Привет, друзья! В третьем квартале мы увидели стагнацию цен на "вторичке", а теперь есть все предпосылки к их снижению. Давайте разберемся, почему это происходит и чего ждать дальше.
1. Повышение ключевой ставки ЦБ
В октябре 2024 Центробанк поднял ключевую ставку до 21%. Это серьезный удар по рынку недвижимости, особенно вторичному. Почему? Да потому что ипотека стала еще менее доступной.
Вот что говорит Алексей Попов, руководитель "ЦИАН.Аналитики":
"На вторичном рынке нет программ по субсидированию ипотечных ставок, что сильно ограничивает возможности покупателей-ипотечников (а на них в прошлом году приходилось до 40 процентов от всех сделок)".
Я согласен с экспертом. Когда ипотека дорожает, спрос падает. А когда спрос падает, цены тоже идут вниз. Это базовый закон рынка.
Ну и понимаем, что рост ставок ЦБ (а значит и по ипотечным кредитам) далек от завершения. Прогнозы экспертов говорят о том, что до конца года мы с большой вероятностью можем увидеть и 23 и 25%. А это означают полный коллапс рынка ипотеки.
2. Падение спроса на вторичку
Говоря о спросе, давайте посмотрим на цифры. По данным ЦИАН, спрос на вторичное жилье в первом полугодии 2024 года оказался на 22% ниже, чем за аналогичный период 2023 года. А если сравнивать со вторым полугодием 2023 года, то падение составило целых 34%.
Это значительное снижение, друзья. И оно не может не отразиться на ценах. Когда покупателей становится меньше, продавцы вынуждены снижать цены, чтобы привлечь внимание к своим объектам.
Причины спроса - во многом вызваны п.1, но и общая экономическая неопределенность тут тоже сыграла свою роль.
3. Рост предложения
Еще один фактор, влияющий на снижение цен — увеличение числа предложений на вторичном рынке. Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet, отмечает: "Если в апреле это было 24,9 тысячи квартир и апартаментов, то в августе число предложений выросло до 39,7 тысячи".
Это огромный рост! Когда на рынке так много предложений, продавцам приходится конкурировать друг с другом. А как они конкурируют? Правильно, снижают цены. Да, часть продавцов в текущей ситуации сняли свои квартиры с продажи до лучших времен, часть решили их пока сдавать в аренду и этих квартир мы не видим сейчас в продаже. Но с другой стороны - увеличился срок продажи квартир на вторичке. И в целом это привело к росту числа продаваемых квартир в моменте.
4. Переток спроса на первичный рынок
Из-за льготных ипотечных программ многие покупатели предпочитают новостройки вместо вторички. Да, сейчас и там наблюдается снижение спроса, но все равно условия покупки там более привлекательные.
Тут тебе и льготная ипотека (какая-никакая, но есть) и программы рассрочки и другие меры стимулирования спроса от застройщиков. А на вторичке ничего этого нет.
Вот что говорит об этом Сергей Шлома, директор управления вторичного рынка "Инком-Недвижимость": "Поскольку вторичка является рынком физических лиц, снижение цен на нем происходит очень долго. Люди склонны делать цены выше рыночных. Но сегодня продавцы понимают, что на перегретом рынке стоимость жилья должна быть снижена до реальной".
Я полностью согласен с этим мнением. Продавцы на вторичном рынке начинают осознавать необходимость снижения цен, чтобы конкурировать с первичкой.
5. Экономическая неопределенность
Давайте будем честными: сейчас в экономике не самые стабильные времена. Люди боятся брать на себя долгосрочные финансовые обязательства, такие как ипотека. Это приводит к тому, что, как отмечают эксперты, "большинство сделок будут осуществляться напрямую между покупателями и продавцами, когда у покупателя будет достаточно средств для оплаты всей стоимости жилья".
А таких покупателей, согласитесь, не так много. Это еще один фактор, который будет давить на цены.
6. Психологический фактор
Последний, но не менее важный фактор — психология продавцов и покупателей. Когда все говорят о снижении цен, это становится самосбывающимся пророчеством. Покупатели начинают ждать дальнейшего снижения и откладывают покупку. Продавцы, видя это, начинают нервничать и снижать цены еще больше. Получается замкнутый круг, который ведет к дальнейшему снижению цен.
Что это значит для инвесторов?
Как инвестор в недвижимость, я вижу в этой ситуации как риски, так и возможности.
Риски:
- Снижение стоимости уже имеющихся объектов
- Уменьшение доходности от сдачи в аренду (из-за общего снижения цен на рынке)
- Сложности с продажей объектов по желаемой цене
Возможности:
- Шанс купить недвижимость по более низкой цене
- Возможность найти "недооцененные" объекты на падающем рынке
- Перспектива долгосрочного роста после коррекции рынка
И заходите в мой тг-канал по инвестированию в недвижимость, в нем рассказываю и показываю, как я зарабатываю на недвижимости даже в такие турбулентные времена.
Мой совет
Если вы планируете покупку недвижимости на вторичном рынке, сейчас может быть хорошее время для поиска выгодных предложений. Но не торопитесь! Внимательно изучайте рынок, сравнивайте цены, ведите переговоры с продавцами.
Если же вы собираетесь продавать, подумайте дважды. Возможно, стоит немного подождать, пока рынок стабилизируется. Или, если продажа необходима срочно, будьте готовы к тому, что придется снизить цену.
В любом случае, помните: недвижимость — это долгосрочная инвестиция. Временные колебания рынка не должны вас пугать, если у вас правильная стратегия.
Цены на вторичном рынке жилья, скорее всего, продолжат снижаться в ближайшее время. Но это не конец света, а новые возможности для тех, кто умеет их видеть.
Также рекомендую почитать:
