Паблики по недвижимости разрываются от новости, что ПИК выбросил на рынок студии в ЖК «Ильинские луга» по ценам 2021 года. Виктор Зубик, основатель компании Smarent, разбирается, в чем подвох.
ЖК «Ильинские луга»
И завершим мы Ильинскими лугами. ЖК находится в деревне Глухово, далеко за МКАД. Кстати, рядом строит Сбер — и там однушки по 20 млн ₽. А тут, в Ильинских лугах, квартиры можно взять уже за 5 млн ₽.
Если смотреть цены, то студии — 3,6 млн, однушки — 5,1 млн, двушки — 7 млн, трешки — 10 млн. В чем же подвох? Во-первых, локация, во-вторых, проблемы самого комплекса.
У ПИКа сейчас 700 квартир в продаже, поэтому он вынужден резко снижать цены, чтобы обеспечить объем продаж. Хотя динамика здесь хорошая: продают около 100 квартир в месяц — а все потому, что объем сам по себе огромный.
Многие инвесторы смотрят на проект с надеждой, что когда-нибудь появится станция метро «Ильинская». Станцию, конечно, строят, но только сдадут ее в 2027–2028 году, а то и в 2030. Так что, если кто-то надеется, что метро подтянет цены, нет — оно не повлияет. Это по-прежнему Московская область, и Москва не заинтересована тянуть инфраструктуру для соседнего региона.
Теперь вернемся к ПИКу и их новой очереди в Ильинских лугах. Расстояние от этой новой очереди до инфраструктуры — просто пропасть. В первой очереди было 3–4 километра до будущей станции, а в новой — все еще дальше. Пешком до инфраструктуры и метро — невозможно, остается только надеяться на автобусы, которых пока нет.
Если рассматривать проект как пассивный актив под аренду — тоже так себе идея. Хотя, пожалуй, я могу представить категорию людей, для кого эта покупка подошла бы. Именно в этом и есть ценность подхода Smarent при подборе недвижимости: мы не пересылаем список из одних и тех же 5-10 ЖК от застройщиков, которые платят максимальную комиссию, а исходим из индивидуальной ситуации каждого человека, его целей и возможностей. Кого-то мы отговорим от покупки ЖК «Ильинские луга» даже за 3,5 млн ₽, а кому-то наоборот предложим этот вариант.
Хотя, конечно, ПИК продолжает продавать это под упаковкой ПИК+, но это те же самые «пиковские дома»: где-то появился выступ на фасаде, входную группу улучшили, но глобально — это все тот же ПИК. Просто красивое название для маркетинга.
И самое смешное: цены здесь действительно уровня 2021 года. Студии – от 3,5 млн, а если использовать семейную ипотеку, со взносом 1 млн ₽ ваш платеж будет всего 14 тыс. ₽ в месяц. В целом, это один из самых выгодных вариантов на рынке с отделкой. Например, если мы рассматриваем ипотеку от застройщика с 15%-ной ставкой, при взносе 30% (1,1 млн), ваш ежемесячный платеж составит 35 тыс. рублей.
Однушки продаются по 5,1 млн, а двушки — по 7 млн, с условием, что взнос 1,6 млн за однушку.
Платеж по субсидированной ипотеке с 15% ставкой составит 48 тыс. ₽ в месяц. Но давайте не будем торопиться с выводами. Я всегда говорю, что недвижимость — это, прежде всего, локация, локация и снова локация. В «Ильинских лугах» есть своя специфическая проблема: несмотря на хорошие условия ипотеки, локация все же отдаленная.
На вторичном рынке есть большая конкуренция, и не стоит надеяться, что такие проекты окажутся золотыми активами. У застройщика в продаже существенно больше квартир, чем, например, в Матвеевском парке. И на вторичке квартир в продаже тоже больше.
На вторичке студии действительно стоят 6 млн ₽ с меблировкой, однушки – 7-7,5 млн.
Аренда в этом районе стоит 50 тыс. ₽ за однушку, а за студию — примерно 40 тыс. Это заметный рост по сравнению с прошлым годом, когда цены на аренду были примерно 25-30 тыс. в процентах, но в деньгах – не так интересно. И если вы надеетесь, что аренда будет поддерживать цену квартиры и ипотечный платеж «сам себя выплатит» — шансы, что это произойдет в ближайшее время, маловероятны. На долгосрочную перспективу вряд ли стоит рассчитывать.
Выводы по ЖК «Ильинские луга»:
- Минимальный вход, можно рассмотреть ипотеку. Вы не потеряете деньги, но и не заработаете, но трудности с меблировкой, арендой и перепродажей будут.
- Новая очередь далеко располагается от будущего метро
- Цены на уровне 2021 года при покупке за наличные
- Низкая ликвидность на вторичном рынке
- Небольшая доходность
Новогодний «вжух» со скидками от ПИК не работает, потому что условия покупки важнее, чем цена.