В начале было небо. Чистое, прозрачное, бескрайнее петербургское небо, которое можно было увидеть практически из любой точки культурной столицы. А потом пришли они — железобетонные колоссы, алчущие высоты и прибыли. И вот уже город задыхается в объятиях муравейников, а простые горожане с тоской вспоминают времена, когда небо было видно...
Борьба за горизонт: как Петербург потерял своё лицо
"Чем ниже, тем комфортнее" — эту простую истину архитекторы и градостроители знали веками. Но в эпоху дикого капитализма и безудержной погони за квадратными метрами эта аксиома оказалась забыта.
Казалось бы, правила игры ясны: в 2016 году Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) была установлена предельная высота зданий — 40 метров, что равно примерно 12 этажам. Но разве это может остановить находчивых девелоперов? Конечно, нет! Через лазейки согласования "архитектурных доминант" они как хитрые лисы прорываются к заветной цели — строить выше, плотнее, прибыльнее.
Только за последний год было согласовано около десяти таких "исключений". Свежий пример — "Группа ЛСР" получила вожделенное разрешение на строительство домов высотой до 72 метров (24 этажа!) на северном намыве Васильевского острова. Ничего себе "исключение" — в два раза выше нормы!
Мифы и реальность высотного строительства
Самый распространенный миф, который девелоперы преподносят как священный свиток истины: чем выше разрешённая высота, тем больше можно построить жилья и больше заработать. Но это лукавство чистой воды!
В Петербурге количество построенных квадратных метров регулируется не высотой дома, а "коэффициентом использования территории" (КИТ) — то есть плотностью застройки. В среднем он составляет 1,7. То есть на участке в 1 гектар (10 тыс. м²) разрешат построить лишь 17 тыс. м² жилья.
И вот здесь начинается самое интересное: при низкой этажности дом будет "распластанным" по территории, а при высокой — займёт меньше места. Но общая площадь квартир не изменится! Зато при малоэтажной застройке меньше места остаётся для благоустройства, зеленых зон и парковок.
В новых ПЗЗ, которые будут рассматриваться на общественных обсуждениях, КИТ планируется снизить с 1,7 до 1,4 — шаг в правильном направлении! Однако при разработке новых проектов планировки территории (ППТ) он, напротив, будет увеличиваться с 2 до 2,4. Вот такая градостроительная эквилибристика!
Цена небесных этажей и комфорта на земле
"Петербург ограничивает высоту зданий 40 метрами из-за исторического контекста, зон аэродромов и слабых грунтов," — объясняет директор департамента по девелопменту AAG Иван Донкин.
"Малоэтажное строительство более соразмерно масштабам человека. Чем дома ниже, тем комфортнее ощущает себя в них человек. При малоэтажном строительстве мы видим больше неба, пространства, и в таком окружении приятнее жить."
А ведь действительно! Открой окно в пятиэтажке — и ты слышишь птиц, видишь листву деревьев. Открой окно на 20-м этаже — и тебя встретит только вой ветра и бескрайние панельные соты соседних высоток.
Но экономика безжалостна. Директор по маркетингу LEGENDA Всеволод Глазунов откровенничает: "Девелоперы вынуждены строить больше, чтобы сохранять рентабельность". При этом высотное строительство имеет свои подводные камни. "Каждый новый высотный этаж увеличивает себестоимость строительства по экспоненте", — признается он.
Гетто в бетоне: проблема современных окраин
А теперь давайте признаемся в том, о чём неудобно говорить вслух в приличном обществе: многоэтажки в районах по типу Мурино, Парнаса и прочих Шушар — это вселенское зло, способное порождать лишь гетто в колоссальных масштабах!
Хотите в этом убедиться? Достаточно открыть любые городские новости, и в 90% случаев все самое неприглядное будет происходить именно в условном Мурино. Убитые лифты, затопленные подвалы, невыносимые пробки, отсутствие парковок, километровые очереди в поликлиниках — это все они, монстры из бетона и стекла.
Когда люди живут в 25-этажных муравейниках, они перестают быть соседями — они становятся случайными попутчиками в лифте. О какой социальной сплоченности может идти речь, когда в твоём подъезде живёт население среднестатистической деревни, а ты не знаешь даже имя соседа по лестничной площадке?
Высотки или уют: чью сторону выбрать?
Интересно, что мнения экспертов разделились. Одни настаивают, что высотное строительство — путь в никуда.
"Мы выступаем за застройку, сомасштабную человеку," — говорит президент GloraX Дмитрий Кашинский. "В девелопменте не нужны крайности, именно соблюдение баланса должно быть одним из ключевых принципов градостроительной политики."
Роман Корнышев, коммерческий директор ГК "Вертикаль", солидарен: "Мы не видим необходимости увеличивать высотность и плотность застройки, поскольку наша стратегия — создание комфортной среды, сомасштабной человеку."
С другой стороны, есть и прагматичный подход. "Построить многоэтажный дом экономически выгоднее, чем малоэтажный," — утверждает Филипп Шраге из Kronung Group. "Стоимость инженерных коммуникаций, фундамента, кровли и благоустройства, рассчитанная на меньшее количество жилых единиц, делает малоэтажную застройку экономически менее выгодной."
Небесный предел: куда движется Петербург?
Петербург стоит на распутье. Пойти по московскому пути, где небоскрёбы уже не редкость, а норма? Или сохранить свою уникальную атмосферу города, где здания не соревнуются с небом?
Снижение коэффициента использования территории с 1,7 до 1,4 в новых ПЗЗ может стать первым шагом к более гармоничной городской среде. Но одновременное повышение этого коэффициента в ППТ с 2 до 2,4 вызывает обоснованные опасения.
Хочется верить, что культурная столица найдёт свой собственный путь развития, сохранив баланс между экономикой и комфортом. Петербург всегда славился своей архитектурной гармонией — неужели мы готовы променять её на бетонные муравейники ради сиюминутной выгоды?
Пожалуйста, поставьте ваш великолепный лайк ❤
А если нажмёте "Подписаться" - будет супер 🙌
Здесь каждый день очень много интересного!
