чём редко говорят в контексте рынка: как условия вокруг стройки и сама городская среда могут влиять на состояние людей - особенно когда раздражитель не исчезает месяцами или даже годами. И как раз сегодня на подкасте с тру-крайм блогером Василием Бейнаровичем мы обсуждали, как локация, плотность застройки и ритм мегаполиса отражаются на психике. И почему накопленный стресс в таких условиях иногда приводит к крайним реакциям. 🎧 Ролик www.youtube.com/...52s уже на канале - рекомендую посмотреть!

🏛 Можно радоваться снижению ключевой ставки на 0,5 п.п., а можно внимательно посмотреть на новые прогнозы ЦБ Если посмотреть обновлённый прогноз ЦБ, видно, что регулятор стал осторожнее в ожиданиях. 👉Еще год назад средняя ключевая ставка на 2026 год оценивалась в 13,0-14,0%, а сейчас 14,0-14,5%. Новый диапазон средней ставки предполагает, что до конца года "ключ" может опуститься до 13,3-14,0%. 👉А на 2027 год - рост с 7,5-8,5% до 8-10%. То есть формально ставку снижают, но траекторию снижения - сдвигают вверх. И это важный момент. Он означает, что пространство для быстрого смягчения ограничено, и сценарий резкого удешевления денег пока не просматривается. И это нужно учитывать тем, кто смотрит на субсидированные ипотеки и рассрочки. ❌Кроме того, инфляцию на конец прошлого года задним числом пересмотрели вверх (и довольно существенно) - вместо прежних 3,9% все 4,4%. Вот такой фокус. ❌При этом инфляционные ожидания остаются разнонаправленными: у населения они снижаются, у бизнеса - растут. В таких условиях логично ожидать аккуратного снижения ставки скорее шагами по 0,5 пп, без резких движений. Для рынка недвижимости это означает, что ипотека будет постепенно дешеветь (и Сбер с ВТБ уже подвинули ставки по кредитам), но не так, как мечтают многие.