В нынешнее время все ищут возможности для повышения дохода в разных направлениях, и это правильно. Диверсификация активов нужна не только в бизнесе, но и в личных финансах. Один из вариантов – инвестиции в зарубежную недвижимость.
Об особенностях покупки недвижимости за границей рассказала гостья канала ProНедвижимость с Игорем Капустиным на Медиаметрикс Елена Маринчева – вице-президент Раша Сотбис Интернешнл Риэлти.
В связи с нынешней обстановкой осталось не так много стран, где можно оплачивать покупки со своих российских счетов, переводить деньги застройщику, юристу и на эскроу-счета. Это Турция, ОАЭ, Таиланд и Грузия.
Особенности разных видов инвестирования в зарубежную недвижимость:
1. Приобретение недвижимости для себя, лайф-стайл недвижимость – покупка дачи или квартиры в крупном городе, чтобы приезжать и жить какое-то время.
2. Инвестиционная или доходная недвижимость – непосредственно для получения дохода.
3. Покупка недвижимости, которая даёт право на получение ВНЖ или второго гражданства. Необходимость такого статуса мы особенно почувствовали во время пандемии, когда остро встал вопрос свободного передвижения.
Все страны, о которых говорилось выше, позволяют при покупке недвижимости получить иммиграционный статус. Собственник сможет въехать в страну, даже если закроют границы, может открыть счёт в этой стране, чтобы оплачивать в том числе налоги или обучение.
Те, у кого дети учатся за границей, в основном покупают квартиру с двумя целями. Или для того, чтобы ребёнок в ней жил, или чтобы сдавать в аренду и из этой суммы оплачивать обучение и проживание студента. Есть и те, кто накапливает доход от инвестиций, а затем продаёт недвижимость и вкладывает всё в более крупную покупку.
Стать инвестором может любой гражданин, которому исполнилось 18 лет, есть необходимая сумма на счёте и нет никаких запретов на приобретение зарубежной недвижимости – такой запрет установлен для некоторых категорий должностных лиц.
В чём преимущества покупки недвижимости через такую компанию:
– Все услуги в одном окне. Не нужно бегать по юристам, нотариусам, банкам, посольствам или представительствам других государств, даже приезжать в московский офис. Благодаря сотрудникам на местах, которые могут приехать на объект, заснять всё, провести экскурсию онлайн, подбор недвижимости проводится дистанционно.
– Юристы в российском офисе подскажут, какой объект выбрать, исходя из цели покупки, и сделают расчёт дохода, который получит клиент после уплаты всех налогов.
– Сотрудничество с местными юристами, нотариусами позволяет проверить чистоту объекта и оформить документы по всем правилам местного законодательства.
– Как быстро можно получить доход?
– Если объект уже эксплуатируется, то сразу, просто продолжая через управляющую компанию сдавать его в аренду. Если ещё строится – включается период ожидания. Впрочем, в Турции недвижимость растёт в цене очень быстро, и некоторые “выходят” из объекта уже на середине строительства, потому что полученный доход их устраивает. Они получают сумму, запланированную ими для каких-то целей, или вкладывают всё в покупку более крупного объекта.
Один из последних кейсов: в марте клиент продал недвижимость в Турции, которую купил с нашей помощью в июне прошлого года за 116 тыс. евро, а продал сейчас за 160 тыс. €. То есть рост составил 30% за 8 месяцев, и сейчас мы подбираем объект для последующего инвестирования.
Минимальная сумма, за которую можно приобрести хороший объект, составляет 100 тыс. $.
Хороший объект – новое строительство или недавно сданное в эксплуатацию, бизнес-объекты хорошего качества от проверенного застройщика.
В Грузии и Турции на эти деньги можно купить студию 40-60 кв.м., причём в Грузии есть объекты, которые будут сданы уже в сентябре-августе. То есть уже в этом году можно будет приехать семьёй в “бархатный” сезон, отдохнуть на море.
В Турции объекты такого ценового сегмента можно купить в Алании, в Стамбуле цены начинаются от 120 тыс. $. Недвижимость в Турции растёт в цене очень быстро, даже в пересчёте на $ – 10-15% в год.
Есть в Турции эксклюзивные проекты, которые находятся на начальном этапе строительства и дадут очень хороший доход, но цена входа от 145 тыс. €.
Чтобы купить дом или квартиру для себя, то есть для проживания и семейного отдыха, в Турции нужно от 300 тыс. $ и 450-500 тыс. $ в ОАЭ.
Хорошие предложения на Пхукете начинаются от 150 тыс. долл. Пхукет очень похорошел за два года, отстроился, вернулся туризм. Пандемия “скорректировала” цены, и сейчас они приближены к реальной стоимости. Большинство спроса дают, естественно, туристы, и стабильная доходность 7-9% в год.
Стоимость зависит от желаемой локации. Недорогие проекты за 100-150 тыс. $ площадью 70-80 кв.м, от которых 10 минут до моря пешком. И есть прекрасные проекты, готовые и в стадии строительства, на территории популярных пляжей. Там недвижимость для себя площадью до 120 кв.м можно приобрести в пределах 250-300 тыс. долл.
В ОАЭ средняя доходность 4-5%, в Турции локально доходит до 8%, в Стамбуле 4-5%.
Особенности покупки недвижимости за рубежом.
В зарубежных проектах никогда не продаются “голые стены”! Всегда есть отделка, встроенные шкафы, в кухне иногда есть встроенная техника.
Во всех проектах, которые нацелены на получение прибыли, есть управляющая компания. Это может быть международная компания по управлению сетью отелей или местная, локальная.
Условия приобретения мебели зависят от конкретной управляющей компании. У международных отельных операторов в обязательном порядке есть пакетное предложение, когда можно выбрать определённый дизайн, стиль, который должен сочетаться с общим стилем отеля.
Если это необязательное предложение – можно заказать у застройщика пакет мебели, выбрав дизайн, комплектность. И это выйдет дешевле, чем ходить по местным магазинам или даже выбирать по каталогу и заказывать с доставкой.
Миграционный статус, где и как его можно получить.
Самая популярная страна для получения гражданства и вида на жительства – Турция.
Вид на жительство можно получить при покупке недвижимости на любую сумму. Главное, чтобы сходилось количество людей и жилплощадь) Люди, которых вы пропишете, не обязательно должны быть членами одной семьи или вообще родственниками. Можно включить няню для ребёнка или сиделку для пожилого человека.
Документы на ВНЖ подаются после покупки недвижимости, процедура занимает в среднем 1,5 месяца, документ выдаётся на один год. Чтобы продлить ВНЖ, нужно в течение года прожить в стране не менее 6 месяцев.
Для получения турецкого гражданства нужно купить недвижимость ценой не меньше 250 тыс. долларов. Это должна быть кадастровая, а не рыночная стоимость объекта – в курортных районах они могут отличаться в два раза.
В ОАЭ можно оформить только вид на жительство. Он выдаётся на три года при покупке недвижимости на сумму 205 тыс. $ и продляется, если вы сохраняете право собственности на неё. Не все объекты подходят для получения ВНЖ – только в высокой степени готовности, поэтому здесь необходима консультация специалиста.
Какие можно сделать выводы на основе этой краткой. но полезной беседы? Покупка недвижимости – сложный процесс, в котором много тонкостей. И лучше обращаться к опытным специалистам, они помогут подобрать объект в зависимости от целей покупки, проследят за правильным оформлением документов и обеспечат безопасность ваших средств.
